Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que puede tomar una persona. Y buena parte de la tranquilidad de la operación depende de un documento: el contrato de compraventa. En él se establece qué se vende, por cuánto dinero, cuándo se entrega y qué ocurre si alguna de las partes incumple lo acordado.
Resuelve todas tus dudas y toma nota de qué es, qué tipos existen y qué datos debe recoger.
¿Qué es un contrato de compraventa?
Se trata de un acuerdo legal por el que una parte (el vendedor) queda obligado a entregar una vivienda u otro bien a otra parte (el comprador), que se compromete a pagar un precio a cambio (artículo 1445 del Código Civil).
Su objetivo es dejar constancia de los derechos y obligaciones de cada parte. Además, ofrece una base legal para reclamar si alguna de ellas no cumple con lo pactado. Asimismo, el contrato fija:
El precio.
Cómo y cuándo se paga.
La fecha de entrega.
Quién asume cada gasto.
Una operación inmobiliaria puede formalizarse mediante un documento privado o una escritura pública ante notario. Aunque ambos son válidos, la escritura permite inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Tipos de contratos de compraventa
Dependiendo de cómo se formalice la operación, de la forma de pago y de las condiciones pactadas, existen diferentes modalidades de compraventa en España:
- Privado o en escritura pública: El primero se firma entre las partes, sin intervención notarial; el segundo se formaliza ante notario y es el habitual para inscribir la compra de una vivienda.
- Al contado o a plazos: El precio se paga de una sola vez o en varios pagos, con o sin intereses.
- Con reserva de dominio: Se pacta que el vendedor conserve la propiedad hasta que se abone todo el precio. Es la fórmula más habitual en bienes muebles y requiere especial atención cuando se aplica a inmuebles.
- Con pacto de retracto convencional: El vendedor se reserva el derecho a recuperar el bien en las condiciones y plazos legales, devolviendo las cantidades que correspondan.
- Sobre plano: Se adquiere una vivienda que todavía no está construida o terminada. El promotor debe cumplir los requisitos legales de garantía de las cantidades anticipadas por el comprador.
- Civil o mercantil: La compraventa civil es la habitual entre particulares. La mercantil se refiere a determinados bienes muebles adquiridos para su reventa con ánimo de lucro, según el Código de Comercio.
¿Qué debe incluir el contrato de compraventa de una vivienda?
Estos son los datos más importantes que debe reflejar el contrato de compraventa:
- Datos de las partes: Nombre, DNI o NIE, domicilio y, cuando corresponda, estado civil y régimen económico matrimonial del comprador y de todos los propietarios.
- Descripción de la vivienda: Dirección, finca registral, referencia catastral, superficie, anejos (garaje o trastero), instalaciones, estado de conservación y si está alquilada o libre de ocupantes.
- Precio y forma de pago: La cantidad acordada, cómo y cuándo se paga, así como las cantidades ya entregadas, por ejemplo, mediante un contrato de arras.
- Gastos e impuestos: Como regla general, el vendedor asume la plusvalía municipal y los gastos de otorgamiento de la escritura. El comprador, por su parte, paga el impuesto de adquisición (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en vivienda nueva), las copias que solicite y los gastos de inscripción registral. Conviene acordar el reparto del IBI, las derramas, los gastos de gestoría y los honorarios de la inmobiliaria, si interviene.
- Cargas: Debe indicarse si existen hipotecas o embargos y cómo se cancelarán. Para comprobarlo hay que consultar la nota simple de la vivienda y solicitar el certificado de deudas con la comunidad de propietarios. Si se trata de una vivienda de nueva construcción, también conviene comprobar que dispone del seguro decenal.
- Fecha de entrega: Se debe establecer cuándo se entregará la vivienda, ya que no tiene por qué coincidir con la firma del contrato.
- Penalizaciones: Deben especificarse las consecuencias de que el vendedor no entregue la vivienda a tiempo o el comprador no pague en el plazo acordado.
- Firmas: Deben firmar todas las partes obligadas o sus representantes autorizados. Si vende una promotora, firma su representante legal; si se trata de la vivienda habitual familiar, puede ser necesario el consentimiento del cónyuge aunque no figure como propietario. También es recomendable firmar todas las páginas del documento.
¿Qué se necesita para que un contrato de compraventa sea válido?
Para que un contrato de compraventa sea válido deben concurrir tres requisitos esenciales:
El consentimiento de los contratantes.
Un objeto cierto.
La causa de la obligación.
Esto se traduce en un acuerdo entre comprador y vendedor sobre el bien que se transmite y el precio que se pagará a cambio.
No es obligatorio formalizarlo ante notario para que sea válido, aunque la escritura pública ofrece mayores garantías jurídicas.
El consentimiento debe prestarse libremente, sin error, engaño ni presiones. Además, el inmueble debe estar identificado y el precio tiene que ser cierto o determinable. La ley no exige que coincida con el valor de mercado, aunque algunas viviendas, como las protegidas, pueden estar sujetas a límites legales de precio.
¿Cuál es la validez legal de un contrato de compraventa?
Un contrato privado de compraventa es plenamente válido y vinculante, siempre que se cumplan los requisitos legales. No es imprescindible acudir al notario para que el acuerdo tenga efectos.
Si una de las partes incumple sus obligaciones, la otra puede exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato, con la correspondiente indemnización, cuando proceda.
Para reclamar judicialmente el cumplimiento de obligaciones personales, el plazo general de prescripción es de cinco años, conforme al artículo 1964 del Código Civil, aunque existen excepciones y reglas específicas sobre el inicio y la interrupción del plazo.
Si después de la entrega aparecen vicios ocultos, el comprador dispone, con carácter general, de seis meses desde la entrega para ejercer las acciones de saneamiento previstas en el artículo 1490 del C. C. No obstante, pueden existir otras vías de reclamación, según el defecto y las circunstancias.
Modelo de contrato de compraventa
Para hacer un contrato de compraventa entre particulares, se deben incluir ciertos elementos esenciales, como la identificación de las partes, la descripción detallada del bien o el precio, entre otros:
CONTRATO DE COMPRAVENTA ENTRE PARTICULARES
REUNIDOS
De una parte, el vendedor, D./Dña. _________________________, mayor de edad, con domicilio en _________________________, y con DNI nº _________________________.
De otra parte, el comprador, D./Dña. _________________________, mayor de edad, con domicilio en _________________________, y con DNI nº _________________________.
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para otorgar el presente contrato y,
EXPONEN
Que el vendedor es propietario de un/a _________________________ (describir el bien o servicio objeto de la compraventa: características, estado, marca, modelo, matrícula, etc.), que adquirió por _________________________ (indicar el título de adquisición: herencia, donación, compra, etc.) el día _________________________.
Que el comprador está interesado en adquirir dicho/a _________________________, habiendo sido informado por el vendedor de todas sus condiciones y circunstancias.
Que ambas partes acuerdan celebrar el presente contrato de compraventa, de acuerdo con las siguientes,
CLÁUSULAS
Primera.- Objeto. El vendedor vende y el comprador compra el/a _________________________ descrito/a en el expositivo primero de este contrato.
Segunda.- Precio. El precio de la compraventa es de _________________________ euros, que el comprador abona al vendedor en el momento de la firma de este contrato, mediante _________________________ (indicar el medio de pago: efectivo, cheque, transferencia, etc.).
Tercera.- Entrega. El vendedor entrega al comprador el/a _________________________ en el estado en que se encuentra, libre de cargas y gravámenes, junto con los documentos que acreditan su propiedad y los que sean necesarios para su uso y disfrute.
Cuarta.- Gastos e impuestos. Los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán por cuenta de las partes según lo establecido por la ley.
Quinta.- Responsabilidad. El vendedor se responsabiliza de la veracidad y exactitud de los datos y manifestaciones contenidos en este contrato, así como de la titularidad y legitimidad del/a _________________________ vendido/a. El comprador se responsabiliza del uso adecuado y legal del/a _________________________ adquirido/a.
Sexta.- Legislación y jurisdicción. Este contrato se rige por la legislación española. Para cualquier controversia que pudiera surgir de su interpretación o cumplimiento, las partes se someten a los juzgados y tribunales del domicilio del vendedor, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados.
En _________________________, a _____ de _______________ de _______.
Firma del vendedor: _________________________
Firma del comprador: _________________________
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