Montserrat Junyent: "El propietari ara fa un càsting de llogaters"

Aconseguir un pis de lloguer a Catalunya ja no depèn només de trobar-ne un de lliure: ara també cal superar un filtre cada vegada més exigent. Més controls, més sancions i menys oferta. Aquest és, segons el parer del sector immobiliari, el resultat de la regulació del lloguer a Catalunya. La presidenta del Col·legi d'Agents Immobiliaris de Barcelona, Montserrat Junyent, ho resumeix amb una frase tan crua com gràfica: “El propietari ara fa un càsting de llogaters”. En conversa amb idealista/news, adverteix que la intervenció del mercat no ha facilitat l'accés a l'habitatge i sosté que els col·lectius més vulnerables han estat els grans perjudicats.

Segueix idealista/news al canal de Whatsapp

Dos anys d'índex de contenció en zones tensionades i els preus no baixen. Ha fracassat la política de regulació del lloguer a Catalunya?

Jo diria que, efectivament, la política d'habitatge no ha respost a les expectatives que tenia el legislador. El que es pretenia era facilitar l'accés a l'habitatge als col·lectius que presenten més dificultats i la realitat és que el resultat demostra que no ha estat així, sinó tot al contrari. S'ha afavorit segments que no necessitaven aquesta ajuda perquè podien fer front a les rendes i, en canvi, s'ha perjudicat els que realment es volia beneficiar.

La Llei 11/2025 regula ara també el lloguer de temporada i habitacions. Els API han passat de gestors a policies del mercat?

Més que passar d'una activitat a una altra, els agents estan assumint un rol que no els correspon. No només pel fet d'haver de verificar moltíssimes coses abans de posar un producte al mercat; els agents es troben al focus de tot el que passa i, per tant, se'ls culpabilitza de tot el que passa al mercat immobiliari, quan això no és així.

La nostra funció és que les operacions que ens són encomanades arribin a bon port. Ara, però, hem de tenir precaució amb tantíssimes qüestions que, més que convertir-nos en policies, diria que el que abans era una activitat de risc, ara és risc al màxim nivell.

"La regulació del lloguer ha tingut l'efecte contrari al que es buscava"

A més, s'està estudiant l'obligació d'afegir el número de cadastre i la cèdula d'habitabilitat als anuncis. Això és una cosa que hem denunciat davant l'Administració perquè facilita una informació que pot ser susceptible de generar més problemes, per exemple pel que fa a l'ocupació. És gairebé com dir: “Aquí hi ha un immoble buit”.

Tota aquesta complexitat normativa força un augment de la professionalització del sector?

Sí, és clar, encara que per a nosaltres això no és el detonant de la professionalització. Nosaltres fa molts anys que apostem per la formació perquè prestem un servei vinculat a un bé de primera necessitat com és l'habitatge. Això ja implica una responsabilitat i uns coneixements.

Sempre hem defensat la formació, però una formació basada en coneixement útil. No puc convertir un agent en arquitecte, advocat o enginyer. Ha de tenir prou coneixements per detectar circumstàncies que afectin l'immoble, però també saber acompanyar-se d'altres professionals especialitzats quan sigui necessari.

Que el sector es professionalitzi i es formi sempre ens semblarà positiu. Avui, com a conseqüència de tota aquesta normativa, fins i tot els que abans no ho consideraven tan important s'adonen que sí que ho és. Per nosaltres això és fonamental, amb independència de com funcioni el mercat.

Nosaltres hem lluitat pel reconeixement professional i pel registre a Catalunya. Aquest registre és precisament una prova de professionalització, perquè acredita que qui en forma part ha seguit la formació necessària per exercir. En això hem cregut des de sempre.

El Constitucional té sobre la taula pronunciar-se sobre la regulació del lloguer temporal i les habitacions a Catalunya. Com impacta aquesta normativa en el mercat? Què fan els propietaris?

A Catalunya ja és una realitat incorporada al dia a dia del mercat, però això no significa que hagi desaparegut el lloguer turístic ni que el lloguer de temporada, en sotmetre's a control de rendes, hagi provocat automàticament més habitatge disponible al mercat residencial.

"S'ha afavorit els que poden pagar la renda i s'ha perjudicat els qui es volia ajudar"

No és gens clar que existeixi aquest efecte de vasos comunicants de què es parla tant. Encara és aviat per treure'n conclusions. A més, veiem que les vendes es mantenen. És veritat que el 2026 s'ha estabilitzat respecte al 2025, però el 2025 va ser un any rècord, extraordinàriament bo. Per tant, més que una caiguda, el que veiem és una estabilització.

Saber si el flux cap al lloguer temporal ha augmentat és una cosa que probablement podrem valorar millor amb més dades.

El Govern ha pactat multes de fins a 900.000 euros per saltar-se els límits del lloguer. És proporcional aquesta mesura?

Jo diria que això de “saltar-se els topalls” tampoc és del tot exacte. S'imposen multes a partir de criteris interpretatius de l'Administració. Per exemple, en petits propietaris, se sanciona els qui han pres com a referència la renda inicial del contracte anterior en lloc del darrer rebut actualitzat.

Aquest és un criteri jurídicament defensable i ni tan sols dins del sector hi ha unanimitat absoluta. Des del col·legi i també des de la Cambra de la Propietat Urbana defensem que cal aplicar la renda inicial.

Per què? Perquè la literalitat de la norma apunta en aquesta direcció i també el preàmbul de la llei. Posem-ne un exemple: si prens el darrer rebut d'un propietari que ha anat actualitzant la renda correctament, el nou contracte simplement ajustarà el període que hagi estat buit l'immoble.

"El que abans era una activitat de risc, ara és risc al màxim nivell"

Però pensem en un altre cas: un propietari que, per les circumstàncies que siguin, no va aplicar les actualitzacions durant anys, potser per acord amb el llogater o per raons personals, fins i tot durant la covid. Aquest propietari ara no pot recuperar aquest diferencial.

Això significa que es premia el propietari que sí que va aplicar totes les actualitzacions i es penalitza el que no ho va fer. A mi això ja no em quadra, no crec que sigui l'esperit de la norma. A més, no és un cas excepcional: hi ha molts propietaris que no van actualitzar rendes per múltiples motius.

Amb el lloguer de temporada ja regulat, on anirà ara aquesta oferta? Al turístic, al buit o desapareixerà del mercat?

Encara no tenim dades prou fiables per afirmar-ho, però el que sí que sabem és que seguim tenint una manca d'oferta clara.

Si pensàvem que aquesta mesura incrementaria l'oferta residencial, la prova és que no està sent així. Vosaltres mateixos, des dels portals, vau veure com immediatament després d'aprovar-se la norma va desaparèixer una gran quantitat d'anuncis vinculats a aquest tipus d'arrendaments.

Ara cal analitzar què ha passat amb aquests pisos. Potser han seguit en lloguer residencial amb limitació de renda, han quedat buits en espera d'esdeveniments o bé han passat a la venda.

Són tres situacions plausibles. Quan tinguem més dades, per exemple a través dels dipòsits de fiances, en podrem entendre millor el comportament. Però, veient que encara falta oferta, jo diria que aquesta mesura no ha servit per augmentar el parc d'habitatge residencial.

Catalunya concentra el 90 % de la població en zones tensionades. Té sentit aplicar un instrument excepcional de manera gairebé universal?

Aquest és un dels grans problemes. La tensió real és a l'àrea metropolitana i, sobretot, a Barcelona.

“Els agents immobiliaris s'han convertit en el focus de tot el que passa al mercat”

Si analitzem les declaracions de zones tensionades, veiem que molts municipis inclosos no tenien una demanda especialment problemàtica. Aleshores, quin era el motiu per incorporar-los? Potser per un intent d'homogeneïtzar territoris, però el veritable problema continua a Barcelona i el seu entorn metropolità. Això demostra que probablement cal repensar la planificació. A més, tenim un problema de mobilitat i infraestructures que veiem cada dia.

Si no creem oportunitats laborals en altres territoris i no hi garantim habitatge, continuarem concentrant la pressió als mateixos punts. Fins i tot la creació d'empreses fora de Barcelona troba dificultats perquè no hi ha habitatge per atraure treballadors. Aquest és un altre gran repte.

El mercat del Gironès fa dos anys que perd contractes de lloguer. La regulació expulsa propietaris del mercat formal?

Si disminueix l'oferta és perquè els arrendadors deixen de participar en el mercat del lloguer residencial, això és precisament el que veiem. La gran pregunta és què passa amb aquests pisos: si es venen, si queden tancats o si simplement esperen un context millor. Hi ha una mica de tot.

També vull trencar una idea molt instal·lada: pensar que els habitatges buits o els turístics són els grans responsables de la manca d'oferta residencial. Això no és tan simple. Fins i tot encara que tots aquests habitatges passessin al mercat, no solucionarien el problema de fons. A més, un habitatge buit pot estar-ho per moltíssimes raons: herències, necessitat de rehabilitació, conflictes jurídics, divisions patrimonials… No tenim dades suficientment sòlides per afirmar quants d'aquests habitatges estan realment buits i, sobretot, quants serien llogables de manera immediata.

Pel que fa al turístic, pensem en Barcelona i en les llicències que expiren el 2028. No podem afirmar que tots aquests habitatges passaran automàticament al lloguer residencial, ja que dependrà de la decisió individual de cada propietari.

Pensar que això resoldrà per si mateix el problema pot generar frustració a la població.

El Sindicat de Llogateres ha protagonitzat actes de pressió contra agències immobiliàries. Els API se senten desprotegits?

Més que desprotecció, el que sentim és impotència. Hi ha una enorme quantitat de coneixement al sector sobre com funciona realment el mercat, sobre el comportament de propietaris i llogaters i sobre l'operativa diària. Aquesta informació hauria de ser molt valuosa per dissenyar polítiques públiques, però no es té en compte.

"Catalunya no ha aconseguit millorar l'accés a l'habitatge amb la regulació"

En canvi, moltes vegades només se sent la pressió de determinats col·lectius. Es diu que els agents defensem la propietat i no és així. Nosaltres defensem el dret de propietat perquè és un dret constitucional, però la nostra funció no és defensar el propietari davant del llogater.

A mi em pot contractar un propietari o un llogater, un comprador o un venedor. La meva funció és mediar, acostar posicions i aconseguir que l'operació tiri endavant. Culpar els agents de la crisi d'habitatge em sembla populisme i un profund desconeixement del que realment passa.

El resultat hi és. Només cal analitzar llei per llei i veure quins efectes han tingut. L'efecte no ha estat el desitjat. Ha estat pervers.

S'ha afavorit col·lectius que poden pagar les rendes i s'ha perjudicat els que es pretenia ajudar.

A més, cada cop es publiciten menys habitatges perquè moltes agències ja ni tan sols necessiten anunciar: tenen llistes d'espera.

Això fa que acabem fent un autèntic càsting de llogaters. A qui prioritzes? Normalment a qui presenta més solvència i menys risc.

L'arrendador busca seguretat jurídica i estabilitat. Vol confiança i regles del joc estables. Quan les normes canvien constantment, és impossible planificar.

Hi ha 50 agències immobiliàries il·legals denunciades només a Girona. L'intrusisme és un dels grans problemes del sector?

No hi posaria un èmfasi excessiu. El registre d'agents immobiliaris, vigent a Catalunya des del 2010, és per a mi un gran element de transparència del sector. Al principi va costar d'implantar, però avui està força normalitzat.

“Si tot el territori és zona tensionada, aleshores res no és excepcional”

L'obligació de mostrar el número de registre en anuncis també ha ajudat a detectar els que operen al marge. No diria que avui sigui un problema de magnitud que comprometi seriosament el funcionament del sector. Més aviat diria que el sistema està força integrat.

Per al consumidor, la clau és molt senzilla: verificar que el professional és al registre públic. Si ho està, vol dir que té assegurances actualitzades, formació acreditada i una ubicació professional identificada.

Aquests són els tres elements bàsics: solvència, ubicació i formació.

A més, també es pot consultar a col·legis professionals o associacions. L'objectiu del registre és facilitar al consumidor la possibilitat de comprovar que tracta amb un professional qualificat i solvent.