¿Qué es un contrato de compraventa, cómo funciona y qué tipos hay?

¿Estás pensando en comprar o vender una vivienda? Si tu respuesta ha sido afirmativa, debes conocer las particularidades que engloba un contrato de compraventa para conocer aquellos derechos y obligaciones de las partes que intervienen en dicho proceso.

Averigua los puntos clave que deben incluirse obligatoriamente en el contrato de compraventa o aquellos que, aunque no sean obligatorios, sí que son aconsejables destacar. Además, descubre cómo abordar este contrato desde ambas situaciones, bien siendo comprador o vendedor.

¿Qué es un contrato de compraventa?

Un contrato de compraventa es un acuerdo legal entre dos partes, llamadas vendedor y comprador, por el cual el primero se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho al segundo, quien a su vez se obliga a pagar un precio.

Es uno de los contratos más importantes y frecuentes en el ámbito del derecho privado y tiene una regulación específica en el Código Civil y en el Código de Comercio.

Asimismo, se perfecciona con el simple acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio, sin necesidad de formalidades ni de entrega de la cosa. Sin embargo, para algunos casos, como la compraventa de inmuebles o de bienes de elevado valor, se exige la forma escrita.

Este contrato es, en su forma y contenido, un “generador” de obligaciones y derechos: el vendedor debe entregar el producto o bien al comprador y garantizar su posesión y calidad, mientras que el comprador debe pagar el precio.

Características del contrato de compraventa

Según el artículo 1445 del Código Civil español, “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente”.

Este tipo de contrato debe presentar las siguientes características:

• Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento entre las partes
• Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de las obligaciones surgidas
• Bilateral y recíproco: Para este contrato se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral) y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad)
• Conmutativo: La obligación de pago del precio del comprador y la obligación de entrega de la cosa del vendedor son esencialmente equivalentes

¿Cómo funcionan los contratos de compraventa?

El contrato de compraventa tiene varias funciones:

• Proteger los derechos e intereses de ambas partes, evitando posibles conflictos o reclamaciones futuras
• Asegurar el cumplimiento de las normas legales y fiscales aplicables, como el pago de impuestos, el registro de la propiedad o la garantía de los productos
• Facilitar la prueba de la existencia y el contenido del acuerdo, en caso de que sea necesario recurrir a la vía judicial

Tipos de contratos de compraventa

Según la forma de pago, el objeto de la compraventa y otras condiciones, existen diferentes tipos de contratos de compraventa en España:

• Compraventa con entrega de reserva: El comprador paga una cantidad de dinero al vendedor para reservar el bien que quiere comprar y se compromete a formalizar la compraventa en un plazo determinado. La reserva puede ser una señal, unas arras o una opción de compra.
• Compraventa con pago del precio a plazos: El comprador paga el precio del bien de forma fraccionada en varias cuotas, que pueden llevar intereses. Este tipo de compraventa se suele usar para bienes de alto valor, como viviendas o vehículos.
• Compraventa con reserva de dominio: El vendedor se reserva el derecho de propiedad del bien hasta que el comprador pague el precio total. Si el comprador no paga, el vendedor puede recuperar el bien sin necesidad de demandar.
• Compraventa de bienes muebles a plazos: El comprador adquiere un bien mueble y lo paga en cuotas periódicas, que incluyen el precio del bien, los intereses y los gastos.
• Contrato de compraventa civil: El comprador adquiere un bien que no tiene naturaleza mercantil (por ejemplo, una obra de arte) y lo paga al contado o en plazos, sin intereses. Este tipo de compraventa se rige por el Código Civil y no requiere formalidades especiales.

Aspectos a tener en cuenta para redactar el contrato de compraventa

Los elementos que deben aparecer de forma obligatoria en el contrato de compraventa de una vivienda son los siguientes:

• Documentación de las partes firmantes: Nombres y apellidos completos, DNI y dirección del domicilio donde residen
• Los gastos y las cargas de la vivienda, es decir, los impagos o deudas que pueda tener. Además, también se debe tener en cuenta las posibles deudas con la comunidad de vecinos y entre los gastos se deben considerar la plusvalía municipal, la escritura pública, la inscripción en el Registro de la Propiedad o la gestoría.
• La fecha de entrega de la propiedad
• La cuantía de la señal anticipada por el comprador como parte del precio
• Arras penitenciales: Es un pacto expreso por el que cualquiera de las partes puede apartarse del cumplimiento del contrato; el vendedor, si devuelve duplicada la cantidad entregada y el comprador, si renuncia a la cantidad entregada a cuenta
• Gastos del vendedor, del comprador e impuestos: Plusvalía Municipal, escritura pública en la notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad o gestoría, entre otras
• El seguro decenal: Obligatorio para edificaciones con destino principal de vivienda cuya licencia de edificación se haya solicitado a partir del 6 de mayo del año 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello, sólo se incluirá cuando proceda.

¿Qué se necesita para que un contrato de compraventa sea válido?

Para que un contrato de compraventa sea válido, debe cumplir con ciertos requisitos esenciales:

• Consentimiento: Las partes deben manifestar su voluntad de contratar y de aceptar las condiciones del contrato, sin que haya error, dolo, violencia o intimidación
• Objeto: El contrato debe tener un objeto cierto, lícito, posible y determinado, que puede ser un bien mueble o inmueble, presente o futuro, o un derecho real o personal
• Precio: El documento debe fijar un precio cierto, que debe ser justo y equitativo para ambas partes
• Forma: El contrato puede ser verbal o escrito, salvo que la ley exija una forma especial para su validez, como ocurre con la compraventa de bienes inmuebles, que debe constar en escritura pública

¿Hasta cuando es válido un contrato de compraventa?

En general, un contrato de compraventa tiene validez desde su firma y continúa hasta que se cumplan todas las condiciones y obligaciones establecidas en el contrato, como el pago completo del precio acordado y la entrega de la propiedad.

Sin embargo, este tipo de contrato tiene una duración limitada y puede prescribirse en determinadas circunstancias. En España, el plazo de prescripción general para los contratos de compraventa privados es de cinco años.

Modelo de contrato de compraventa

Para redactar un ejemplo de contrato de compraventa entre particulares, se deben incluir ciertos elementos esenciales, como la identificación de las partes, la descripción detallada del bien, el precio, las condiciones de pago, las garantías, entre otros:

CONTRATO DE COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES

REUNIDOS

De una parte, el vendedor, D./Dña. _________________________, mayor de edad, con domicilio en _________________________, y con DNI nº _________________________.

De otra parte, el comprador, D./Dña. _________________________, mayor de edad, con domicilio en _________________________, y con DNI nº _________________________.

Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para otorgar el presente contrato y,

EXPONEN

Que el vendedor es propietario de un/a _________________________ (describir el bien o servicio objeto de la compraventa: características, estado, marca, modelo, matrícula, etc.), que adquirió por _________________________ (indicar el título de adquisición: herencia, donación, compra, etc.) el día _________________________.

Que el comprador está interesado en adquirir dicho/a _________________________, habiendo sido informado por el vendedor de todas sus condiciones y circunstancias.

Que ambas partes acuerdan celebrar el presente contrato de compraventa, de acuerdo con las siguientes,

CLÁUSULAS

Primera.- Objeto. El vendedor vende y el comprador compra el/a _________________________ descrito/a en el expositivo primero de este contrato.

Segunda.- Precio. El precio de la compraventa es de _________________________ euros, que el comprador abona al vendedor en el momento de la firma de este contrato, mediante _________________________ (indicar el medio de pago: efectivo, cheque, transferencia, etc.).

Tercera.- Entrega. El vendedor entrega al comprador el/a _________________________ en el estado en que se encuentra, libre de cargas y gravámenes, junto con los documentos que acreditan su propiedad y los que sean necesarios para su uso y disfrute.

Cuarta.- Gastos e impuestos. Los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán por cuenta de las partes según lo establecido por la ley.

Quinta.- Responsabilidad. El vendedor se responsabiliza de la veracidad y exactitud de los datos y manifestaciones contenidos en este contrato, así como de la titularidad y legitimidad del/a _________________________ vendido/a. El comprador se responsabiliza del uso adecuado y legal del/a _________________________ adquirido/a.

Sexta.- Legislación y jurisdicción. Este contrato se rige por la legislación española. Para cualquier controversia que pudiera surgir de su interpretación o cumplimiento, las partes se someten a los juzgados y tribunales del domicilio del vendedor, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.

Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados.

En _________________________, a _____ de _______________ de _______.

Firma del vendedor: _________________________

Firma del comprador: _________________________