El contracte d'arres: guia amb tot el que cal saber

Quan s'efectua la compra d'un habitatge és habitual signar un contracte d'arres, que serveix per avançar part del valor final de l'immoble com a reserva i deixar palès l'interès per adquirir-lo en un futur determinat. Hi ha diferents models de contracte d'arres, així com diferents tipus d'arres en funció de, entre altres coses, les conseqüències d'incomplir el que s'ha pactat.

Si et planteges signar un model de contracte d'arres i vols saber-ne les conseqüències o les opcions de què disposes, pren nota de què implica un contracte d'arres en cada cas i de quina manera pots salvaguardar els teus interessos i protegir-te davant de qualsevol eventualitat.

Què és un contracte d'arres?

El contracte d'arres és un acord privat entre venedor i comprador d'un immoble que serveix per formalitzar un compromís de compravenda entre les dues parts.

Signar-lo implica que el comprador lliuri al venedor una quantitat de diners i es deixin tancats els detalls de la futura compravenda, com ara el termini en què es formalitzarà, l'import o el preu, entre d'altres.

Per a què serveix el contracte d'arres?

Aquest contracte permet a les dues parts blindar l'operació, i se sol signar quan un comprador està clarament interessat en un immoble i vol bloquejar qualsevol altre intent de compra per part d'altres interessats.

Per això, en aquest tipus de contracte es fixen conseqüències en cas d'incompliment del que s'ha pactat. Per exemple, és possible que, si la compravenda no es duu a terme per voluntat o per culpa del comprador, aquest perdi la quantitat lliurada. En canvi, si l'incomplidor és el venedor, és freqüent que hagi de tornar el doble de l'import lliurat.

Les conseqüències concretes de l'incompliment del contracte d'arres dependran del seu contingut.

A més, el més freqüent és que el contracte d'arres es pugui rescindir si es paga la indemnització estipulada al contracte.

Quina informació ha de contenir un contracte d'arres?

En un model de contracte d'arres han d'aparèixer recollides les dades següents:

• Identificació de comprador i venedor (nom, DNI, etc.), així com de l'immoble objecte de compravenda.
• Preu pel qual se signarà la compravenda, així com el mètode de pagament.
• Import de les arres (també conegut com a senyal) i indicació que aquesta suma es restarà del preu final.
• Termini per atorgar l'escriptura de compravenda: data, dia i hora en què s'acudeix davant el notari i què passa si una de les parts no hi assisteix.
• Establir qui fixa la data de l'atorgament de l'escriptura pública de la compravenda i com se n'avisa: sol ser el comprador qui marca la data de compareixença davant el notari, amb un termini que ha hagut de ser fixat al contracte d'arres.
• Indicació de com es notifica per part del comprador al venedor el dia en què s'atorgarà l'escriptura pública de compravenda. Aquesta notificació es pot enviar per correu electrònic, però per evitar problemes s'aconsella sempre que es faci mitjançant burofax.
• Repartiment de les despeses derivades de l'escriptura de compravenda (notari, registres, plusvàlua municipal, etc.). Els advocats aconsellen que es fixin d'acord amb allò que marca la llei; és a dir, les despeses d'atorgament d'escriptures aniran a compte del venedor i les altres posteriors a la venda aniran a càrrec del comprador. Serà també compte del venedor la plusvàlua municipal, mentre que el comprador abonarà les despeses del Registre de la Propietat.
• Tipus d'arres i les seves conseqüències (com veurem, poden ser arres confirmatòries, penals o penitencials).
• Data de caducitat del contracte d'arres.
• Signatura d'ambdues parts, comprador i venedor.

Quins tipus de contractes d'arres hi ha?

Pexels

Hi ha tres tipus de contractes d'arres:

• Contracte d'arres confirmatòries: suposen una bestreta del preu i conformen el compromís de formalitzar la compravenda segons el pactat. Així mateix, i segons l'article 1124 del Codi civil espanyol, "El perjudicat podrà escollir entre exigir el compliment o la resolució de l'obligació, amb el rescabalament de danys i abonament d'interessos en ambdós casos. També podrà demanar la resolució, fins i tot després d'haver optat pel compliment, quan aquest resultés impossible."
• Contracte d'arres penitencials: estan recollides a l'article 1454 del Codi civil espanyol i "permeten" l'opció de no formalitzar el contracte de compravenda. En aquesta ocasió, si el comprador es fa enrere perdrà les arres. En canvi, si el venedor és qui decideix no vendre, haurà de tornar el doble de l'import lliurat pel comprador.
• Contracte d'arres penals: tenen l'objectiu de garantir la compravenda de l'habitatge. Si alguna de les parts no complís el contracte, a part de la compensació econòmica en forma de pena, la part perjudicada podria exigir el compliment del contracte, llevat que s'hagi estipulat el contrari.

Els tipus de contractes d'arres que has de conèixer.

Quants diners se solen donar en un contracte d'arres?

Els diners que el comprador lliura al contracte d'arres sol ser el 10 % del valor de venda de l'habitatge, que posteriorment es descomptarà del preu final. Això no obstant, pot ser superior o inferior, ja que aquesta suma la pacten lliurement les parts i pot variar depenent del cas.

És obligatori fer un contracte d'arres?

Signar un contracte d'arres és un acte completament voluntari i, per tant, no és obligatori fer-ho. Tot i això, és recomanable fer aquest pas si vols lligar l'operació i mostrar el teu ferm compromís de compra o de venda. D'aquesta manera, evitaràs que terceres persones es puguin avançar i tancar una compravenda abans que tinguis oportunitat de fer-ho tu mateix.

De la mateixa manera, tampoc no és obligatori signar el contracte d'arres davant notari, encara que fer-ho aporta més seguretat.

Quant de temps dura un contracte d'arres?

El termini màxim de vigència d'un contracte d'arres és de sis mesos a comptar des que es va signar. Tot i això, és molt freqüent que se sol·liciti l'extensió del contracte. Per exemple, si no s'aconsegueix finançament.

Es pot prorrogar un contracte d'arres?

És possible prorrogar un contracte d'arres si les dues parts ho negocien i consenten. D'aquesta manera, serà possible evitar les conseqüències negatives que pugui suposar per a qualsevol de les dues parts el compliment de la data límit del contracte, que activarà clàusules que penalitzin econòmicament qui incompleixi.

És important formalitzar per escrit aquesta pròrroga, en forma d'annex al contracte principal, fent referència al nou termini, als motius de la pròrroga i, si escau, a qualsevol altra condició que es vulgui estipular.

Com tributen les arres?

Quan les arres siguin part del preu de compravenda de l'immoble, el venedor haurà de declarar a l'IRPF el guany o la pèrdua patrimonial fruit d'aquesta operació, a la base imposable de l'estalvi, incloent-hi l'import d'aquesta bestreta.

De la mateixa manera, en cas que l'operació es vegi truncada i una de les parts s'apropiï d'una quantitat de diners en forma de penalització abonada per la part incomplidora, aquesta tributarà a l'IRPF com a guany patrimonial, però, en aquest cas, s'ha d'incloure a la base imposable general.

Del costat de qui perdi una suma de diners a conseqüència d'una penalització, ja sigui comprador o venedor, és possible declarar la pèrdua patrimonial corresponent també a la base imposable general.

Per acabar, de la banda del comprador, el lliurament d'arres no tindrà rellevància des del punt de vista de l'IRPF, ja que forma part del preu pagat per l'immoble. Sí que comptarà com a part del preu a efectes d'IVA (habitatge nou) o de l'impost de transmissions patrimonials (segona mà).