Plusvalía municipal: guía 2026 con todo lo que necesitas saber

Conocer todo lo relativo a la plusvalía municipal resulta fundamental debido a su impacto directo en las transacciones inmobiliarias y las obligaciones fiscales locales. Este impuesto se aplica al aumento de valor de una propiedad en el momento de su transmisión, afectando los costes de compra y venta, así como las decisiones financieras y estrategias de inversión.

Comprender ciertos aspectos clave como cuándo hay que abonarla o cómo se calcula es esencial para evitar posibles sanciones fiscales y tomar decisiones informadas en la gestión de activos inmobiliarios. Por ello, hemos elaborado esta guía con todo lo que necesitas saber en 2026 sobre la plusvalía municipal.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto municipal que se aplica sobre el aumento de valor experimentado cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donación. 

Este tributo se basa en la idea de que, cuando una propiedad aumenta su valor debido a factores como el desarrollo urbano o la mejora de infraestructuras en la zona, el propietario debe contribuir por los beneficios generados.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

Dependiendo de cómo se adquirió la vivienda, el plazo para pagar la plusvalía varía:

• En las compraventas o donaciones, el plazo es de 30 días hábiles.
• En las herencias, se paga durante los primeros seis meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda. Se puede prorrogar otros seis meses si se avisa dentro de plazo.

Cabe destacar que en 2026, aquellos propietarios que vendan su casa y no obtengan beneficio con ello, no tendrán que abonar el impuesto.

¿Quién paga la plusvalía?

La plusvalía municipal recae sobre las diferentes figuras dependiendo de la actividad que se produzca:

• En las compraventas de vivienda es el vendedor quien debe pagar este impuesto.
• En el caso de las donaciones es la persona que recibe la donación quien tiene que afrontar el pago.
• En las herencias son los herederos quienes pagan la plusvalía municipal.

Asimismo, la persona correspondiente deberá abonar el pago en el ayuntamiento en el que esté ubicada la vivienda.

¿Cuándo se está exento de pagar plusvalía?

No hay un plazo que exima de pagar la plusvalía, pero a partir de los 20 años no aumenta la cuantía del tributo. Solo se evita pagar este tributo si se vende el inmueble en pérdidas.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Los tipos impositivos dependen de cada ayuntamiento, pero siempre habrá que aplicar estos parámetros para el cálculo:

• Valor catastral: Este valor es la base para calcular la plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI, en la última declaración de la renta o en el ayuntamiento.
• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Según los años que hayan pasado desde que adquiriste el inmueble, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro.
• Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento.
• Valor de transmisión del inmueble: ¿Por cuánto se vendió, heredó o donó la vivienda?
• Valor de adquisición: ¿Por cuánto se compró o adquirió en su día la casa?

Descubre cuánto se paga de plusvalía por la venta de una vivienda.

Nuevos coeficientes para la plusvalía municipal en 2026

Los nuevos coeficientes para 2026 no se han aprobado en el Congreso, así que se vuelven a aplicar los coeficientes de 2024. No obstante, es probable que, en algun otro Real Decreto-ley, el Gobierno vuelva a intentar aprobar los nuevos coeficientes con los mismos importes:  

La aplicación de estos coeficientes es decisión de cada ayuntamiento, ya que representan los valores máximos permitidos. En caso de que un municipio maneje coeficientes inferiores, podrá mantenerlos sin cambios, mientras que aquellos con valores superiores deberán ajustarlos a la baja. Además, existe la opción de que los ayuntamientos reduzcan hasta en un 15% los valores catastrales del suelo, dependiendo del nivel de actualización de estos.

Cómo liquidar la plusvalía en 2026 y recuperar lo pagado de más

A la hora de liquidar el impuesto, hay que tener en cuenta que el Real Decreto – Ley que introdujo los coeficientes para el ejercicio 2026 sí que tiene efectos en este ejercicio. Ello se debe a que el resultado negativo en la votación de convalidación produce la inmediata cesación de los efectos del Real Decreto-Ley y su desaparición del ordenamiento. Sin embargo, lo que no desaparecen son los efectos producidos por el Real Decreto-Ley durante su vigencia (desde finales de diciembre de 2025 hasta el 27 de enero de 2026). 

En relación con esta cuestión, José María Salcedo, abogado especialista en procedimiento tributario y Socio Director del despacho Salcedo Tax Litigation, recuerda que el plazo máximo para convalidar el Real Decreto-Ley es de 30 días, tal y como dispone el artículo 86 de la Constitución. En el presente caso, en el BOE del 28-1-2026, se ha publicado la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025.

De lo anterior puede concluirse que los efectos del Real Decreto-Ley finalmente no convalidado cesaron el 27-1-2026, y a partir de dicha fecha, y salvo que se aprueben nuevos coeficientes de actualización, regirán de nuevo los coeficientes que se aprobaron para el ejercicio 2024.

Por ello a la hora de autoliquidar el impuesto hay que tener claro en primer lugar cuáles son los coeficientes aplicables según la fecha en que se haya transmitido el terreno. Por su parte, si es el Ayuntamiento el que aprueba y notifica la liquidación habrá que revisar que se han aplicado los coeficientes correctos, y en caso contrario surgirá el derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos. Ello, al haberse aplicado una norma (en este caso el Real Decreto-Ley 16/2025), que a partir del 27-1-2026 ya no tenía efectos, zanja José María Salcedo.

Calculadora de plusvalía municipal

idealista/news ha desarrollado una calculadora que refleja todas las normativas recientes y en vigor en 2026, permitiendo a los contribuyentes conocer la cantidad que deberán abonar en concepto de plusvalía municipal al vender, heredar o recibir en donación una propiedad.

A través de la información del Real Decreto-ley publicado en el BOE, esta herramienta proporciona una estimación del monto que corresponderá pagar por este impuesto en diferentes situaciones, ofreciendo así una guía útil para aquellos involucrados en transacciones inmobiliarias.

Calcula la plusvalía municipal.