Què és un contracte d'arres penitencials? Quant cal pagar? Com afecten el comprador i el venedor?
Les arres penitencials o de desistiment
Les arres penitencials, també conegudes com a arres de desistiment, són una forma de garantia que s'utilitza als contractes de compravenda i que permet a les parts desistir lliurement del compliment del contracte. Són les úniques arres que estan recollides al Codi civil i proporcionen l'opció de formalitzar el contracte de compravenda.
Són obligatòries les arres penitencials?
Les arres penitencials són un mecanisme de garantia que ajuda a garantir el compliment del contracte de compravenda, però no són obligatòries. És a dir, la presència o absència d'arres penitencials en un contracte no n’afecta la validesa. No obstant això, el seu ús és freqüent i es poden incloure al contracte de compravenda si ambdues parts així ho acorden.
A més, és important esmentar que aquest tipus d'arres han d'estar clarament indicades al contracte de compravenda i s'han d'especificar les condicions en què es retindran o es tornaran.
Quant de temps dura un contracte d'arres penitencials?
El temps màxim de vigència d’un contracte d’arres és de sis mesos a partir de la signatura. Això no obstant, de vegades se sol·licita que s'ampliï el termini, per exemple, si el comprador no aconsegueix finançament per comprar la casa. Perquè aquesta ampliació tingui validesa, caldrà crear un annex a l'anterior contracte amb el nou termini per formalitzar l'operació.
Desistiment al contracte d'arres penitencials
Però què passa si es renuncia o s'incompleix el contracte d'arres?
Desistiment del comprador
Amb el contracte d'arres penitencials, si el comprador es fa enrere perdrà la quantitat lliurada en arres. Si el comprador incompleix el contracte i es retira de la compravenda, el venedor pot retenir les arres penitencials com a compensació pels danys i perjudicis causats.
Desistiment del venedor
En canvi, si el venedor és qui decideix no vendre, haurà de tornar el doble de l’import lliurat pel comprador. El comprador té dret a recuperar les arres duplicades.
Model d'arres penitencials per al 2023
Aquí tens un exemple de model d'arres penitencials:
Totes les quantitats lliurades fins a la data amb la finalitat de la formalització de la compravenda tenen la condició d'arres penitencials, en virtut de les quals si la part compradora no complís qualsevol de les obligacions de pagament que assumeix o desistís de formalitzar la compravenda i no abonés el preu en els terminis estipulats, s'entendrà resolt el contracte i s’aplicarà allò estipulat a l'article 1454 del Codi civil, situació que inclou la pèrdua de les quantitats lliurades.
En cas que la part venedora no complís els termes acordats o desistís de formalitzar la venda, hauria d'abonar el doble de les quantitats rebudes fins a la data.
Quant es paga d'arres penitencials?
Normalment, l’import de les arres penitencials és del 10 % del valor total de l’habitatge. Aquesta quantitat la lliura el comprador per consolidar l'operació i donar fe del seu interès a adquirir la casa.
Com tributen les arres penitencials?
Fins que no es formalitzi l'operació, cobrar les arres no suposa cap guany patrimonial per al venedor, per la qual cosa aquesta quantitat no tributa. Quan en el contracte d'arres penitencials es produeix el desistiment, la part que es fa enrere ha de declarar una pèrdua patrimonial a la base imposable general de l'IRPF. D'altra banda, la part que percep la indemnització de les arres penitencials haurà de declarar un guany patrimonial.