La comunitat de béns: què és, com funciona i les seves característiques

Una comunitat de béns es produeix quan un bé de qualsevol tipus pertany a diverses persones i totes són cotitulars en el percentatge que els correspongui. Tot i que diverses persones poden agrupar-se per formar-ne una de manera voluntària amb finalitats empresarials, també hi ha comunitats de béns incidentals o sobrevingudes. És el cas d'una herència: quan diverses persones hereten un immoble es crea una comunitat de béns i, amb aquesta, certs drets i deures.

En aquest article t’explicarem totes les claus per comprendre quina és la utilitat d'aquesta situació jurídica i com funciona. També descobriràs com es crea una comunitat de béns, com tributa i quines en són les obligacions.

Què és una comunitat de béns?

Una comunitat de béns existeix sempre que la propietat d'una cosa o d'un dret pertanyi proindivís (és a dir, sense repartir) a diverses persones. Això significa que cada membre de la comunitat serà propietari de la seva quota. Per exemple, quan dues persones (o més) compren un habitatge a parts iguals. El percentatge de participació també pot ser desigual.

A més a més, la comunitat de béns pot estar formada per un conjunt de béns o drets.

La definició de comunitat de béns la trobem a l'article 392 del Codi civil:

"Hi ha comunitat quan la propietat d'una cosa o d'un dret pertany proindivís a diverses persones".

Per comprendre per a què serveix una comunitat de béns, cal tenir en compte que la copropietat d'un bé permet als propietaris la seva explotació conjunta per obtenir-ne un benefici econòmic. Per exemple, es pot constituir una comunitat de béns immobiliaris per explotar-los com a lloguer.

Aquestes són algunes de les característiques de la comunitat de béns:

• Cal que hi hagi almenys dos comuners per poder constituir-la.
• No hi ha capital mínim.
• No cal crear-la davant de notari: es pot fer mitjançant un document privat.
• El patrimoni és propietat dels comuners, a diferència del que passa en el cas d'una societat, on el patrimoni pertany a la persona jurídica creada amb aquesta finalitat.
• No existeix el concepte de comunitat de béns persona jurídica: els comuners hauran de declarar al seu IRPF els possibles beneficis obtinguts de qualsevol moviment relacionat amb la comunitat de béns en funció de la seva quota i no estan subjectes a l'impost de societats.
• La responsabilitat entre els comuners és solidària i il·limitada: això és important en cas de fer servir la comunitat de béns amb fins empresarials. En el cas de les societats mercantils, la responsabilitat es limita al patrimoni social.

Com es crea una comunitat de béns

Algunes comunitats de béns es constitueixen de manera involuntària o incidental, com en el cas d’una herència, quan diverses persones passen a ser propietàries d'un bé en les quotes respectives. Això és molt freqüent en cas d'heretar immobles.

Sobre com es constitueix una comunitat de béns voluntària, n'hi ha prou de realitzar un contracte que reguli aquesta situació jurídica i que deixi clars extrems com els següents:

• Nom i domicili de la comunitat de béns.
• L'objectiu o la definició de la comunitat.
• Identificació de tots els comuners i les seves quotes (en cas que no s'indiqui res, es presumirà que cadascú participa en idèntica proporció)
• Forma d’administració de la comunitat de béns.
• Definició de quin bé o conjunt de béns formen part de la comunitat.
• Clàusules que es vulguin especificar (causes de dissolució, vies de resolució de conflictes...). Tant el Codi de comerç com el Codi civil en regularan el funcionament.

És possible que aquest contracte sigui privat i que, per tant, no hagis d'acudir a un notari ni al Registre Mercantil, però també el pots elevar a públic per gaudir de més seguretat jurídica.

Pixabay

El que sí que hauràs de fer és donar d'alta a Hisenda la comunitat de béns (model 036 per a l'alta censal) i abonar l’Impost d'Actes Jurídics Documentats, que, en funció de cada comunitat autònoma, podrà rondar l'1-1,5 % del valor dels béns aportats.

També hauràs de donar d'alta la comunitat de béns a l'Impost d'Activitats Econòmiques (IAE) encara que les entitats sense personalitat jurídica (com és el cas de la comunitat de béns) n’estan exemptes.

Característiques de la comunitat de béns

La comunitat de béns té unes regles i límits legals propis. Una de les característiques és que tant l’administració com el gaudi de la cosa comuna serà proporcional a la quota de cada comuner. El mateix s'aplica al repartiment de càrregues i beneficis.

Quant a la presa de decisions a la comunitat de béns, també es durà a terme a partir de la quota de propietat de cadascun dels participants. Això pot generar situacions de bloqueig quan, per exemple, alguna de les parts vulgui l'extinció del condomini.

Obligacions de la comunitat de béns

La comunitat de béns genera una sèrie de responsabilitats:

• Els comuners hauran d'acceptar, respectar i complir els acords atesos per la majoria.
• Els comuners no podran alterar la cosa comuna sense el consentiment dels altres.
• La responsabilitat és, com hem vist, il·limitada i solidària: això significa que els béns personals dels comuners estan en perill en cas de deutes i que, a més, la responsabilitat de cada comuner no acaba en la seva quota.

Drets de la comunitat de béns

D'altra banda, els comuners també tenen drets. Principalment, podran fer servir i disposar de la cosa comuna (sempre segons els límits marcats per la comunitat), participar en els beneficis obtinguts, renunciar a la seva quota... També tindran el dret d'adquisició preferent en cas que un altre comuner vulgui cedir o vendre la seva participació, entre d'altres punts.

Pixabay

Fiscalitat de la comunitat de béns

Quant a la fiscalitat de la comunitat de béns, cal tenir en compte que atès que la comunitat de béns no té personalitat jurídica, no tributa per l'impost de societats. Cada persona física integrant haurà de declarar els beneficis obtinguts (si n'hi ha) a la seva declaració de la Renda o IRPF, en funció de la seva quota.

L'activitat també pot estar subjecta a IVA, cas en el qual caldrà presentar els models corresponents (trimestral o anual).

Com es dissol una comunitat de béns

Pel que fa a la dissolució de la comunitat de béns hi ha diferents possibles situacions:

• Si una comunitat està formada per dues persones que tenen un bé, una podrà cedir a l'altra la seva part a canvi d'una indemnització i, amb això, s'extingiria la comunitat.
• Si la comunitat està formada per diversos propietaris, totes es poden posar d'acord per cedir la seva quota a un d'ells o bé posar en venda l'immoble, bé mitjançant acord de totes les parts bé (en cas de bloqueig) exercint l'acció de divisió de cosa comuna.

Exemples de comunitat de béns

Hi ha diferents tipus de comunitats de béns en funció de qui les formen, de quina finalitat tenen... Per exemple, és molt freqüent el model de comunitat de béns entre germans o comunitat de béns entre familiars, precisament perquè, amb l'herència, determinats béns poden passar a ser propietat dels descendents del difunt, de manera que cadascú tindrà una quota del bé.

En aquests casos, els nous propietaris poden mantenir la comunitat i explotar-la, per exemple, en forma de lloguer o bé regular-ne l'ús i el gaudi. També podran prendre decisions respecte a la pròpia existència de la comunitat: potser alguna de les parts vulgui vendre, i en aquest cas podrà cedir la seva quota a la resta a canvi d'una indemnització.

Una altra possibilitat és cedir la propietat completa a una de les parts (en aquest cas, la comunitat desapareix, ja que només hi haurà un propietari) o vendre-la a un tercer per finalitzar el règim de copropietat.

La comunitat de béns d'autònoms també és molt freqüent i, en aquest cas, es constitueix de manera voluntària com a alternativa a formes societàries com la Societat de Responsabilitat Limitada. El seu objectiu sol ser empresarial: es posaran un o més béns en comú per tal d'explotar-los i obtenir-ne un benefici econòmic.