Créixer implica grans canvis, com que arribi el dia de comprar un habitatge. En un primer moment, si no es té experiència prèvia, el procés, els tràmits i els documents a formalitzar poden resultar aclaparadors, com ara els contractes d'arres. Per això t'expliquem què són, per a què serveixen i quants tipus de contractes d'arres hi ha.
Primer de tot, convé explicar que un contracte d'arres és un contracte de caràcter privat en què s'estipulen totes les condicions pactades entre comprador i venedor durant la negociació de la compravenda d'un habitatge o un immoble. A més, en aquest document es reuneixen les penalitzacions que caldria afrontar en cas que alguna de les parts incomplís els termes establerts. Encara que sigui un contracte de caràcter privat entre particulars, aquest document té validesa legal, ja que el notari l’utilitzarà per fer l'escriptura de compravenda de l'immoble.
Tipus de contractes d'arres
Hi ha tres tipus de contractes d'arres: penals, penitencials i confirmatòries. L'elecció de signar l'un o l'altre es basarà en el propòsit que busquem amb la transacció de l'immoble.
Contracte d'arres penals
El contracte d’arres penals estableix un compromís financer entre el comprador i el venedor en el procés de compravenda d’un habitatge. A través d'aquest contracte, el comprador lliura una quantitat de diners com a senyal de reserva. Si el comprador incompleix les seves obligacions i la compravenda no s’efectua, perdrà el senyal. D'altra banda, si és el venedor qui incompleix, haurà de tornar el senyal més una quantitat addicional acordada al contracte.
En cas d'incompliment, a més de les conseqüències econòmiques, la part afectada pot demanar el compliment del contracte original i sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis. És important esmentar que un cop signat, no es pot retractar del contracte d'arres penals. L'objectiu de les arres penals és garantir la compravenda de l'habitatge i estan regulades als articles 1.152 i 1.153 del Codi civil.
Contracte d'arres penitencials
El contracte d'arres penitencials, també conegut com a contracte de desistiment, permet que qualsevol part involucrada es pugui retirar del contracte sense complir-lo. Tot i això, hi ha condicions vinculades a aquest dret:
- Comprador: si decideix desistir del contracte, perdrà la quantitat que va pagar inicialment, que generalment és el 10 % del valor total de la compravenda.
- Venedor: si decideix no seguir endavant amb el contracte, haurà de reemborsar el doble de la quantitat que el comprador li va lliurar en el moment de la signatura.
Això significa que si la part compradora decideix rescindir el contracte, se li retindrà la quantitat lliurada inicialment com a garantia o ‘arres’. En canvi, si la part venedora és qui decideix acabar el contracte, haurà de tornar el doble d’aquesta quantitat al comprador. Aquest tipus de contracte només es pot aplicar quan se n'esmenten explícitament les conseqüències, tal com es referencia a l'article 1.454 del Codi civil.
Contracte d'arres confirmatòries
El contracte d’arres confirmatòries actua com un compromís ferm entre les parts per completar la compravenda d’un immoble. Amb aquest tipus d'arres es fa una bestreta del preu total de l'immoble i serveix com a garantia que les dues parts estan compromeses a dur a terme l'operació. Si el contracte no especifica quin tipus d'arres són, se suposarà que són confirmatòries per defecte.
A diferència d'altres contractes d'arres, les penalitzacions per incompliment no estan definides clarament. Si una de les parts no compleix el que s'ha acordat, la part afectada té dues opcions: pot exigir que es dugui a terme la venda o sol·licitar una indemnització per danys i perjudicis, encara que per això necessitarà presentar una demanda judicial.
En cas d'incompliment, no és possible que les parts rescindeixin el contracte per voluntat pròpia. En comptes d'això, s'han d'aplicar les normes generals sobre incompliment d'obligacions, segons recull l'article 1.124 del Codi civil. La part afectada pot triar entre insistir en el compliment del contracte o sol·licitar-ne la finalització.
En tots dos casos es pot exigir una compensació i el pagament d'interessos. Si després d'exigir-ne el compliment, aquest resulta inviable, la part afectada encara podrà sol·licitar la terminació del contracte.
Model de contracte d'arres 2023
Troba una plantilla per cada tipus de contracte d'arres:
Model de contracte d'arres confirmatòries
CONTRACTE D'ARRES CONFIRMATÒRIES
Entre [Nom del venedor], amb DNI [Nombre de DNI del venedor], d'ara endavant el "Venedor", i [Nom del comprador], amb DNI [Nombre de DNI del comprador], d'ara endavant el "Comprador", s'acorda:
Objecte: Ambdues parts es comprometen a la compravenda de l'immoble ubicat a [Adreça completa de l'immoble].
Preu: El preu acordat per a la compravenda és de [quantitat total] euros.
Arres: El Comprador lliura la suma de [quantitat de les arres] euros com a arres confirmatòries i bestreta del preu de venda.
Incompliment: En cas d'incompliment per qualsevol de les parts, la part afectada podrà exigir el compliment del contracte o la resolució amb indemnització per danys i perjudicis.
Signat a [Ciutat], a [Data]
Signatura del Venedor Signatura del Comprador
Model de contracte d'arres penitencials
CONTRACTE D'ARRES PENITENCIALS
Entre [Nom del venedor], amb DNI [Nombre de DNI del venedor], d'ara endavant el "Venedor", i [Nom del comprador], amb DNI [Nombre de DNI del comprador], d'ara endavant el "Comprador", s'acorda:
Objecte: Ambdues parts es comprometen a la compravenda de l'immoble ubicat a [Adreça completa de l'immoble].
Preu: El preu acordat per a la compravenda és de [import total] euros.
Arres: El Comprador lliura la suma d'[import de les arres] euros com a arres penitencials.
Desistiment: Si el Comprador desisteix del contracte, perdrà les arres lliurades. Si el Venedor desisteix, haurà de tornar el doble de les arres al Comprador.
Signat a [Ciutat], a [Data]
Model de contracte d'arres penals
CONTRACTE D'ARRES PENALS
Entre [Nom del Venedor], amb DNI [Nombre de DNI del venedor], d'ara endavant denominat "Venedor", i [Nom del Comprador], amb DNI [Nombre de DNI del comprador], d'ara endavant denominat "Comprador", acorden:
Objecte del Contracte: Les parts es comprometen a la compravenda de l'immoble ubicat a [Adreça completa de l'immoble].
Preu de Venda: El preu total acordat per a la compravenda és de [import total] euros.
Arres: El Comprador lliura al Venedor la quantitat d'[import de les arres] euros com a arres penals.
Condicions d'Incompliment:
a. Si el Venedor incompleix les obligacions estipulades en aquest contracte, ha de tornar al Comprador la quantitat rebuda en concepte d'arres, més un import addicional de 2.000 €.
b. Si el Comprador incompleix les obligacions estipulades en aquest contracte, perdrà les quantitats abonades fins a la data, les quals seran retingudes pel Venedor íntegrament.
c. La part que compleixi les seves obligacions podrà optar per resoldre el contracte mitjançant comunicació fefaent o exigir-ne el compliment.
Comunicacions: Totes les comunicacions relacionades amb aquest contracte hauran de realitzar-se de manera fefaent, garantint la constància de la seva tramesa i recepció.
Modificacions: Qualsevol modificació a aquest contracte ha de ser per escrit i comptar amb la signatura de les dues parts.
Donat a [Ciutat], a [Data]
Signatura del Venedor
Signatura del Comprador
Què ha d'incloure un contracte d'arres el 2023?
En els tres tipus de model de contracte d'arres han d'aparèixer les dades següents:
- La quantitat que es lliura en concepte d'arres.
- Termini per atorgar l'escriptura de compravenda: data, dia i hora en què s'acudeix davant del notari i conseqüències en cas que una de les parts no hi assisteixi.
- S’ha d’establir qui fixa la data de l'atorgament de l'escriptura pública de la compravenda i com s’avisa.
- Cal indicar com es notifica per part del comprador al venedor el dia en què s'atorgarà l'escriptura pública de compravenda.
- Com es pagaran les despeses derivades de l'escriptura de compravenda (notari, registres, plusvàlua municipal, etc.). Els advocats aconsellen que es faci així: el venedor es fa càrrec de les despeses d'atorgament d'escriptures i de la plusvàlua municipal, mentre que totes les despeses posteriors a la venda, inclòs el cost d'inscripció al Registre de la Propietat, va a càrrec del comprador.
Com, quant i quan es paga al contracte d'arres?
En els contractes d'arres se solen fer dos pagaments:
- Primer pagament: es realitza quan se signa el contracte.
- Segon pagament: es fa en un termini màxim de dos mesos des que se signa el contracte. Se sol efectuar mitjançant un xec bancari en el moment de la formalització davant de notari.
Pel que fa a quants diners cal pagar a les arres, sol ser el 10 % del valor de venda de l'habitatge, que posteriorment es descomptarà del preu final. Això no obstant, pot ser una quantitat superior o inferior, ja que la pacten lliurement les parts.
Reclamació per incompliment d'un contracte d'arres
Hi ha dues maneres de reclamar l'incompliment d'un contracte d'arres:
- Via amistosa o extrajudicial: es recomana enviar un burofax a l'altra part incomplidora per tal que compleixi el contracte d'arres. Si no fa efecte, es pot intentar arribar a un acte de conciliació, en què s'exigeix el compliment del contracte.
- Via judicial: es pot interposar una demanda judicial amb l'ajuda d'un advocat.
El preu de l'habitatge a Catalunya podrà augmentar un 5% el 2025
El preu mitjà de l'habitatge a Espanya se situarà per sobre dels 1.900 euros/m² a final d'any, segons els experts de donpiso. Entre les zones on aquest augment serà més gran, les grans capitals espanyoles són protagonistes: el preu superarà els 3.900 euros/m² i Catalunya és entre elles.
La manca d'oferta farà pujar un 15-20% el lloguer de vacances a Catalunya
Llogar un habitatge aquest estiu serà més car que l'any passat. Segons el darrer informe Alquiler en Costa 2025, de Grupo Tecnitasa, els lloguers de vacances a la costa continuen a l'alça, encara que amb un creixement més moderat que en anys anteriors. En general, aquest estiu llogar un apartament a primera línia de platja costa, de mitjana, 1.270 € a la setmana: gairebé 110 euros més que el 2024. A Catalunya, la xifra pot augmentar.
La mansió de Víctor Valdés torna al mercat: és una joia de formigó a Gavà, a primera línia de mar
Sembla un vaixell de luxe encallat a la costa, però és una casa. Una escultura habitable signada per l'estudi A-zero que l'exporter del Barça Víctor Valdés va convertir en el seu refugi davant del mar. La seva espectacular mansió a Gavà Mar, una de les zones residencials més exclusives de l'àrea metropolitana de Barcelona, ha tornat al mercat immobiliari. Ara, aquesta obra d'autor està de nou a la venda per a qui estigui disposat a pagar per disseny, privacitat i ubicació a peu de pla
Aquest és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa
A la província d'Alacant, la recerca d'habitatge assequible s'ha convertit en una prioritat per als que es volen establir o invertir sense fer un gran desemborsament econòmic. I encara que moltes localitats a la costa han vist augmentar els preus en els darrers temps, també hi ha altres zones on l'habitatge es manté assequible. Descobreox quin és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa.
Comprar un habitatge procedent d'una herència
Heretar una casa pot ser una gran sort, però a vegades té tantes càrregues tributàries que pot convertir-se en un malson, per això, són molts els hereus que trien vendre el seu nou immoble al més aviat possible. Solen tenir pressa i, com a conseqüència, rebaixen el preu de venda, fins i tot, per sota de la mitjana del mercat.
Viure a Palamós: el cost de vida i els principals avantatges
Palamós és un encantador municipi de la Costa Brava situat a la província de Girona que molta gent tria com a residència gràcies a la seva tranquil·litat i qualitat de vida. Viure aquí significa submergir-se en l'essència mediterrània per gaudir d'un entorn privilegiat, gastronomia, cultura i història. Descobreix tot el que has de saber sobre viure a Palamós.
