Tras vender o heredar una vivienda, hay que pagar una serie de tributos, entre los que destaca el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Ahora bien, ¿cuánto se paga de plusvalía? Resolvemos las dudas.
¿Cómo saber cuánto se paga de plusvalía por la venta de un piso?
Cada ayuntamiento establece sus propios coeficientes multiplicadores y los porcentajes del impuesto que se deben aplicar al cálculo. Por ello, la cantidad a pagar por la plusvalía municipal puede variar de un municipio a otro.
No obstante, hay ciertos elementos fundamentales que determinan el cálculo de la plusvalía, los cuales son aplicables sin importar dónde se haya vendido o heredado una propiedad:
- El valor catastral del suelo de la vivienda: Este tributo considera el valor catastral del terreno. Este, de carácter administrativo, es asignado por el Catastro y se puede encontrar en el último recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro.
- Número de años que se ha sido propietario: La plusvalía cuantifica el aumento en el valor del terreno de una propiedad a lo largo del tiempo. Por tanto, para realizar el cálculo se considera el período durante el cual hemos poseído la propiedad. A cada año de posesión, o a un rango específico de años, los ayuntamientos asignan un coeficiente multiplicador de incremento. Este se multiplica por el valor catastral del suelo.
Es importante tener en cuenta que el límite para el cálculo es de 20 años. A partir de este plazo, siempre se aplica el último coeficiente o porcentaje de incremento.
- El porcentaje del impuesto establecido por el ayuntamiento: Tras calcular la base imponible de la plusvalía municipal, es necesario aplicar el porcentaje de tributo que cada municipio establece. Este varía según la ubicación de la propiedad, pero por normativa no puede superar el 30%.
Calcula la plusvalía municipal con la calculadora de idealista.
¿Cómo se calcula la plusvalía con un ejemplo?
Para saber cuánto es la plusvalía hay que conocer dos cuestiones: la base imponible del tributo y el porcentaje fijado por cada ayuntamiento. Tienes la opción de seleccionar entre dos métodos para determinar la base imponible:
- Método real: Para calcular la base imponible en función de la plusvalía real, se resta el precio original de compra del inmueble al precio de venta actual. Luego, este resultado se multiplica por el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo.
- Método objetivo: Se toma el valor catastral del suelo y se multiplica por un porcentaje establecido por el ayuntamiento, el cual varía dependiendo de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble.
¿Cuánto se paga de plusvalía en Madrid? Caso práctico
Supongamos que tienes una propiedad en Madrid con un valor catastral del suelo de 250.000 euros. Para calcular la cuota tributaria de la plusvalía, primero hay que determinar la base imponible y luego aplicar el tipo impositivo correspondiente:
- Cálculo de la base imponible:
- Valor catastral del suelo: 250.000 euros
- Coeficiente correspondiente a este periodo: 0,16
- Base imponible = Valor Catastral del Suelo x Coeficiente
- Base imponible = 250.000 euros x 0,16 = 40.000 euros
- Aplicación del tipo impositivo:
- El tipo impositivo en Madrid es del 29%
- Cuota tributaria = Base imponible x tipo impositivo
- Cuota tributaria = 40.000 euros x 29% = 11.600 euros
En este ejemplo, si vendes un piso en Madrid con las características mencionadas, debes pagar 11.600 euros de plusvalía municipal.
Coeficientes para saber cuánto es la plusvalía en 2026
El Gobierno ha actualizado un año más en el Real Decreto-ley los coeficientes máximos que se aplican al cálculo de la plusvalía municipal. Entrarán en vigor para 2026, pero dependen de la convalidación del Real Decreto-ley en el Congreso. Si no se aprueba en 30 días, se volverán a aplicar los coeficientes anteriores:
La aplicación de estos coeficientes queda a criterio de cada ayuntamiento, puesto que se trata de los valores máximos permitidos. Los municipios que ya utilicen coeficientes inferiores podrán mantenerlos, mientras que aquellos que superen dichos límites estarán obligados a ajustarlos a la baja. Asimismo, los ayuntamientos tienen la posibilidad de reducir hasta un 15% los valores catastrales del suelo, en función del grado de actualización que presenten.
La revisión de las liquidaciones firmes de plusvalía municipal, de nuevo a estudio por el Supremo
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Portazo del Supremo a los que piden la devolución de la plusvalía municipal inconstitucional
El Tribunal Supremo le ha dado la espalda a quienes no pudieron reclamar la plusvalía municipal antes de la declaración de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre de 2021. El alto tribunal estima que una liquidación tributaria no recurrida antes del 26 de octubre es ya una situación consolidada y que, como tal, no queda afectada por la declaración de inconstitucionalidad del impuesto ni puede ser anulada con base a la misma.
