Concepto de arras confirmatorias y sus diferencias con otras arras

Un contrato de arras confirmatorias es un acuerdo legal que se utiliza comúnmente en transacciones inmobiliarias y comerciales para confirmar y garantizar la intención de ambas partes de llevar a cabo una futura operación de compraventa.

Las arras confirmatorias desempeñan un papel fundamental en la garantía y la seguridad de las partes involucradas. Comprender qué son y cómo difieren de otras formas de arras, es esencial para aquellos que participan en acuerdos contractuales. 

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias son una forma de garantizar el cumplimiento de un contrato de compraventa, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles. Se trata de una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como parte del precio acordado y que sirve para confirmar el compromiso de ambas partes con la operación.

Las arras confirmatorias tienen una serie de características que las diferencian de otros tipos de arras:

• No permiten el desistimiento unilateral del contrato. Si alguna de las partes quiere resolver el contrato, tiene que acudir a los tribunales y demostrar que hay una causa justa para ello.
• No implican una penalización por incumplimiento, sino una indemnización por daños y perjuicios. La parte que incumple el contrato tiene que devolver las arras y pagar una compensación a la otra parte por los perjuicios causados.
• No se pierden ni se devuelven, sino que se integran en el precio final del contrato. Por tanto, no suponen un gasto adicional para el comprador ni un ingreso extra para el vendedor.

Las arras confirmatorias son una opción interesante para asegurar el éxito de una compraventa, pero también requieren una mayor responsabilidad y compromiso por parte de los contratantes. 

Modelo de arras confirmatorias

CONTRATO DE ARRAS CONFIRMATORIAS

Entre [Nombre del vendedor], con DNI [Número de DNI del vendedor], en adelante el "Vendedor", y [Nombre del comprador], con DNI [Número de DNI del comprador], en adelante el "Comprador", se acuerda:

Objeto: Ambas partes se comprometen a la compraventa del inmueble ubicado en [Dirección completa del inmueble].

Precio: El precio acordado para la compraventa es de [cantidad total] euros.

Arras: El Comprador entrega la suma de [cantidad de las arras] euros como arras confirmatorias y anticipo del precio de venta.

Incumplimiento: En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, la parte afectada podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización por daños y perjuicios.

Firmado en [Ciudad], a [Fecha]

Firma del Vendedor Firma del Comprador

Los tipos de arras confirmatorias

Según el artículo 1454 del Código Civil, las arras confirmatorias son aquellas que “se entregan como prueba de la celebración del contrato y como parte del precio”. Puede haber tres tipos:

• Arras confirmatorias ordinarias: Son las más habituales y consisten en una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato. Esta cantidad se descuenta del precio final y sirve para asegurar el cumplimiento del contrato por ambas partes.
• Arras confirmatorias especiales: Aquellas que se pactan para casos concretos, como la compraventa de una vivienda sobre plano o la reserva de un inmueble. Estas arras pueden tener condiciones específicas, como un plazo de entrega, una forma de pago o una cláusula penal.
• Arras confirmatorias con opción de compra: Son las que se dan cuando el comprador tiene la posibilidad de ejercer o no el derecho de compra sobre el bien objeto del contrato. En este caso, las arras no se entregan como parte del precio final.

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Diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales

Según la normativa española, las arras confirmatorias son las que hacen que el contrato de compraventa sea más firme, de manera que, si una de las partes no cumple lo que ha prometido, la otra puede pedir que se cumpla o que se cancele el contrato y, además, pedir una compensación por los perjuicios causados. Estas arras no dan la opción de echarse atrás, sino que lo ratifican.

Por otro lado, las arras penitenciales permiten arrepentirse y dan la opción a cualquiera de las partes de cancelar el contrato sin tener que dar explicaciones, pero con la condición de devolver el dinero recibido o perderlo, según sea el comprador o el vendedor quien cambie de opinión. Estas arras dan la opción de echarse atrás, pero con una sanción.

En el caso de las arras penales, son las que se entregan para asegurar el cumplimiento del contrato, estableciendo una penalización en caso de incumplimiento. Si el comprador incumple el contrato, pierde las arras; si el vendedor incumple el contrato, tiene que devolver el doble de las arras. La cantidad entregada como arras penales no se descuenta del precio final de la compraventa, sino que se suma o resta según el caso.

¿Cuándo se pierden las arras confirmatorias?

Cuando se firma un contrato de compraventa de una vivienda con arras que confirman el contrato, las partes se comprometen a cumplir lo que han acordado.

Si el comprador no cumple, pierde el dinero que dio al vendedor. Si el vendedor no cumple, tiene que devolver al comprador el doble del dinero que recibió. Estas son las consecuencias habituales, salvo que se haya establecido otra cosa en el contrato.

Para que se apliquen estas consecuencias, tiene que haber un incumplimiento grave de una de las partes, es decir, que la parte que no ha cumplido lo ha hecho por su propia voluntad y sin tener una razón válida.