A l'hora de formalitzar la compravenda d'un habitatge o de qualsevol altre tipus d'immoble, és freqüent la signatura de l'anomenat contracte d'arres. Es tracta d'una forma de protegir-te i de protegir l'altra part en cas que algun dels dos decideixi fer-se enrere, així com quan l'operació es vegi truncada per alguna causa i provoqui un prejudici a l'altra part.
Hi ha diferents tipus d'arres: en aquest article t'expliquem què són les arres penals, en què es diferencien de les arres confirmatòries i de les arres penitencials, a més de com et poden afectar.
El contracte d'arres penals
Les arres penals consisteixen en un tipus de penalització que es preveu en algunes operacions de compravenda immobiliària, com a annex o complement al contracte de compravenda. Aquest tipus de contracte d'arres està regulat de manera indirecta a l'article 1152 del Codi civil, on s'indica el següent:
"En les obligacions amb clàusula penal, la pena substituirà la indemnització de danys i l'abonament d'interessos en cas de manca de compliment, llevat que s’hagi pactat una altra cosa. Només es pot fer efectiva la pena quan sigui exigible d'acord amb les disposicions d’aquest Codi."
Segons la regulació de les arres penals, en realitat són una clàusula penal que implica que, en cas que l'operació no es tanqui segons els termes pactats, s'haurà d'indemnitzar l'altra part en la forma i la quantia acordada. Per tant, aquest tipus d'arres només s'activen en cas d'incompliment.
Característiques del contracte d'arres penals
Aquestes són algunes de les característiques de les arres penals que has de conèixer per no confondre-les amb altres tipus d'arres:
- No serveixen com a bestreta de preu, al contrari del que passa amb les arres confirmatòries.
- Funcionen com a indemnització per danys i perjudicis.
- La seva activació no implica que desaparegui l'obligació de complir allò pactat. Si, per exemple, no formalitzes la compravenda i abones el preu dins del termini pactat, no només continuaràs tenint l'obligació de formalitzar la compravenda, sinó que, a més, hauràs d'abonar les arres penals. Tot i això, també es pot pactar que l'abonament de les arres penals elimini l'obligació principal.
- El creditor no podrà exigir conjuntament (llevat que se li hagi atorgat aquesta facultat) el compliment de les obligacions contractuals i el pagament de les arres penals.
- És possible moderar la pena equitativament mitjançant un procés judicial en cas que l'incompliment no hagi estat complet o hagi estat irregular.
Quina és la quantia de les arres penals?
No hi ha una quantia fixa o determinada per a les arres penals. En general, es tractarà de la suma acordada per les parts.
És freqüent que el comprador perdi la quantitat lliurada o que hagi de pagar l'import pactat al venedor en cas d'incompliment. Del costat del venedor, si incompleix haurà de pagar una indemnització “per import cert” o bé per duplicat respecte a la quantitat lliurada en concepte d'arres penals pel comprador.
Model d'arres penals
Si busques un exemple d'arres penals, pren nota d'aquest model de contracte d'arres penals o de clàusula d'arres penals:
"Si la part venedora incompleix alguna de les obligacions estipulades en aquest contracte, queda obligada a tornar el doble de la quantitat rebuda en concepte d'indemnització per danys i perjudicis.
En cas d'incompliment per part del comprador, perdrà les quantitats abonades fins avui.
Igualment, la part complidora podrà resoldre el contracte mitjançant comunicació fefaent o exigir-ne el compliment.
Ambdues parts reconeixen i accepten els efectes de la clàusula penal i la seva lliure intenció d'incloure-la al present contracte."
Diferència entre arres penals i penitencials
Arres penals o penitencials poden semblar el mateix, però es tracta de conceptes diferents. La principal diferència entre totes dues és que les arres penitencials permeten desistir del que es va pactar a canvi d'abonar-les. Per tant, les arres penitencials t'autoritzen a desistir del contracte i funcionen com una mena de 'preu' pactat associat a aquesta renúncia.
Com hem vist, en el cas de les arres penals l'obligació de complir allò pactat desapareixerà només quan es pacti expressament, independentment que sempre estiguem obligats al pagament en cas d'incompliment.
També és diferent la naturalesa de les arres penals i la de les penitencials: mentre que les penals funcionen com a indemnització per danys i perjudicis, les penitencials funcionen com a garantia per assegurar el compromís d'una o ambdues parts de fer complir allò pactat.
Diferències entre les arres penals i les confirmatòries
Pel que fa a la principal diferència entre les arres penals i les confirmatòries, consisteix en el fet que aquestes últimes serveixen com a bestreta del preu total de la compravenda d'habitatge, mentre que les arres penals, com hem vist, consisteixen en una suma acordada com a indemnització per danys i perjudicis en cas d'incompliment.
En el cas de les arres confirmatòries, l'incompliment del contracte dona lloc a dues opcions: bé a exigir el compliment de l'obligació, bé resoldre-la i sol·licitar una indemnització. Aquesta indemnització no substitueix una possible indemnització per danys i perjudicis, com la que s'aplica quan hi ha arres penals.
Arres penals en cas de denegació de la hipoteca
És molt freqüent que el tancament d'una operació de compravenda depengui del costat del comprador de la concessió del finançament hipotecari necessari. Tot plegat, són pocs els que poden fer front al pagament d'un immoble sense recórrer a un préstec en forma d'hipoteca.
És important anar amb compte en aquests casos, ja que la justícia podria posar-se en contra si la teva sol·licitud de finançament resulta poc realista. Per exemple, si demanes més del 80 % del preu de l'immoble o si no disposes de prou recursos per fer front a la quota que resultarà de la sol·licitud amb certa comoditat.
Si bé les arres penals només es poden exigir quan l'incompliment sigui culpa nostra (i no, per exemple, en cas de força major), que se'ns denegui un préstec quan les nostres aspiracions no siguin realistes no ens eximiria de culpa.
En definitiva, és important tenir clar com estan estructurades les arres i de quina tipus són per assegurar-nos de no perdre els diners en cas de no aconseguir el finançament desitjat.
El preu de l'habitatge a Catalunya podrà augmentar un 5% el 2025
El preu mitjà de l'habitatge a Espanya se situarà per sobre dels 1.900 euros/m² a final d'any, segons els experts de donpiso. Entre les zones on aquest augment serà més gran, les grans capitals espanyoles són protagonistes: el preu superarà els 3.900 euros/m² i Catalunya és entre elles.
La manca d'oferta farà pujar un 15-20% el lloguer de vacances a Catalunya
Llogar un habitatge aquest estiu serà més car que l'any passat. Segons el darrer informe Alquiler en Costa 2025, de Grupo Tecnitasa, els lloguers de vacances a la costa continuen a l'alça, encara que amb un creixement més moderat que en anys anteriors. En general, aquest estiu llogar un apartament a primera línia de platja costa, de mitjana, 1.270 € a la setmana: gairebé 110 euros més que el 2024. A Catalunya, la xifra pot augmentar.
La mansió de Víctor Valdés torna al mercat: és una joia de formigó a Gavà, a primera línia de mar
Sembla un vaixell de luxe encallat a la costa, però és una casa. Una escultura habitable signada per l'estudi A-zero que l'exporter del Barça Víctor Valdés va convertir en el seu refugi davant del mar. La seva espectacular mansió a Gavà Mar, una de les zones residencials més exclusives de l'àrea metropolitana de Barcelona, ha tornat al mercat immobiliari. Ara, aquesta obra d'autor està de nou a la venda per a qui estigui disposat a pagar per disseny, privacitat i ubicació a peu de pla
Aquest és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa
A la província d'Alacant, la recerca d'habitatge assequible s'ha convertit en una prioritat per als que es volen establir o invertir sense fer un gran desemborsament econòmic. I encara que moltes localitats a la costa han vist augmentar els preus en els darrers temps, també hi ha altres zones on l'habitatge es manté assequible. Descobreox quin és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa.
Comprar un habitatge procedent d'una herència
Heretar una casa pot ser una gran sort, però a vegades té tantes càrregues tributàries que pot convertir-se en un malson, per això, són molts els hereus que trien vendre el seu nou immoble al més aviat possible. Solen tenir pressa i, com a conseqüència, rebaixen el preu de venda, fins i tot, per sota de la mitjana del mercat.
Viure a Palamós: el cost de vida i els principals avantatges
Palamós és un encantador municipi de la Costa Brava situat a la província de Girona que molta gent tria com a residència gràcies a la seva tranquil·litat i qualitat de vida. Viure aquí significa submergir-se en l'essència mediterrània per gaudir d'un entorn privilegiat, gastronomia, cultura i història. Descobreix tot el que has de saber sobre viure a Palamós.
