Barcelona té capacitat per incorporar més de 75.000 nous habitatges, el potencial residencial més gran de Catalunya, segons revela l'eina Gemela, desenvolupada per l'Institut Cerdà per analitzar el potencial urbanístic dels municipis catalans. Tot i això, aquest important marge de creixement contrasta amb una realitat molt diferent: la capital catalana continua patint un acusat dèficit d'oferta que dificulta l'accés a l'habitatge i manté la pressió sobre els preus de compra i lloguer.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
L'eina Gemela situa Barcelona com el municipi català amb més potencial residencial, amb capacitat per desenvolupar més de 75.000 habitatges els propers anys. La xifra crida especialment l'atenció perquè més que duplica els 33.750 habitatges previstos actualment als plans urbanístics de l'Ajuntament de Barcelona, cosa que evidencia que la capacitat residencial de la ciutat podria ser molt superior a la que descriu la planificació urbanística municipal.
Sobre el paper, la dada convida a l'optimisme. Tot i això, el mercat residencial barceloní continua tenint un problema estructural d'escassetat d'oferta que condiciona tant l'accés a la compra com al lloguer. En els darrers anys, el reduït volum d'habitatge nou que arriba al mercat no ha estat suficient per respondre a una demanda que continua sent elevada, una situació que ha contribuït a mantenir la tensió sobre els preus i que ha convertit l'accés a l'habitatge en un dels reptes principals de la ciutat.
La contradicció aparent té una explicació. Disposar de sòl amb capacitat per allotjar habitatges no vol dir que aquests es puguin construir de manera immediata. Abans que les promocions arribin al mercat, cal completar llargs processos de planejament urbanístic, reparcel·lació, urbanització dels terrenys, obtenció de llicències, finançament i execució de les obres. En molts casos, tots aquests tràmits es poden prolongar durant anys abans que els primers habitatges estiguin disponibles.
Les dades d'idealista reflecteixen clarament el desequilibri que viu el mercat residencial barceloní. Segons l'últim índex de preus del portal immobiliari, corresponent al mes de juny, el preu de l'habitatge usat va assolir un nou màxim històric de 5.269 euros per m2, després d'encarir-se un 7,1 % en comparació amb el mateix mes de l'any anterior. L'escalada dels preus es produeix en un context en què la demanda continua mostrant una gran fortalesa, mentre que la incorporació de nova oferta continua sent insuficient per absorbir-la.
La situació és encara més evident al mercat del lloguer. Un estudi elaborat per idealista revela que l'oferta d'habitatges de lloguer a Barcelona s'ha desplomat un 90 % des del 2020, una de les caigudes més grans registrades entre les grans ciutats espanyoles. En paral·lel, les rendes s'han continuat encarint de manera sostinguda, cosa que ha dificultat encara més l'accés a l'habitatge i ha incrementat la competència per cada immoble disponible.
Segons recull Metrópoli Abierta, el potencial identificat per l'eina Gemela adquireix una importància especial. Si part d'aquests més de 75.000 habitatges arribessin finalment al mercat, contribuirien a ampliar el parc residencial i alleujar, almenys en part, el desequilibri entre oferta i demanda que reflecteixen les dades d'idealista els últims anys.
Precisament, un dels aspectes que més preocupa el sector immobiliari és la lentitud amb què aquests desenvolupaments s'acaben materialitzant. Fa anys que promotors i consultores reclamen més agilitat administrativa per accelerar la transformació del sòl en habitatges, ja que considera que el principal problema no és únicament disposar d'espai per construir, sinó la velocitat a què els projectes avancen fins a convertir-se en oferta efectiva. No en va, el mateix Ajuntament de Barcelona ha reconegut recentment aquesta necessitat en impulsar un projecte pilot per automatitzar la concessió de llicències urbanístiques mitjançant metodologia BIM i intel·ligència artificial amb l'objectiu de reduir els temps de tramitació.
Bona part d'aquest potencial residencial es concentra, a més, en alguns dels grans desenvolupaments urbanístics cridats a transformar Barcelona durant la propera dècada. Àmbits com La Sagrera, la Marina del Prat Vermell o diferents sectors del 22@ figuren entre les zones amb més capacitat per incrementar el parc d'habitatges de la ciutat, juntament amb altres sectors pendents de desenvolupament repartits per diferents districtes.
En definitiva, Barcelona disposa de marge per ampliar de manera significativa el seu parc residencial. Tot i això, el principal repte ja no passa únicament per identificar sòl on construir, sinó per aconseguir que aquest potencial es tradueixi en habitatges acabats en un termini raonable. Mentre això no passi, l'escassetat d'oferta continuarà condicionant l'evolució dels preus i dificultant l'accés a l'habitatge a la capital catalana.
