El contrato de arras: guía completa con todo lo que necesitas saber

Antes de formalizar la compraventa de una vivienda, comprador y vendedor pueden firmar un contrato de arras, que es el que fija las condiciones del acuerdo y compromete a ambas partes.

Existen distintos tipos, cada uno con sus consecuencias. En esta guía te explicamos qué implica cada uno de ellos, cuánto dinero se entrega y quién redacta el documento, entre otros importantes puntos.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que recoge el acuerdo privado entre comprador y vendedor, mediante el cual ambas partes formalizan un compromiso de compraventa de un bien o inmueble: 

• Con su firma, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, conocida como señal, que se descontará del precio final de la vivienda. 

• A cambio, quedan fijadas las condiciones de la futura transacción, como el precio, la forma de pago, el plazo para acudir al notario y las consecuencias en caso de que alguna de las partes se eche atrás.

Este documento, aunque de carácter privado, genera derechos y obligaciones tanto para compradores como para vendedores, por lo que conviene entenderlo bien antes de firmarlo.

¿Qué implica el contrato de arras?

Su función principal es blindar la operación mientras ambas partes completan los trámites necesarios para llegar a la escritura pública. 

• El comprador recurre a este acuerdo cuando está interesado en una vivienda y quiere evitar que otro posible comprador se adelante y la adquiera antes que él. Además, está buscando hipoteca o negociando las condiciones de financiación con el banco y necesita la tranquilidad de que el inmueble no seguirá en el mercado durante ese periodo.

• Del lado del vendedor, la señal recibida le permite retirar la vivienda de la venta con la garantía de que existe un compromiso económico real. En este plazo, el vendedor aprovecha para buscar su siguiente residencia.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

Para que el documento cumpla su función y aporte seguridad jurídica, debe recoger los siguientes elementos:

• Datos personales de comprador y vendedor (nombre completo, DNI, domicilio).
• Identificación del inmueble: Dirección, referencia catastral, datos registrales, superficie y en su caso, las cargas o gravámenes que pesan sobre la vivienda.
• Precio de la compraventa y forma de pago acordada.
• Importe de las arras, indicando expresamente que se descontará del precio final.
• Tipo de arras que se firman y las consecuencias específicas de su incumplimiento.
• Plazo para otorgar la escritura pública de compraventa: Fecha límite y, si procede, quién fija el día concreto de firma ante notario.
• Forma de notificación de la fecha de escrituración: Aunque puede realizarse por correo electrónico, es aconsejable emplear el burofax para evitar problemas.
• Reparto de gastos de la operación: Escritura notarial, impuestos, Registro de la Propiedad, gestoría, etc.
• Fecha de caducidad del contrato de arras.
• Firma de ambas partes.

Además de estos elementos básicos, es recomendable incluir cualquier pacto relevante para la operación. Por ejemplo, cómo se repartirá el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o cláusulas relativas a la financiación hipotecaria.

¿Qué tipos de contrato de arras de vivienda hay?

Pexels

El Código Civil contempla tres modalidades de arras, cada una con consecuencias legales muy diferentes:

• Contrato de arras penitenciales: Es el más utilizado y el único regulado de forma expresa por el Código Civil (artículo 1454). Permite que cualquiera de las partes renuncie a la compraventa. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada como señal; si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble del importe recibido. 
• Contrato de arras confirmatorias: Funciona como un anticipo del precio total pactado y supone una prueba del compromiso firme de ambas partes. Se rige por las normas generales de obligaciones y contratos (artículo 1124 del Código Civil). Si una de las partes incumple, la contraria puede elegir entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o solicitar su resolución con indemnización por daños y perjuicios.
• Contrato de arras penales: No están contempladas de forma específica en el Código Civil y se asimilan a las obligaciones con cláusula penal. Si una parte no cumple, pierde las arras (o debe devolverlas duplicadas) y, además, la parte perjudicada puede reclamar daños y perjuicios e incluso exigir que se ejecute la venta, salvo pacto en contrario.

Conoce con detalle los tipos de contratos de arras.

¿Cuánto dinero hay que dar en un contrato de arras?

Entre el 5% y el 15%, siendo más frecuente el 10% del valor de la vivienda. No obstante, en función de las circunstancias, urgencia de la venta, necesidades de financiación del comprador o estado del mercado, puede pactarse una cantidad distinta.

Sea cual sea el importe, la señal se descuenta íntegramente del precio final en el momento de la escrituración.

¿Cuánto tiempo suele durar un contrato de arras?

El plazo máximo de vigencia de un contrato de arras es de 6 meses a contar desde que se firmó. Lo pactan libremente las partes y lo normal es que sea entre 30 y 90 días desde la firma.

Si la vivienda presenta incidencias registrales, este plazo puede extenderse.

¿Qué pasa si firmo las arras y no me conceden la hipoteca?

Si la entidad deniega la financiación y la compraventa no puede completarse, el comprador perderá la señal entregada, ya que se considera incumplimiento.

Para protegerse frente a esta situación, se recomienda incluir en el contrato de arras una cláusula condicionante que establezca expresamente que en caso de no obtener la financiación hipotecaria en un plazo determinado, el comprador tendrá derecho a recuperar la totalidad de la señal sin penalización.

¿Cómo se reclama un incumplimiento de las arras?

Si se alcanza la fecha límite sin que una de las partes haya cumplido, el proceso habitual es:

1. Vía extrajudicial: Se notifica el incumplimiento a la otra parte mediante burofax, que permite acreditar el contenido de la comunicación y la fecha de recepción.
2. Vía judicial: Si la notificación no surte efecto, cabe interponer una demanda en la que se exija el cumplimiento del contrato o la indemnización correspondiente, según el tipo de arras.

Diferencia entre contrato de arras y de compraventa de vivienda

El contrato de arras es un compromiso preliminar que, dependiendo del tipo elegido, puede deshacerse asumiendo la penalización correspondiente.

El contrato de compraventa, en cambio, es el acuerdo definitivo que suele firmarse ante notario y que obliga de forma plena a las partes. Si uno de los firmantes no cumple, el otro puede exigir judicialmente que la venta se lleve a cabo. Es decir, las arras anticipan y preparan la compraventa, no la sustituyen.