Després de vendre o heretar un habitatge, cal pagar una sèrie de tributs, entre els quals destaca l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), més conegut com a plusvàlua municipal. Ara bé, quant es paga de plusvàlua? Resolem els dubtes.
Com es pot saber quant es paga de plusvàlua per la venda d'un pis?
Cada ajuntament estableix els seus propis coeficients multiplicadors i els percentatges de l'impost que cal aplicar al càlcul. Per això, la quantitat que cal pagar per la plusvàlua municipal pot variar dun municipi a un altre.
No obstant això, hi ha certs elements fonamentals que determinen el càlcul de la plusvàlua, els quals són aplicables sense importar on s'hagi venut o heretat una propietat:
- El valor cadastral del sòl de l'habitatge: aquest tribut considera el valor cadastral del terreny. Aquest, de caràcter administratiu, és assignat pel Cadastre i es pot trobar a l'últim rebut de l'IBI o a la seu electrònica del Cadastre.
- Nombre d'anys que se n'ha estat propietari: la plusvàlua quantifica l'augment en el valor del terreny d'una propietat al llarg del temps. Per tant, per fer el càlcul es considera el període durant el qual hem posseït la propietat. Cada any de possessió, o en un interval específic d'anys, els ajuntaments assignen un coeficient multiplicador d'increment. Aquest es multiplica pel valor cadastral del terra.
És important tenir en compte que el límit per al càlcul és de 20 anys. A partir d'aquest termini, sempre s'aplica el darrer coeficient o el percentatge d'increment.
- El percentatge de l'impost establert per l'ajuntament: després de calcular la base imposable de la plusvàlua municipal, cal aplicar el percentatge de tribut que cada municipi estableix. Aquest varia segons la ubicació de la propietat, però per normativa no pot superar el 30 %.
Calcula la plusvàlua municipal amb la calculadora d'idealista.
Com es calcula la plusvàlua amb un exemple?
Per saber quant és la plusvàlua cal conèixer dues qüestions: la base imposable del tribut i el percentatge fixat per cada ajuntament. Teniu l'opció de seleccionar entre dos mètodes per determinar la base imposable:
- Mètode real: per calcular la base imposable en funció de la plusvàlua real, es resta el preu original de compra de l'immoble al preu de venda actual. Després, aquest resultat es multiplica pel percentatge corresponent al valor cadastral del terra.
- Mètode objectiu: es pren el valor cadastral del sòl i es multiplica per un percentatge establert per l'ajuntament, que varia depenent dels anys transcorreguts des de l'adquisició de l'immoble.
Quant es paga de plusvàlua a Madrid? Cas pràctic
Suposem que tens una propietat a Madrid amb un valor cadastral del sòl de 250.000 euros. Per calcular la quota tributària de la plusvàlua, primer cal determinar la base imposable i després aplicar el tipus impositiu corresponent:
- Càlcul de la base imposable:
- Valor cadastral del sòl: 250.000 euros
- Coeficient corresponent a aquest període: 0,16
- Base imponible = valor Cadastral del sòl x coeficient
- Base imposable = 250.000 euros x 0,16 = 40.000 euros
- Aplicació del tipus impositiu :
- El tipus impositiu a Madrid és del 29 %
- Quota tributària = base imponible x tipus impositiu
- Quota tributària = 40.000 euros x 29% = 11.600 euros
En aquest exemple, si vens un pis a Madrid amb les característiques esmentades, has de pagar 11.600 euros de plusvàlua municipal.
Coeficients per saber quant és la plusvàlua el 2026
El Govern ha actualitzat un any més al Reial decret llei els coeficients màxims que s'apliquen al càlcul de la plusvàlua municipal. Entren en vigor per al 2026, però depenen de la convalidació del Reial decret llei al Congrés. Si no s'aprova en 30 dies, es tornaran a aplicar els coeficients anteriors:
L'aplicació d'aquests coeficients queda a criteri de cada ajuntament, ja que es tracta dels valors màxims permesos. Els municipis que ja utilitzin coeficients inferiors els poden mantenir, mentre que aquells que superin aquests límits estan obligats a ajustar-los a la baixa. Així mateix, els ajuntaments tenen la possibilitat de reduir fins a un 15 % els valors cadastrals del sòl, segons el grau d'actualització que presentin.