Qué hacer si los datos de una vivienda en el Registro de la Propiedad están mal

Hay fincas o inmuebles cuyos datos no coinciden con la realidad, por ejemplo, tienen más o menos superficie en las escrituras que la que objetivamente existe y les pertenece. 

Para escenificar la cuestión, un caso que se da con frecuencia es la disputa entre propietarios de fincas anexas que aseguran que tal parte de la parcela le pertenece a ellos y no al otro. En este artículo te mostramos qué hacer si los datos del Registro de la Propiedad están mal.

¿Por qué puede diferir la superficie de un inmueble entre la escritura y la realidad?

Antes de entrar en las causas de estas diferencias, conviene aclarar qué función cumple cada uno de los registros implicados:

Escritura pública

La escritura pública es el documento notarial que recoge los datos aportados por las partes en un acto jurídico —por ejemplo, la compraventa de una vivienda—. El notario debe, además, comunicar al Catastro cualquier circunstancia que pueda afectar a la descripción del inmueble.

Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, aunque hacerlo aporta ventajas muy notables: otorga publicidad registral, presume la veracidad de lo inscrito y protege al titular de un inmueble en disputas con terceras personas. La inscripción en el registro sirve para reflejar al titular de la finca, los derechos reales que recaen sobre ella y las cargas que la gravan. El registrador, al igual que el notario, también tiene la obligación de comunicar al Catastro cualquier cambio relevante.

Catastro inmobiliario

Es un registro administrativo que contiene información sobre la localización de las fincas, su superficie, referencia catastral y valor catastral (utilizado como base para tributos como el IBI). Su contenido solo se actualiza cuando se comunica una modificación o se detecta un error. Por este motivo, no es raro que los datos catastrales no coincidan con la situación real del inmueble ni con la última transmisión notarial.

En la práctica, confluyen tres fuentes de información distintas (escritura, Catastro y Registro de la Propiedad), y la coordinación entre ellas a veces da lugar a fallos.

¿En qué consisten las diferencias de superficie?

Al medir una finca puede que los metros reales no coincidan con los declarados en la escritura, con los inscritos en el Registro o con los que constan en el Catastro. De ahí surgen varias posibilidades:

• La superficie real difiere de la escritura (y, por tanto, de la inscripción registral).
• La superficie real no coincide con el Catastro, pero sí con el Registro.
• La superficie real difiere tanto del Catastro como del Registro.

En principio, prevalece lo inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que la publicidad registral presume su veracidad. No obstante, la forma de resolver cada discrepancia depende del tipo y magnitud del error.

Cómo inscribir una rectificación de superficie de una finca

Este trámite se utiliza cuando hay que corregir un error en la superficie inscrita de una finca, siempre que la corrección esté dentro de los límites ya registrados. Sirve tanto si la superficie resulta mayor como menor.

No se puede usar este procedimiento si lo que se pretende es añadir terreno colindante adquirido a posteriori, ya que en ese caso se trata de una agrupación o agregación, no de una rectificación.

Formas de realizar la rectificación

1. Diferencia hasta el 5% de la superficie inscrita: Basta con la simple manifestación de los interesados, sin necesidad de aportar certificación catastral.
2. Diferencia hasta el 10% de la superficie inscrita: Es suficiente con aportar certificación literal y gráfica del Catastro, siempre que coincidan finca registral y catastral.
3. Diferencia superior al 10%: Será necesario un expediente de dominio (art. 203 LH, con las especialidades del art. 201 LH).

Los pasos a seguir son:

• El trámite lo inicia el titular registral (total o en parte) o quien tenga un derecho real sobre la finca.
• Se tramita ante notario.
• El solicitante debe aportar datos de los titulares de la finca y de las colindantes (registrales y catastrales).
• También debe presentar certificación descriptiva y gráfica de la finca.
• Si la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, habrá que aportar una representación gráfica georreferenciada.

Este expediente no se aplica para edificaciones o elementos en propiedad horizontal y fincas resultantes de expedientes administrativos de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde.

Sea cual sea el procedimiento, el registrador debe tener la seguridad de que se trata de una rectificación real de superficie y de que no se está intentando inscribir un terreno ya inscrito previamente.

Por qué es importante que los datos sean correctos

• Seguridad jurídica: Si los datos no coinciden, puede haber dudas sobre los límites de la propiedad o sobre quién tiene derecho a qué.
• Protección frente a terceros: Lo inscrito en el Registro se presume cierto. Si la superficie no está bien descrita, puede verse limitada la posibilidad de oponer el derecho frente a terceros.
• Valoración: La superficie es clave para calcular el valor catastral, los impuestos (IBI, plusvalía, transmisiones patrimoniales) y el precio de compraventa.
• Acceso a financiación: Los bancos  necesitan que los datos sean correctos para conceder hipotecas. Una discrepancia puede retrasar o bloquear la operación.