Hi ha finques o immobles les dades dels quals no coincideixen amb la realitat, per exemple, tenen més o menys superfície a les escriptures que la que objectivament existeix i els pertany.
Per escenificar la qüestió, un cas que es dóna sovint és la disputa entre propietaris de finques annexes que asseguren que aquesta part de la parcel·la pertany a ells i no a l'altre. En aquest article us mostrem què fer si les dades del Registre de la Propietat estan malament.
Per què la superfície d'un immoble pot diferir entre l'escriptura i la realitat?
Abans d'entrar en les causes d'aquestes diferències, cal aclarir quina funció compleix cadascun dels registres implicats:
Escriptura pública
L'escriptura pública és el document notarial que recull les dades aportades per les parts en un acte jurídic –per exemple, la compravenda d'un habitatge–. A més, el notari ha de comunicar al Cadastre qualsevol circumstància que pugui afectar la descripció de l'immoble.
Registre de la Propietat
La inscripció al Registre de la Propietat no és obligatòria, encara que fer-ho aporta avantatges molt notables: atorga publicitat registral, presumeix la veracitat de l'inscrit i protegeix davant de tercers. La inscripció al registre serveix per reflectir el titular de la finca, els drets reals que recauen sobre ella i les càrregues que la graven. El registrador, com el notari, també té l'obligació de comunicar al Cadastre qualsevol canvi rellevant.
Cadastre immobiliari
És un registre administratiu que conté informació sobre la localització de les finques, la superfície, la referència cadastral i el valor cadastral (utilitzat com a base per a tributs com l'IBI). El contingut només s'actualitza quan es comunica una modificació o es detecta un error. Per aquest motiu, no és estrany que les dades cadastrals no coincideixin amb la situació real de limmoble ni amb la darrera transmissió notarial.
A la pràctica, conflueixen tres fonts d'informació diferents (escriptura, Cadastre i Registre de la Propietat), i la coordinació entre elles de vegades dóna lloc a errors.
En què consisteixen les diferències de superfície?
En mesurar una finca pot ser que els metres reals no coincideixin amb els declarats a l'escriptura, amb els inscrits al Registre o amb els que consten al Cadastre. D'aquí sorgeixen diverses possibilitats:
- La superfície real difereix de l'escriptura (i, per tant, de la inscripció registral).
- La superfície real no coincideix amb el Cadastre, però sí amb el Registre.
- La superfície real difereix tant del Cadastre com del Registre.
En principi, preval allò inscrit al Registre de la Propietat, ja que la publicitat registral presumeix la seva veracitat. Això no obstant, la forma de resoldre cada discrepància depèn del tipus i magnitud de l'error.
Com inscriure una rectificació de superfície duna finca
Aquest tràmit sutilitza quan cal corregir un error a la superfície inscrita duna finca, sempre que la correcció estigui dins dels límits ja registrats. Serveix tant si la superfície resulta més gran com més petita.
No es pot fer servir aquest procediment si el que es pretén és afegir terreny adjacent adquirit a posteriori, ja que en aquest cas es tracta d'una agrupació o agregació, no d'una rectificació.
Formes de fer la rectificació
- Diferència fins al 5 % de la superfície inscrita: Només cal la simple manifestació dels interessats, sense necessitat d'aportar certificació cadastral.
- Diferència fins al 10 % de la superfície inscrita: És suficient aportar certificació literal i gràfica del Cadastre, sempre que coincideixin finca registral i cadastral.
- Diferència superior al 10 %: Serà necessari un expedient de domini (art. 203 LH, amb les especialitats de l'art. 201 LH).
Els passos a seguir són:
- El tràmit l'inicia el titular registral (total o en part) o qui tingui un dret real sobre la finca.
- Es tramita davant de notari.
- El sol·licitant ha d'aportar dades dels titulars de la finca i de les confrontants (registrals i cadastrals).
- També ha de presentar certificació descriptiva i gràfica de la finca.
- Si la representació gràfica cadastral no coincideix amb la rectificació sol·licitada, cal aportar una representació gràfica georeferenciada.
Aquest expedient no s'aplica per a edificacions o elements en propietat horitzontal i finques resultants d'expedients administratius de reorganització de la propietat, expropiació o delimitació.
Sigui quin sigui el procediment, el registrador ha de tenir la seguretat que es tracta d'una rectificació real de superfície i que no s'està intentant inscriure un terreny ja inscrit prèviament.
Per què és important que les dades siguin correctes
- Seguretat jurídica: Si les dades no coincideixen, hi pot haver dubtes sobre els límits de la propietat o sobre qui té dret a què.
- Protecció davant de tercers: L'inscrit al Registre es presumeix cert. Si la superfície no està ben descrita, es pot veure limitada la possibilitat d'oposar-hi el dret davant de tercers.
- Valoració: La superfície és clau per calcular el valor cadastral, els impostos (IBI, plusvàlua, transmissions patrimonials) i el preu de compravenda.
- Accés a finançament: Els bancs necessiten que les dades siguin correctes per concedir hipoteques. Una discrepància pot endarrerir o bloquejar loperació.
