El mercat d'oficines de Barcelona es torna a moure, però no sense obstacles. Andrea Suasi, recentment incorporada a Colliers per liderar el negoci d'oficines a la ciutat, parla amb idealista/news sobre les llums i les ombres d'aquest sector i assegura que la recuperació és real i visible en les operacions tancades i en el retorn de l'inversor institucional. Tot i això, adverteix d'un fre inesperat: “L'habitatge s'ha convertit en un stopper”. La dificultat per allotjar talent internacional, la manca de grans superfícies de qualitat i la nova exigència dels usuaris dibuixen un mercat més actiu, però també més complex. En aquesta entrevista repassa el moment del sector, l'evolució de la demanda i els reptes que marcaran el futur de Barcelona com a destinació empresarial.
T'acabes d'incorporar a Colliers per liderar el negoci d'oficines a Barcelona. Què et va atraure d'aquest projecte i d'aquest moment de mercat?
Començo aquesta nova etapa a Colliers amb l'oportunitat de desenvolupar el negoci d'oficines a Barcelona tant en leasing com en inversió. Per mi era important decidir cap a on volia evolucionar professionalment, i aquí tinc la possibilitat de construir i fer créixer una àrea de negoci pràcticament des de zero.
Em va atreure també el perfil de l'empresa: hi ha molt professional amb mentalitat analítica, cosa que diferencia Colliers d'altres consultores. Es treballa de manera molt transversal entre departaments i això enriqueix molt l'assessorament. I, per descomptat, la marca internacional aporta una base molt sòlida per sortir al mercat.
Un altre punt important és el treball amb equips internacionals. En només tres mesos ja he col·laborat amb equips d'Alemanya, França, Londres o els Estats Units, i veus altres maneres de treballar que t'obliguen a millorar. A més, molts propietaris amb qui vaig treballar en el passat han tornat a contactar amb mi. Això confirma que, més enllà de l'empresa, el que compta és la persona i la manera de treballar.
Com veus el moment actual del mercat d'oficines a Barcelona?
El veig com una oportunitat clara. Barcelona viu un moment de recuperació real a oficines, i ho estem veient en operacions tancades, no en previsions. L'inversor core institucional torna al producte oficines, i això és un senyal molt positiu.
Hi ha edificis que s'han transformat, que han canviat d'ús, que s'han modernitzat i que ara capten gran demanda. Quan es tanca una gran operació, això genera confiança i anima altres transaccions. És un efecte cadena, i ara mateix aquest moviment existeix.
Vens de treballar al costat del propietari, a Colonial. Quins aprenentatges te n'emportes i com t'ajuden ara com a consultora?
Sobretot, la importància de la transparència. Sempre he estat molt directa amb els propietaris. Maquillar la realitat pot funcionar a curt termini, però no pas a llarg, i la veritat és que molts propietaris valoren que els diguis la veritat, encara que no sempre sigui el que volen sentir.
També m'emporto la cultura de treball en equip i la visió a llarg termini. En un edifici, l'usuari final coneix problemes i peculiaritats que no veus des de fora. Per això és tan important treballar coordinats i donar un missatge coherent.
I una cosa clau que vaig aprendre en etapes com la covid: traslladar confiança a la incertesa. De vegades no tens la solució immediata, però el client necessita sentir que ets al seu costat. Escoltar bé s'ha tornat gairebé un luxe avui dia, i marca la diferència.
Parlant de la covid, va ser el gran punt d'inflexió del mercat d'oficines?
Va ser un dels grans punts d'inflexió, sí. Però no és l'únic. La crisi del 2011 també va ser duríssima, amb rendes molt baixes i molta disponibilitat. La covid va canviar la manera de treballar i va generar molta incertesa. Ara som en un moment més sòlid: les empreses tenen més clar el rumb i moltes han impulsat polítiques de tornada a l'oficina per cultura corporativa, imatge de marca i cohesió d'equips. La confiança ha trigat a tornar, però està tornant.
Què demanen avui les empreses que busquen oficina a Barcelona? En què es diferencia de fa deu anys?
La cerca és molt més complexa. Ja no és només “vull oficina”, sinó que comparen coworking, flexibilitat, serveis… ho volen saber tot. A més, necessiten veure-la. Amb un render ja no n'hi ha prou. Si no la poden trepitjar, perden interès. Hi ha molta immediatesa i poca paciència per a processos d'anàlisi. Moltes vegades volen fer visites sense haver definit bé les necessitats, i això obliga a improvisar.
Per això l'exclusivitat en l'assessorament adquireix sentit: permet fer una feina ordenada i realment útil per al client. Sense això, de vegades veus a la mateixa demanda visitant amb diversos agents alhora.
El 22@ segueix sent el gran focus del mercat d'oficines a Barcelona?
Sens dubte. El 22@ continua concentrant moltíssima activitat. Jo ho divideixo en tres submercats: front marítim, sud i nord. El front marítim és molt atractiu per a empreses internacionals. La zona sud està molt consolidada i la nord encara té recorregut.
És la zona amb més operacions i metres contractats, cosa que genera efecte crida. Ara bé, les condicions de tancament solen incloure incentius: carències, aportacions a obra, flexibilitat. Molts propietaris prefereixen mantenir la renda nominal i ajustar per altra banda.
La sostenibilitat i l'eficiència energètica ja són un requisit més que un valor afegit?
Per a moltes multinacionals, totalment. Si l'edifici no té certificacions, directament queda fora de l'equació. Va lligat a la imatge de marca i a la responsabilitat corporativa. A més, aquests edificis solen oferir més confort, millor climatització i menys problemes tècnics a llarg termini. Això sí, les certificacions són costoses i no totes les empreses poden assumir aquests nivells de renda. Part del parc tindrà dificultats per adaptar-s'hi.
Hi ha prou producte de qualitat a Barcelona per a grans empreses?
Per a grans superfícies al centre de la ciutat, no. A partir de certs metratges, les opcions són molt limitades. Les grans corporacions moltes vegades s'han d'adaptar a allò existent o plantejar projectes clau en mà. Això podria reactivar operacions de prelloguer a mitjà termini, cosa que feia anys que no vèiem.
Quines diries que són les fortaleses i debilitats de Barcelona davant d'altres ciutats?
Barcelona té un atractiu enorme i molt difícil de replicar. Combina clima, qualitat de vida, oferta cultural, gastronomia, mar, muntanya i una escala de ciutat que permet tenir-ho tot relativament a prop. Això, per al talent internacional, pesa moltíssim. Moltes empreses ens traslladen que empleats d'altres països demanen venir a Barcelona, fins i tot competint amb altres destins europeus. La ciutat projecta una imatge molt potent i això ajuda a atraure empreses de sectors innovadors i tecnològics.
A més a més, Barcelona té ecosistema: universitats, hubs d'innovació, startups, centres de recerca i un teixit empresarial que genera sinèrgies. No és només qualitat de vida, també és entorn professional. I això explica per què moltes empreses que arriben amb petites superfícies després volen créixer aquí.
El gran “però”, ara mateix, és l'habitatge. S'ha convertit en un autèntic stopper. Quan una empresa internacional valora on s'implanta a Espanya, Barcelona perd punts per la dificultat d'accés a l'habitatge per als empleats. No només és un tema de preu, que ja és elevat, sinó d'oferta disponible i de condicions de mercat.
Ens trobem amb perfils molt qualificats, amb salaris de 4.000 o 5.000 euros mensuals, que tot i així tenen dificultats per llogar habitatge. Propietaris que prioritzen certs perfils, contractes que generen inseguretat al llogater, oferta limitada a determinades zones… Tot això complica la decisió de relocalitzar talent. I si una empresa no pot garantir als seus empleats un habitatge raonable, la ciutat perd atractiu davant d'altres capitals.
I davant de Madrid?
Són mercats diferents. Barcelona té una personalitat molt marcada i un estil de vida que convida a quedar-s'hi. Atrau molt de talent tecnològic i startups.
Madrid té una potència corporativa i de connexions superior i concentra moltes grans seus, però moltes empreses que són a Barcelona volen continuar creixent aquí. Són dos pols complementaris.
Mirant a curt i mitjà termini, quines tendències marcaran el proper cicle?
La demanda continuarà prioritzant edificis classe A amb serveis i bones zones comunes. Hi haurà pressió a l'alça en rendes prime per manca d'oferta de qualitat, i ja veiem operacions per sobre dels 30 €/m²/mes a Barcelona.
També veurem creixement a zones ben connectades com Esplugues pel pol sanitari. A perifèria, tot dependrà del transport i de la proximitat al talent.
Després de cinc anys de recorregut del teletreball, és aliat o enemic de l'oficina?
Per a moltes empreses és més enemic que aliat perquè redueix sentiment de pertinença, però depèn del sector i del perfil de l'empleat.
El model híbrid sembla l'equilibri raonable. L'oficina continua sent clau per a la cultura d'empresa, la col·laboració i l'energia dels equips. La flexibilitat ha arribat per quedar-se, però l'oficina no desapareix.
