El Tribunal Suprem acaba de declarar obligatòria la visita del perit en les comprovacions de valors, és a dir, en les comprovacions que fan les hisendes autonòmiques per saber si el preu de compra d'un habitatge o que s'ha heretat s’ajusta a les seves valoracions perquè pagui els impostos corresponents (ITP i Impost de Successions) i no menys.
En una sentència important del passat 21 de gener, el Suprem ha ratificat l'obligatorietat de tal visita, malgrat que des de fa molts anys s’exigeix a l'Administració que el perit visiti l'habitatge i en comprovi les característiques: antiguitat, estat de conservació qualitats o materials empleats. L'objectiu de la comprovació de valors és certificar que el preu que s'ha pagat per l'habitatge o de la casa heretada està d’acord amb les xifres que té l'Administració pública per cobrar l'ITP o l'Impost de Successions corresponentment.
Des de la sentència del 29-3-2012, el Tribunal Suprem exigeix la visita del perit a l'immoble en les comprovacions de valors. Aquesta obligació s'ha anat perfilant per la jurisprudència i només ha estat necessàries per a immobles en els quals sigui necessari valorar circumstàncies com l'antiguitat, l'estat de conservació, les qualitats o els materials.
Per exemple, la visita no seria obligatòria en el cas de la valoració de terrenys sense edificar o de garatges. El Tribunal Superior de Justícia (TSJ) de Castella-la Manxa, en sentència del 9-6-2020, va declarar que qualsevol discrepància en la superfície de l'immoble fa necessària la visita del perit de l'Administració a l'immoble objecte de comprovació.
Tanmateix, hi ha comunitats autònomes com Catalunya o Canàries on el perit només anava a l'immoble si així ho sol·licitava expressament el contribuent.
José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, recorda que hi ha diversos mètodes de comprovació de valors establerts a la Llei General Tributària i no sols el mètode del dictamen de perits. No totes les comunitats autònomes empren la visita del perit i algunes recorren a la taxació hipotecària.
De totes maneres, el Suprem aclareix que, encara que s'emprin altres mètodes de valoració, la visita del perit és obligatòria. És més, considera que la valoració de l'Administració “no és útil ni necessària quan el perit no aporta un criteri fundat en la seva experiència o destresa, sinó que es limita a aplicar taules, comparacions o dades generals. És a dir, el Suprem critica la pràctica administrativa habitual de valorar els immobles sobre la base de taules i bases de dades sense examinar l'immoble in situ.
Tot l'anterior porta el Suprem a confirmar que la visita del perit és “regla general imperativa i inexcusable, l'excepció de la qual ad casum, per tant, ha de ser rigorosament justificada”, assenyala Salcedo.
De fet, l'alt tribunal s'atreveix a donar unes pautes de com ha de ser la valoració pericial:
- En primer lloc, s’ha de raonar cas per cas per què resulta innecessària l'obligada visita personal a l'habitatge.
- En cas d’utilitzar valors de venda d'immobles semblants, s’han d'identificar exactament les mostres obtingudes.
- Quan el contribuent hagi declarat conforme als valors de referència aprovats per la pròpia Administració, s’ha de provar l'error de tals valors i el perquè de l’esmena o el desencert del contribuent en utilitzar-los, en cas que no li fossin aplicables.
Quin impacte té la sentència del Suprem per al comprador o hereu d'un habitatge
José María Salcedo recorda que estem davant una sentència important que es pot fer servir per anul·lar totes aquelles comprovacions de valors en què el perit no hagi visitat l'immoble i aquest fet no tingui justificació, independentment del mètode emprat. En qualsevol cas, sempre ha de visitar l'habitatge un perit per fer-ne un reconeixement particular i evitar que la valoració que faci la hisenda autonòmica estigui basada en taules.