¿Qué se puede hacer en un terreno no urbanizable?

Este tipo de suelo es especial, por ello te contamos las excepciones y posibilidades que presentan los terrenos no urbanizables.

¿Qué hacer en un terreno no urbanizable?

Terreno rústico en venta en Laguardia, por 166.000 euros idealista

Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)

6 Julio 2022, 12:24

Antes de comprar un terreno, es fundamental conocer cómo está clasificado su suelo, ya que, en función de ello, se podrán realizar una serie de cosas o no. ¿Qué se puede hacer en un terreno no urbanizable? Te lo contamos.

No todos los terrenos son aptos para construir, bien porque no presentan las infraestructuras necesarias o porque no están catalogados como terrenos urbanos ni urbanizables. Si un terreno cuenta con la calificación de no urbanizable, será complicado construir sobre él, pero no imposible. Entonces, ¿Qué se puede hacer en un terreno rústico? ¿Qué diferencias existen entre el terreno rústico y el urbanizable?

¿Qué es un terreno no urbanizable?

Según el B.O.E., el suelo no urbanizable, también conocido como rústico, es aquel en el que, por definición, no se puede destinar a otros fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

Un suelo rústico, es una parcela de terreno calificada por la ordenación territorial como no urbanizable. Este tipo de terrenos, se caracterizan por carecer de servicios urbanísticos básicos como agua, paso rodado, alumbrado o alcantarillado, entre otros.

Dentro de los suelos rústicos, hay que diferenciar entre dos tipos; suelo no urbanizable normal y suelo no urbanizable protegido.

Suelo no urbanizable normal: como regla general, no se permite la construcción, aunque en determinados casos y en base a la legislación concreta del lugar, sí se contempla construir edificaciones siempre que estén relacionadas con la explotación del terreno. Por ejemplo, un almacén o un establo.
Suelo no urbanizable protegido: se trata de suelo rústico con algún tipo de protección específica y está prohibido cualquier tipo de construcción. Por ejemplo, los parajes naturales.

Multa por construir en terreno no urbanizable

El artículo 319 del Código Penal, señala que se impondrán penas de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses a los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo obras de urbanización, construcción o edificación no autorizables en el suelo no urbanizable.

¿Qué se puede hacer en un terreno no urbanizable?

En lo que se refiere a terrenos no urbanizables, su principal objetivo es la preservación de la naturaleza y, por lo tanto, construir en ellos sin prestar atención a la ley, acarrea graves sanciones hasta con penas de cárcel.

Sin embargo, no todo es blanco o negro, hay una amplia gama de grises. Y es que, existen algunas edificaciones que sí están permitidas dentro de la normativa vigente. Por ejemplo, se pueden construir casas vinculadas a explotaciones agrícolas o, en algunos casos, se pueden colocar casas prefabricadas móviles.

Las casas móviles se pueden ubicar en suelo no urbanizable

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Esto es lo que la ley contempla que puede construirse en terreno no urbanizable:

Una vivienda nueva

Se puede construir una casa nueva en un terreno no urbanizable siempre que esté vinculada a la explotación agrícola, ganadera o forestal de la finca. Para que esto sea posible, la vivienda debe estar alejada de la residencia habitual del propietario y ser indispensable para la explotación del suelo. Dependiendo de la comunidad autónoma, los requisitos y posibilidades varían.

Casas prefabricadas móviles

Las casas prefabricadas móviles que no necesitan cimentación ni precisan de ningún tipo de obra, es decir, que no modifican el terreno, pueden ubicarse en suelo rústico, aunque la última palabra la tiene la comunidad autónoma de la parcela. Ubicar no es lo mismo que construir. Ahí está la clave. Por ejemplo, algunas casas móviles tienen ruedas y pueden ser remolcadas sin causar perjuicio alguno sobre el terreno.

Para que esto tenga sentido, la vivienda modular reubicable debe ser autosuficiente, pues los suelos rústicos carecen de las infraestructuras necesarias (alumbrado, alcantarillado, paso rodado, etc.). De ahí, su clasificación y precio.

Piscinas

En la actualidad, según Terrenos.es, no hay comunidades autónomas que prohíban la construcción de piscinas en suelo rústico. Sin embargo, sí que hay restricciones en función del tipo de obra que precise la piscina y el uso que le vaya a dar.

Campings, alojamientos rurales y hoteles

Aunque suene contradictorio, pues ocupan más espacio y precisan de obras de mayor tamaño que una vivienda, en suelo rústico se pueden construir campings, hoteles y alojamientos rurales.

Para poder construir dichas edificaciones, el terreno no urbanizable debe disponer de una superficie mínima. Por ejemplo, para poder levantar un camping, la parcela debe tener 5.000 m2. Un hotel, 10.000 m2. La superficie del suelo y los m2 edificables pueden variar de una comunidad a otra.

Se pueden construir campings, hoteles y alojamientos rurales en suelos no urbanizables

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Rehabilitar casas ya existentes

Los suelos rústicos con casas antiguas o en ruinas son uno de los objetos más cotizados en el sector de la compra de terrenos no urbanizables. Para poder hacerlo, la vivienda debe ser anterior al 1975. Dependiendo de su estado y situación, el ayuntamiento otorgará la licencia o no.

Construir gasolineras

Otra idea para rentabilizar la compra de un terreno no urbanizable es construir estaciones de servicio. La ley contempla estas edificaciones en suelos rústicos.

¿Qué se puede construir en un terreno rústico?

Como se ha mencionado unas líneas más arriba, en un suelo catalogado como no urbanizable o rústico, solo se podrá construir en algunas circunstancias. Estas suelen estar establecidas en la Ley de Suelo de cada comunidad autónoma. Pero, en general, en un suelo no urbanizable no se podrá construir una vivienda nueva, salvo si esta forma parte de una explotación agrícola o ganadera. También se puede rehabilitar una vivienda existente en ruinas o construir alojamientos rurales o campings.

Las superficies, los retranqueos, las alturas y demás cuestiones relativas a su diseño, dependen de la legislación de la zona.

Si un terreno cuenta con la calificación de no urbanizable, será casi imposible construir sobre él

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¿Cómo saber si un terreno es urbanizable o no?

Para construir sobre un terreno, es clave que conozcas tanto la situación registral del terreno como su realidad urbanística. Puedes revisar la información registral en el Registro de la Propiedad correspondiente. También, es recomendable que vayas al departamento de Urbanismo del ayuntamiento en el que se encuentre la parcela. Además, puedes consultar tu proyecto con un arquitecto de la zona que conozca la legislación.

¿Se puede poner una caravana en un terreno no urbanizable?

Depende de la legislación de la comunidad autónoma, pero en principio no. Tanto estos vehículos como las casas prefabricadas móviles se consideran como “edificación”, ya que presumen de su carácter estático en el espacio y vocación de permanencia.

Por ejemplo, así regula la normativa urbanística de Andalucía en el Reglamento de Disciplina Urbanística:

Están sujetos a previa licencia urbanística municipal todos los actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular, los siguientes:

i) La instalación o ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúen dentro de campamentos de turismo o camping legalmente autorizados y en zonas expresamente previstas para dicha finalidad en el correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico.

Otro ejemplo lo podemos encontrar en el artículo 35 de la Ley del Suelo de Galicia, que dice lo siguiente:

El uso residencial está prohibido en suelo rústico (a excepción de las viviendas vinculadas la una explotación agropecuaria). Por lo tanto, las caravanas y las casas prefabricadas sean móviles o no, para un uso residencial permanente o temporal están prohibidas, porque el uso a lo que se destinan es un uso prohibido en suelo rústico.

Es decir, si se quiere colocar una caravana o una casa prefabricada en terreno rústico, se deberá consultar con la Administración, pero, generalmente, no es posible.

Casa de madera en un terreno no urbanizable

Como norma general, no se podrán construir casas de madera ni de ningún tipo de material, independientemente de su método constructivo, en suelo no urbanizable, a excepción de aquellas destinadas a satisfacer actividades forestales y agrícolas, como casas de aperos, etc.

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