Concepte d'arres confirmatòries i les diferències amb altres arres

Un contracte d'arres confirmatòries és un acord legal que se sol utilitzar en transaccions immobiliàries i comercials per confirmar i garantir la intenció d'ambdues parts de dur a terme una operació de compravenda futura.

Les arres confirmatòries tenen un paper fonamental en la garantia i la seguretat de les parts involucrades. Comprendre què són i com difereixen d'altres formes d'arres és essencial per als que participin en acords contractuals.

Què són les arres confirmatòries?

Les arres confirmatòries són una manera de garantir el compliment d'un contracte de compravenda, especialment quan es tracta de béns immobles. Es tracta d'una quantitat de diners que el comprador lliura al venedor com a part del preu acordat i que serveix per confirmar el compromís de les dues parts amb l'operació.

Les arres confirmatòries tenen una sèrie de característiques que les diferencien d'altres tipus d'arres:

• No permeten el desistiment unilateral del contracte. Si alguna de les parts vol resoldre el contracte, ha d'acudir als tribunals i demostrar que hi ha una causa justificada.
• No impliquen una penalització per incompliment, sinó una indemnització per danys i perjudicis. La part que incompleix el contracte ha de tornar les arres i pagar una compensació a l’altra part pels perjudicis causats.
• No es perden ni es tornen, sinó que s'integren al preu final del contracte. Per tant, no suposen una despesa addicional per al comprador ni un ingrés extra per al venedor.

Les arres confirmatòries són una opció interessant per assegurar l'èxit d'una compravenda, però també requereixen més responsabilitat i compromís per part dels contractants.

Model d'arres confirmatòries

CONTRACTE D'ARRES CONFIRMATÒRIES

Entre [Nom del venedor], amb DNI [Número de DNI del venedor], d'ara endavant el "Venedor", i [Nom del comprador], amb DNI [Número de DNI del comprador], d'ara endavant el "Comprador", s'acorda:

Objecte: Ambdues parts es comprometen a la compravenda de l'immoble ubicat a [Adreça completa de l'immoble].

Preu: El preu acordat per a la compravenda és de [quantitat total] euros.

Arres: El Comprador lliura la suma de [quantitat de les arres] euros com a arres confirmatòries i bestreta del preu de venda.

Incompliment: En cas d'incompliment per qualsevol de les parts, la part afectada podrà exigir el compliment del contracte o la resolució amb indemnització per danys i perjudicis.

Signat a [Ciutat], a [Data]

Signatura del Venedor                   Signatura del Comprador

Els tipus d'arres confirmatòries

Segons l’article 1454 del Codi civil, les arres confirmatòries són aquelles que “es lliuren com a prova de la subscripció del contracte i com a part del preu”. Hi pot haver tres tipus:

• Arres confirmatòries ordinàries: són les més habituals i consisteixen en una quantitat de diners que el comprador lliura al venedor en signar el contracte. Aquesta quantitat es descompta del preu final i serveix per assegurar el compliment del contracte per ambdues parts.
• Arres confirmatòries especials: les que es pacten per a casos concrets, com la compravenda d'un habitatge sobre plànol o la reserva d'un immoble. Aquestes arres poden tenir condicions específiques, com ara un termini de lliurament, un mètode de pagament o una clàusula penal.

• Arres confirmatòries amb opció de compra: són les que es donen quan el comprador té la possibilitat d'exercir o no el dret de compra sobre el bé objecte del contracte. En aquest cas, les arres no es lliuren com a part del preu final.

Pexels

Diferència entre arres confirmatòries, penals i penitencials

Segons la normativa espanyola, les arres confirmatòries són les que fan que el contracte de compravenda sigui més ferm, de manera que si una de les parts no compleix el que ha promès, l'altra pot demanar que es compleixi o que es cancel·li el contracte i, a més, demanar una compensació pels perjudicis causats. Aquestes arres no donen l'opció de fer-se enrere, sinó que ratifiquen l’operació.

D'altra banda, les arres penitencials permeten penedir-se i donen l'opció a qualsevol de les parts de cancel·lar el contracte sense haver de donar explicacions, però amb la condició de tornar els diners rebuts o perdre'ls, segons sigui el comprador o el venedor qui canviï de opinió. Aquestes arres donen l’opció de fer-se enrere, però amb una sanció.

En el cas de les arres penals, són les que es lliuren per assegurar el compliment del contracte i estableix una penalització en cas d'incompliment. Si el comprador incompleix el contracte, perd les arres; si el venedor incompleix el contracte, ha de tornar el doble de les arres. La quantitat lliurada com a arres penals no es descompta del preu final de la compravenda, sinó que se suma o resta segons el cas.

Quan es perden les arres confirmatòries?

Quan se signa un contracte de compravenda d'un habitatge amb arres que confirmen el contracte, les parts es comprometen a complir el que han acordat.

Si el comprador no compleix, perd els diners que va donar al venedor. Si el venedor no compleix, ha de tornar al comprador el doble dels diners que va rebre. Aquestes són les conseqüències habituals, llevat que s'hagi establert una altra cosa al contracte.

Perquè s'apliquin aquestes conseqüències, hi ha d'haver un incompliment greu d'una de les parts, és a dir, que la part que no ha complert ho hagi fet per voluntat pròpia i sense tenir una raó vàlida.