Conocer todo lo relativo a la plusvalía municipal resulta fundamental debido a su impacto directo en las transacciones inmobiliarias y las obligaciones fiscales locales. Este impuesto se aplica al aumento de valor de una propiedad en el momento de su transmisión, afectando los costes de compra y venta, así como las decisiones financieras y estrategias de inversión.
Comprender ciertos aspectos clave como cuándo hay que abonarla o cómo se calcula es esencial para evitar posibles sanciones fiscales y tomar decisiones informadas en la gestión de activos inmobiliarios. Por ello, hemos elaborado esta guía con todo lo que necesitas saber en 2026 sobre la plusvalía municipal.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto municipal que se aplica sobre el aumento de valor experimentado cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donación.
Este tributo se basa en la idea de que, cuando una propiedad aumenta su valor debido a factores como el desarrollo urbano o la mejora de infraestructuras en la zona, el propietario debe contribuir por los beneficios generados.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Dependiendo de cómo se adquirió la vivienda, el plazo para pagar la plusvalía varía:
- En las compraventas o donaciones, el plazo es de 30 días hábiles.
- En las herencias, se paga durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda. Se puede prorrogar otros seis meses si se avisa dentro de plazo.
Cabe destacar que en 2026, aquellos propietarios que vendan su casa y no obtengan beneficio con ello, no tendrán que abonar el impuesto.
¿Quién paga la plusvalía?
La plusvalía municipal recae sobre las diferentes figuras dependiendo de la actividad que se produzca:
- En las compraventas de vivienda es el vendedor quien debe pagar este impuesto.
- En el caso de las donaciones es la persona que recibe la donación quien tiene que afrontar el pago.
- En las herencias son los herederos quienes pagan la plusvalía municipal.
Asimismo, la persona correspondiente deberá abonar el pago en el ayuntamiento en el que esté ubicada la vivienda.
¿Cuándo se está exento de pagar plusvalía?
No hay un plazo que exima de pagar la plusvalía, pero a partir de los 20 años no aumenta la cuantía del tributo. Solo se evita pagar este tributo si se vende el inmueble en pérdidas.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:
- Valor catastral: Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el ayuntamiento.
- Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años que hayan pasado desde que adquiriste el inmueble, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro.
- Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento.
- Valor de transmisión del inmueble: ¿Por cuánto se vendió, heredó o donó la vivienda?
- Valor de adquisición: ¿Por cuánto se compró o adquirió en su día la casa?
El importe a pagar es el resultado de aplicar el tipo impositivo municipal a la base imponible. Desde la reforma del tributo en 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos:
Plusvalía real: Es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno.
Método objetivo: El valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes establecidos y que se actualizan anualmente.
Nuevos coeficientes para la plusvalía municipal en 2026
El Gobierno ha actualizado un año más en el Real Decreto-ley los coeficientes máximos que se aplican al cálculo de la plusvalía municipal. La nueva normativa busca penalizar las operaciones a corto y medio plazo (especialmente entre 7 y 15 años) con subidas de hasta el 40%, mientras que reduce la carga tributaria para los inmuebles que se han poseído a partir de 17 años.
Los nuevos coeficientes entrarán en vigor para 2026, pero dependen de la convalidación del Real Decreto-ley en el Congreso. Si no se aprueba en 30 días, se volverán a aplicar los coeficiente anteriores:
La aplicación de estos coeficientes es decisión de cada ayuntamiento, ya que representan los valores máximos permitidos. En caso de que un municipio maneje coeficientes inferiores, podrá mantenerlos sin cambios, mientras que aquellos con valores superiores deberán ajustarlos a la baja. Además, existe la opción de que los ayuntamientos reduzcan hasta en un 15% los valores catastrales del suelo, dependiendo del nivel de actualización de estos.
Calculadora de plusvalía municipal
idealista/news ha desarrollado una calculadora que refleja todas las normativas recientes y en vigor en 2026, permitiendo a los contribuyentes conocer la cantidad que deberán abonar en concepto de plusvalía municipal al vender, heredar o recibir en donación una propiedad.
A través de la información del Real Decreto-ley publicado en el BOE, esta herramienta proporciona una estimación del monto que corresponderá pagar por este impuesto en diferentes situaciones, ofreciendo así una guía útil para aquellos involucrados en transacciones inmobiliarias.
Ejemplo sobre el cálculo de la plusvalía municipal
Poniendo como ejemplo la compra de una vivienda el 15/02/2017 por 210.000 euros y, la venta el 23/11/2021 por 250.000 euros. El valor catastral total es de 100.000 euros, siendo el valor catastral del suelo 60.000 euros (60%). Asimismo, el tipo impositivo es del 30%.
- Valor de adquisición: 210.000 euros
- Valor de transmisión: 250.000 euros
- Hay una plusvalía de 40.000 euros, con lo que se liquida el tributo:
a) Método objetivo:
60.000 euros (valor catastral del suelo) x 0,16 (coeficiente por los cuatro años) = 9.600 euros de base imponible.
Cuota tributaria = 9.600 x 30% = 2.880 euros
b) Método real:
Valor transmisión= 250.000 euros x 60% = 150.000 euros
Valor adquisición = 210.000 euros x 60% = 126.000 euros
Base imponible = 150.000 euros - 126.000 euros = 24.000 euros
Cuota tributaria = 24.000 x 0,30= 7.200 euros
El contribuyente puede elegir la fórmula que más le convenga, en este caso, sería el método objetivo.
Qué pasa si se deja de pagar el fraccionamiento de la plusvalía tras su inconstitucionalidad
La Dirección General de Tributos ha resuelto una consulta hecha por un contribuyente sobre si puede dejar de pagar las cuotas de un fraccionamiento de la plusvalía al haber sido declarada inconstitucional y, por tanto, resulta imposible recaudar este tributo. Sin embargo, el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda rechaza esta posibilidad porque la sentencia del Constitucional impide beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad a los que no reclamaron la devolución de la p
Vía libre para reclamar la plusvalía en los municipios que no se hayan adaptado a la nueva normativa
Los contribuyentes que vivan en municipios que no se han adaptado al Real Decreto-Ley 26/2021 que modificó el impuesto de plusvalía municipal para que sea constitucional están de enhorabuena: podrán reclamar la devolución de este impuesto tan controvertido y que se declaró inconstitucional por su sistema de cálculo. Esta nueva normativa entró en vigor el pasado 10 de noviembre y estableció que en el plazo de seis meses los ayuntamientos debían actualizar su ordenanza fiscal del impuest
3 Comentarios:
MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: compre una finca en 2010 que tenia entonces, la condición desuelo urbanizable. (precio de compra 20.000€) desde el año 2012 hasta la actualidad para la transformación de este suelo en urbano, he pagado varios e importantes gastos: proyectos, gestión y obras de urbanización; (30.000€) que sumados al precio de adquisición de la citada finca, da un importe mucho mayor (50.000€) que el de Venta (45.000)la finca se vende como suelo urbano en 2022 y al declarar la plusvalía el Ayuntamiento de turno (Castilla Y León- Segovia) no permite sumar al precio de adquisición de la finca los citados gastos. ¿Se podría recurrir la literalidad del texto dado que es necesario y obligatorio pagar los gastos de urbanización par la transformación del suelo, que sin estos gastos nunca adquiriría la condición de suelo urbano y por ende el precio de venta en rustico sería mucho menor?.
Lo que a mi punto de ver convierte al impuesto en este caso, en puramente confiscatorio, ya que no se permite acreditar los gastos de transformación.
En mi opinión sí es recurrible. Sin embargo soy consciente de que las consultas vinculantes y jurisprudencia están en contra. Lo que pasa es que por el importe que sale a pagar posiblemente no merezca la pena el pleito. De eso se vale la administración muchas veces.
Ahora, lo que sí tienes es una pérdida patrimonial en la venta, que va al IRPF. Has perdido dinero con la operación.
Hola, en 2006 compre una vivienda, ahora voy a venderla por 50.000 euros menos, en teoría según la calculadora tendría que pagar unos 1.700 euros de plusvalía municipal.
Al haber vendido en pérdidas tendría que pagarla y luego recurrirla? o, qué tendría que hacer?.
Muchas gracias.
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