El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha deixat clar en una sentència de 16 de gener que no tot conflicte entre propietari i llogater és assetjament immobiliari anul·lant una important sanció econòmica imposada a uns propietaris i fixant una idea clau: el mal estat d'un habitatge o els retards en reparacions no són suficients, per si sols, per parlar d'aquesta infracció.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
Què s'entén per assetjament immobiliari segons la llei catalana?
L'article 45.3.c) de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge de Catalunya defineix aquesta figura com una conducta que busca pertorbar la persona assetjada en l'ús pacífic de l'immoble i crear-li un entorn hostil, ja sigui en l'aspecte material, personal o social, amb la finalitat de forçar-lo a adoptar una decisió no desitjada, com ara abandonar-lo.
Sobre el paper pot semblar un concepte ampli, però la pràctica demostra que no tot encaixa en aquesta definició. És aquí on entra el matís que introdueix el tribunal: no n'hi ha prou que hi hagi problemes a l'habitatge o conflictes entre les parts.
El TSJ de Catalunya posa el focus en un element que canvia totalment l'enfocament: la intencionalitat. Perquè existeixi, no n'hi ha prou d'acreditar deficiències en l'immoble o retards en obres. Cal que les accions del propietari estiguin dirigides a crear una situació de pressió amb l'objectiu de forçar el llogater a deixar l'habitatge.
Lloguer, obres i denúncia per assetjament immobiliari
El cas es desenvolupa en un edifici de Barcelona construït el 1940. La relació d'arrendament va començar el 2010 amb un contracte de cinc anys. La renda es va fixar en 750 euros, encara que durant els sis primers mesos es va reduir a 200 com a compensació per unes obres que havia d'assumir l'arrendatària.
Amb el pas del temps, les parts van ajustar les condicions: el 2014 van acordar una rebaixa del 50 % per problemes als baixants i el 2015 van signar un nou contracte, aquesta vegada per tres anys, al preu de 843 euros.
El punt d'inflexió va arribar l'abril del 2018, quan els propietaris van comunicar que no renovarien el contracte. Tot just tres mesos més tard, i només una setmana després que el contracte expirés, la llogatera va denunciar la situació davant l'Ajuntament de Barcelona.
La sanció per assetjament immobiliari i el recorregut judicial
La denúncia es basava principalment en dues greus deficiències que afectaven l'habitabilitat de l'habitatge: el mal estat dels desguassos i baixants i la presència de plom a l'aigua corrent, cosa que la feia no apta per al consum humà.
Després de la denúncia, l'Institut Municipal de l'Habitatge i Rehabilitació de Barcelona va imposar una sanció de 90.001 euros. Els propietaris van recórrer, però el Jutjat Contenciós Administratiu núm. 8 de Barcelona va confirmar la sanció, per la qual cosa van decidir acudir al Tribunal Superior de Justícia.
Gestió negligent vs. Assetjament intencionat
El TSJC va revisar els fets amb més detall, subratllant que els desperfectes no eren nous, sinó que havien estat detectats diversos anys abans de la denúncia, una dada crucial perquè desmunta la idea que els amos provoquessin o permetessin un empitjorament sobtat de l'habitatge quan van decidir no renovar el contracte per forçar la sortida de la llogatera.
Tot i que el tribunal reconeix que els propietaris van incórrer en retards en l'execució de les obres, qualifica el comportament com una actuació continuada (encara que poc diligent) en relació amb les reparacions.
De fet, es va provar que els propietaris van fer diverses intervencions de manteniment de cost important i que, encara que fos després de la sanció, es va acabar certificant que l'aigua era apta per al consum humà.
Per tant, va haver-hi retards, però el tribunal els enquadra en una gestió discutible i fins i tot negligent, no en una actuació orientada a generar una situació de pressió sobre l'arrendatària.
No tot incompliment de l'arrendador és assetjament immobiliari
Així, un dels missatges més contundents de la sentència és que un propietari pot ser negligent en les seves obligacions de manteniment, però això no el converteix en un assetjador, ja que perquè es doni una situació d'aquest tipus cal una mica més: una atmosfera de fustigació d'una certa intensitat, ja que no tot incompliment (ni tan sols si és reiterat) permet parlar d'aquest comportament.
S'exigeix una conducta que, per la seva finalitat i context, creï una pressió real perquè el llogater abandoni l'habitatge, cosa que defineix l'assetjament immobiliari com una actuació clarament intencional.
Quan es pot parlar realment d'assetjament immobiliari?
Tot i que en molts conflictes pot existir un interès econòmic, el TSJC assenyala que aquest factor no forma part del tipus sancionador. És a dir, que la seva sola existència no és suficient per justificar una sanció.
Perquè hi hagi aquesta infracció, cal acreditar una conducta orientada a forçar la sortida de l'arrendatari, degudament sustentada en fets i no en meres presumpcions derivades d'un conflicte.
Com conclou el tribunal, el dret sancionador no es pot utilitzar com una eina per corregir qualsevol deficiència en la relació d'arrendament, sinó únicament aquelles que suposin una veritable situació de fustigació, orientada a l'expulsió de l'ocupant per mitjans il·legítims.
