El centre comercial Diagonal Mar cerca comprador amb una xifra que convida a revisar els seus últims deu anys: al voltant de 500 milions d'euros, davant dels aproximadament 495 milions que DWS va desemborsar pel centre comercial barceloní el 2016. La gestora vinculada a Deutsche Bank ha encarregat l'operació de venda a CBRE i JLL. El preu sol·licitat situa el complex pràcticament al mateix punt de partida, almenys en termes nominals, després d'una dècada d'explotació i una reforma important.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
Darrere d'aquesta comparació apareixen dos diagnòstics diferents. Luis Lara, fundador de la consultora Retalent i expert en retail, apunta a les dificultats de Diagonal Mar per definir la seva posició davant d'altres grans centres de Barcelona. Fonts del negoci dels centres comercials, en canvi, sostenen que el preu respon a unes condicions d'inversió diferents de les del 2016 i defensen que l'actiu ha millorat comercialment i ha generat rendes durant tot aquest temps.
"La meva sensació és que aquest centre ha quedat desposicionat", afirma Lara. Segons la seva opinió, La Maquinista, que considera més forta des de l'obertura dels dos complexos, i posteriorment Glòries "han fet pinça". "I el perdedor ha estat Diagonal Mar", afegeix.
L'expert introdueix, però, una cautela: per comprovar aquesta percepció caldria analitzar la combinació d'operadors del centre i determinar si dona suport a una pèrdua de força comercial. La valoració planteja una hipòtesi sobre el posicionament del complex, pendent de contrastar amb aquesta composició i la seva evolució.
La ubicació és un dels elements centrals del diagnòstic. "Diagonal Mar té una bona ubicació, però no necessàriament una ubicació comercial òptima. Està en un extrem de la ciutat i cal anar-hi expressament", explica Lara.
La comparació amb els seus competidors resumeix la seva tesi: "Glòries, en canvi, captura el flux natural de Barcelona, mentre que La Maquinista ha aconseguit convertir-se en una destinació per si mateixa, amb massa crítica de marques consolidades i noves. Diagonal Mar s'ha quedat en territori de ningú i això li resta força".
Les fonts del sector consultades discrepen d'aquesta interpretació. Sostenen que els centres atenen zones d'influència diferents i que la presència de La Maquinista i les Glòries no constitueix una circumstància nova que expliqui per si sola el preu sol·licitat. A parer seu, per interpretar l'operació cal separar l'evolució del negoci del canvi en les valoracions immobiliàries.
Segons aquestes fonts, la rendibilitat exigida pels inversors per als millors centres comercials espanyols se situava al voltant del 4,5 % a finals del 2016, davant del 6 % aproximat actual. Aquest canvi repercuteix directament en el que estan disposats a pagar: si un comprador exigeix obtenir un rendiment més gran sobre les mateixes rendes, el preu que pot oferir baixa.
Així, un centre pot millorar els resultats i, tot i així, no registrar una pujada equivalent del seu valor. Les fonts consultades atribueixen a aquest efecte de mercat bona part de la comparació entre l'import d'adquisició i el preu de sortida de Diagonal Mar.
També defensen que la inversió feta des de la compra, que situen una mica per sobre dels 30 milions d'euros, ha tingut efecte en l'activitat. Destaquen la renovació de l'interior i dels espais de restauració i terrassa, a més de la incorporació i l'ampliació d'operadors.
D'acord amb aquestes fonts, el complex rep prop de 16 milions de visitants cada any i supera els nivells anteriors a la pandèmia tant en afluència com en vendes. Són els indicadors amb què sostenen que Diagonal Mar està avui més consolidat que quan va canviar de propietari.
L'altra peça del seu argument són els lloguers. Comparar únicament els aproximadament 495 milions de la compra amb els 500 milions sol·licitats ara deixa fora els ingressos que el propietari ha obtingut durant deu anys. Les fonts del sector subratllen que la inversió en un centre comercial combina les rendes de la seva explotació amb l'import que es recupera en vendre'l.
Això tampoc no permet donar per demostrada la rendibilitat final de l'operació. Per calcular-la caldria conèixer els ingressos acumulats, les despeses, el cost del finançament, les inversions i el preu definitiu de venda. Els 500 milions són, per ara, una referència de sortida. Un preu que, tanmateix, també podria anar a la baixa.
Així, la venda posa sobre la taula dues qüestions relacionades, però diferents: quina posició ocupa Diagonal Mar al mapa comercial de Barcelona i quant està disposat a pagar un inversor pels seus ingressos futurs. Lara posa el focus en la seva capacitat d'atreure consumidors davant de les Glòries i La Maquinista. Les fonts del sector defensen l'evolució del centre i assenyalen el mercat financer. El procés de venda permetrà comprovar fins a quin punt els compradors comparteixen aquesta confiança.
