Qué son los vicios ocultos y cómo reclamar su saneamiento

A lo largo de nuestra vida, realizamos multitud de operaciones de compraventa, ya sea como particulares o como profesionales.

En cada una de ellas existe el riego de que el bien que se adquiere no sea exactamente como parece a primera vista, existiendo defectos que no pueden detectarse antes de cerrar la operación. Es lo que se conoce como vicios ocultos o redhibitorios: te contamos todo lo que debes saber sobre los vicios ocultos en la compraventa de vivienda.

¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?

Los vicios ocultos en la compraventa de vivienda consisten en defectos que no pueden apreciarse a simple vista y que provocan que el bien se convierta en impropio para el uso al que se destina. También hablamos de vicios ocultos cuando, de haberlos conocido antes de la compraventa, no la habríamos formalizado, o no hubiéramos pagado el precio acordado, sino uno inferior.

El Código Civil, en su artículo 1484, nos dice que “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Es necesario que los defectos sean previos a la compraventa: no estaremos protegidos en caso de defectos que surjan con posterioridad.

Ejemplos de vicios ocultos en las viviendas

Si te preguntas cuáles son los vicios ocultos de un inmueble, no existe una lista cerrada de defectos que pueden ser considerados vicios ocultos, pero sí podemos decir que gran parte de ellos se relacionan con el agua (humedades, goteras, filtraciones, etc.), la cimentación (grietas o fisuras), acabados defectuosos, el aislamiento térmico-acústico o el sistema eléctrico.

Algunos ejemplos son la presencia de carcoma o alguna plaga que afecte a las carpinterías, defectos de cimentación o de impermeabilización… También se considera vicio oculto una derrama no conocida o la existencia de alguna obligación legal que afecte al uso del inmueble (por ejemplo, una estancia que deba ser derribada).

En general se considerará vicio oculto a aquel defecto que exista antes de la compraventa, que revista una cierta gravedad y que no sea fácilmente detectable por el comprador a simple vista.

Cómo detectar los vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos son, por su propia naturaleza, difíciles de detectar salvo en el caso de profesionales especializados. Por eso, con el fin de evitar problemas, es mejor asegurarse de que no existan antes de llevar a cabo la compraventa.

De esta forma podremos echarnos atrás a tiempo, o bien renegociar las condiciones pactadas para ajustarlas a la realidad del bien que vamos a adquirir, teniendo en cuenta el coste de reparación que se generará en el proceso de subsanación de fallos.

Para salir de dudas a tiempo, una buena práctica consiste en contratar a un perito que acredite el buen estado del inmueble, así como solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE). También puedes protegerte incluyendo una cláusula de vicios ocultos en el contrato de compraventa.

Cómo reclamar los vicios ocultos de un inmueble

Si, tras adquirir una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble, detectas la presencia de desperfectos con los requisitos para ser considerados como vicios ocultos, podrás exigir al vendedor que responda por ellos y proceda a su saneamiento, incluso aunque el propio vendedor ignorase su existencia. Según el artículo 1846 del Código Civil, como comprador dispondrás de estas opciones:

• Acción redhibitoria: Consiste en desistir del contrato, abonándosele los gastos que hayas pagado. En este caso, si, además, el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos, al comprador se le indemnizará por daños y perjuicios.
• Acción 'quanti minoris’: Permite “rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido. Sin embargo, la acción 'quanti minoris' tiene como finalidad el restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria.
• Saneamiento: Permite al comprador exigir al vendedor que adecúe el bien a las condiciones acordadas.

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¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

Conocer el plazo para reclamar vicios ocultos es básico para defender tus derechos. En el caso de los vicios ocultos en vivienda entre particulares, el plazo para efectuar cualquiera de las tres acciones disponibles es de 6 meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble. En el de las viviendas nuevas, el plazo se amplía a dos años.

¿Qué debo hacer si mi vivienda tiene vicios ocultos?

El procedimiento que debes seguir es el siguiente:

• Valorar la naturaleza del daño y discernir si la causa es algún defecto de la construcción o si, en cambio, se debe a un uso inadecuado atribuible al comprador. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico.
• Se debe notificar al vendedor por escrito la situación detectada y los daños que ocasionan. En este escrito se deberá indicar la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
• Si el vendedor acepta la reclamación, la solución será sencilla y rápida. Sin embargo, en no pocas ocasiones el vendedor se opone. En este caso, lo mejor será acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que podrá mediar entre ambas partes con el objetivo de evitar el juicio.
• Si en los pasos anteriores no se ha logrado una solución satisfactoria, se deberá iniciar un proceso judicial para que los Tribunales diriman quién debe hacerse cargo de la reparación pertinente. En este momento es imprescindible, para tener éxito en la reclamación, haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de la compra de la propiedad.

Límites de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos

Hay que tener en cuenta que el artículo 1484 del Código Civil no considera vicio oculto aquel defecto manifiesto o que estuviera a la vista. Si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debería reconocer estos defectos fácilmente, tampoco estaremos ante un vicio oculto.

Además, ten en cuenta que es posible que tu contrato de compraventa incluya una cláusula que te impida reclamar en caso de aparecer vicios ocultos y que el vendedor los ignorara. Asegúrate de que no exista antes de firmar porque, de lo contrario, perderás tu derecho a reclamar.

Los vicios ocultos en vivienda nueva

En el caso de los vicios ocultos en vivienda nueva o nueva edificación existen otras reglas de reclamación que encontramos en la Ley de Ordenación de la Edificación. También entran en juego unos plazos distintos a los que rigen en el caso de la vivienda de segunda mano, que dependerán del tipo de defecto:

• Defectos estructurales: Si aparecen en elementos estructurales que afecten a la estabilidad de la edificación, el plazo para reclamar será de 10 años
• Defectos de habitabilidad: Si los vicios ocultos se manifiestan en las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, el plazo será de tres años
• Defectos estéticos: En el caso de desperfectos en los acabados, el plazo para reclamar es de un año

Los profesionales implicados (arquitectos, promotor, constructora…) estarán obligados a contar con una posibilidad: la póliza de responsabilidad civil que cubra parcial o totalmente la reparación de estos defectos.