Viure en una comunitat de propietaris és més la norma que no pas l'excepció, i com que l'ésser humà és caòtic, aquestes es regeixen per una sèrie de normatives, la principal de les quals és la Llei de propietat horitzontal (LPH).
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
Aquesta llei estableix que a tota comunitat de veïns hi ha d'haver un president, que es tria per votació per part dels propietaris, mitjançant sorteig o torn rotatori (cada any a un veí diferent li correspon el lloc).
Qui ocupi el càrrec de president serà el representant legal de la comunitat de propietaris en judici i fora, tal com estableix l'article 13 de la LPH. Però què passa si el president de la comunitat de propietaris és corrupte o negligent; se'l pot fer fora? I a l'administrador de finques? Resolem els dubtes.
Què no pot fer un president de la comunitat
Hi ha decisions o propostes que pot fer un president de la comunitat de veïns que, en veure-les, poden semblar sospitoses i potser són il·legals. Això és el que per llei no pot fer qui ocupi el càrrec.
- Decisions unilaterals: actuar sense aprovació de la junta (contractes, obres, sancions).
- Ús indegut de fons: destinar diners de la comunitat a benefici propi o desviar fons.
- Manca de transparència: no presentar balanços, factures ni rendir comptes.
- Negació de drets: restringir l'accés a zones comunes sense justificació ni aprovació.
- Conflicte d'interessos: concedir contractes a familiars o amics (nepotisme).
- Assetjament o intimidació: amenaces, exclusió o coaccions contra propietaris dissidents.
Si el president duu a terme alguna d'aquestes accions, estaria cometent abús de poder del càrrec. Actuaria com un president de la comunitat de veïns corrupte.
Què cal fer amb un president de la comunitat corrupte
Es pot denunciar el president de la comunitat? Sí, si ha comès una il·legalitat es pot acudir a l'auxili judicial. La LPH disposa d'una sèrie de mecanismes per protegir els veïns. Cal seguir aquests passos:
- Documentar els fets: reunir proves de les actuacions abusives del president, com ara correus electrònics, actes de reunions, pressupostos no aprovats, o qualsevol altre document que doni suport al que es denunciarà.
- Sol·licitar una junta extraordinària: si el president s'hi nega, només cal que, almenys, el 25 % dels propietaris la sol·liciti per escrit, segons estableix l'article 16 de la LPH.
- Reclamar per escrit: presentar una carta formal al president i a l'administrador de finques, si n'hi ha.
- Si la situació no és greu, es podria recórrer a mediació o arbitratge veïnal.
- Via judicial: si la situació no s'ha pogut resoldre amistosament, es pot denunciar per la via civil quan els danys són per mala gestió o negligència (art. 1726 del Codi civil). Quan els danys són més greus, com ara malversació de fons, apropiació indeguda (art. 253 CP), estafa o coaccions, hi pot haver implicacions penals.
- Revertir acords il·legals.
- Impugnació d'acords comunitaris il·legals: els propietaris poden impugnar els acords adoptats sense l'aprovació de la junta. Aquesta acció es presenta davant del jutjat de primera instància i s'ha d'iniciar dins dels terminis legals, generalment tres mesos.
- Reclamació de danys i perjudicis: quan la gestió abusiva, corrupta o negligent del president hagi causat pèrdues econòmiques a la comunitat o a alguns propietaris, es pot presentar una demanda per reclamar una indemnització. Cal quantificar el perjudici econòmic i aportar documentació que el doni suport.
I a l'administrador de finques?
També se'l pot denunciar i destituir quan hi ha incompliment de les seves funcions, negligència o danys causats a la comunitat o propietaris individuals. També en casos d'activitat delictiva —com apropiació indeguda de fons, frau, falsificació de factures o estafes. Altres conductes denunciables serien injúries o calúmnies recollides en actes i coaccions, com ara tallar subministraments o impedir l'ús de zones comunes.
No n'hi ha prou de sospitar il·legalitats o negligències, sinó que cal provar-ho, com passa amb el president. Aconseguir les proves recau en la comunitat o els afectats, els quals han d'acreditar l'actuació negligent o il·lícita de l'administrador.
Els terminis per denunciar depenen del tipus de responsabilitat. En general, la responsabilitat contractual prescriu al cap de cinc anys, mentre que l'extracontractual ho fa cada any. Les injúries i delictes lleus també prescriuen a l'any, i altres delictes ho poden fer als cinc anys o més, segons la seva gravetat.
Qui té més poder, el president de la comunitat o l'administrador?
El president és la màxima autoritat dins de la comunitat de propietaris. L'administrador de finques, per part seva, és un tècnic expert en gestió de comunitats i professional subordinat a la junta de propietaris i al president.
