A l'hora de formalitzar la compravenda d'una casa, hi ha una sèrie de passes que cal fer. El primer gairebé sempre està referit al contracte d'arres. Aquest document és una reserva que ja dóna dret a comprar una casa. El contracte d'arres de Catalunya té les seves particularitats: en què consisteix i quines diferències tè respecte al de la resta d'Espanya?
Contracte d'arres a Catalunya
En general, un contracte d'arres és el pas previ a signar l'escriptura de compra d'un habitatge. Amb la signatura d'aquest document, es paga una quantitat equivalent al 10% del preu total del pis que es lliura per reservar el dret de compra. A més, hi queden reflectides les clàusules que es poden negociar en aquesta compravenda.
A Catalunya, les arres es regulaven al Codi Civil espanyol, però, “fa pocs anys estan regulades a l'article 621-8 del Codi Civil de Catalunya, buscant una norma més actual que l'establerta al Codi Civil comú que data del segle XIX”, en paraules d' Arantxa Goenaga, advocada i sòcia del despatx AF Legis.
Aquest article engloba les diferents modalitats d'arres (confirmatòries i penitencials). Es permet que les arres penitencials es puguin dipositar davant de notari i inscriure al registre de la propietat. "També regula el procediment en cas de desistiment del contracte d'arres, cosa que no està especificada en altres comunitats autònomes, on es regeixen pel Codi Civil espanyol (art. 1454)", segons Mercedes Blanco, membre del comitè de direcció de Finques Blanco i membre de la comissió de vivenda de la Cambra de Comerç de Barcelona.
Diferències entre el contracte d'arres de Catalunya i el de la resta d'Espanya
Una d'aquestes diferències és que a Catalunya hi ha les arres confirmatòries i les arres penitencials. Vegem què són cadascuna.
Arres confirmatòries
Les arres confirmatòries serveixen com a part del pagament i confirmen el compromís de compravenda. Si alguna de les parts incompleix l'acord, l'altra part pot exigir el compliment i l'execució del contracte, o bé optar per la resolució del contracte amb la corresponent indemnització.
En aquest cas, i citant el Codi Civil d'àmbit estatal, aquestes disposicions es regulen a l'article 1124, que estableix:
“La facultat de resoldre les obligacions s'entén implícita a les recíproques, per al cas que un dels obligats no complís el que li incumbeix. El perjudicat podrà escollir entre exigir el compliment o la resolució de l'obligació, amb rescabalament de danys i abonament d'interessos en ambdós casos. També podrà demanar la resolució, fins i tot després d'haver optat pel compliment, quan aquest sigui impossible. El Tribunal decretarà la resolució que es reclami, si no hi ha causes justificades que li autoritzin per assenyalar termini.”
Segons Mercedes Blanco, l'article 621-8 del Codi Civil de Catalunya (CCC) disposa que el lliurament d'una quantitat de diners per part del comprador al venedor s'entén fet com a arres confirmatòries, és a dir, com a senyal de la conclusió i a compte del preu de la compravenda.
Per la seva banda, Arantxa Goenaga especifica que aquestes arres preveuen una sanció si una de les parts no compleix, de la mateixa manera que les penitencials. Són un pagament a compte d'aquesta operació immobiliària.
Arres penitencials
Les arres penitencials catalanes permeten a les parts reservar-se la facultat de desistir del contracte, establint prèviament les conseqüències econòmiques del desistiment esmentat.
A Catalunya s'estableix que, si res no es diu prèviament del caràcter de les arres, “les mateixes són confirmatòries, i perquè siguin penitencials, quan el comprador les perd i el venedor les ha de tornar duplicades, sempre s'ha de pactar expressament”, apunta Arantxa Goenaga. Si es volen establir arres penitencials, aleshores s'han de pactar de forma expressa al contracte.
Segons l'article 621-8 del Codi civil català: “Si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d'acord amb allò que disposa l'article 621-49. Si qui desisteix és el venedor, les ha de tornar duplicades ”.
Per aquest motiu, Mercedes Blanco aconsella que als contractes consti el pacte exprés amb el nom d'arres penitencials i la seva conseqüència explícita en cas de desistiment.
Hi ha una altra particularitat de les arres penitencials catalanes: a diferència del contracte d'arres d'àmbit estatal, Blanco explica que a Catalunya es pot pactar expressament una excepció a les arres penitencials i les seves conseqüències en el supòsit de l'article 621-49, on es regulen els contractes d'arres subjectes a finançament i el seu impacte si aquest no es concedeix al comprador.
Un contracte d'arres subjecte a finançament té la particularitat de preveure el finançament de tot o bé de part del preu per una entitat de crèdit.
L'article 621-49 de Previsió de finançament per tercers del Codi civil català assenyala que:
“1. Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l'entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador a la hipoteca que grava l'immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador.
2. El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li hagi estat lliurat i, si escau, de les arres penitencials, i obliga el comprador a deixar el venedor en la mateixa situació en què s'hauria trobat si no es hagués conclòs el contracte, sense perjudici del que estableix la legislació hipotecària”.
Arres penals
En altres comunitats autònomes, també existeixen les arres penals, regulades al Codi Civil. Ara bé, el Codi Civil Català no les regula.
Aquestes arres operen com una garantia per assegurar el compromís entre les parts i fixa l'import en cas d'indemnització per danys i perjudicis en cas d'incompliment. “A diferència de les arres confirmatòries o penitencials, les arres penals no són una bestreta del preu de la compravenda”, assegura Mercedes Blanco.
En conclusió, les arres catalanes es diferencien de les de la resta d'Espanya per:
- Inclouen dos tipus: arres confirmatòries i arres penitencials
- Perquè siguin penitencials, sempre s'ha de pactar expressament, sinó s'estableix que són confirmatòries
- Les arres penitencials catalanes permeten a les parts reservar-se la facultat de desistir del contracte
- A diferència del contracte d'arres d'àmbit estatal, es pot pactar expressament una excepció a les arres penitencials i les seves conseqüències a l'article 621-49, on es regulen els contractes d'arres subjectes a finançament.