Cinc claus per entendre què és el Cadastre i com t'afecta per ser propietari

El cadastre és un registre de béns immobles que té com a fi l'adequada identificació d'aquests béns amb la realitat física i l'assignació del seu valor, de manera que es pugui fer servir amb finalitats principalment tributàries, com és el cas d'impostos com l'IBI o la plusvàlua municipal. A més, com a ciutadà has de saber que, si ets propietari d'un immoble, les teves dades personals apareixeran vinculades a la base de dades cadastral, ja que constaràs com a titular cadastral.

Els experts d'Oposytalia, una acadèmia de funcionaris del cadastre, ens donen les claus per entendre què és aquest registre i com afecta el propietari d'un immoble.

Què és el cadastre?

El cadastre és un registre de béns immobles que té com a fi l'adequada identificació dels béns immobles amb la realitat física i l'assignació del seu valor, de manera que es pugui fer servir amb finalitats principalment tributàries.

Estem, per tant, davant una potent base de dades que se subdivideix alhora en dues parts clarament diferenciades: una gràfica i una altra alfanumèrica. Mentre que la primera conté la cartografia (delimitació dels béns immobles), l'alfanumèrica emmagatzema totes les dades físiques (localització, superfícies, usos, antiguitat), jurídiques (titularitat cadastral) i econòmiques (valor cadastral).

A Espanya, existeix amb llei pròpia des del 1906, encara que ja al segle XVIII havia tingut lloc (dentre els nombrosos antecedents històrics) un important estudi conegut com el cadastre del marquès de l'Ensenada, que va suposar una iniciativa pionera en el context europeu.

En l'actualitat, la formació i el manteniment del cadastre en territori comú és competència del Ministeri d'Hisenda, el seu òrgan gestor és la Direcció General del Cadastre (DGC), que va complir l'any passat el seu trentè aniversari.

És el mateix que el registre de la propietat?

No. El cadastre i el registre de la propietat són dos registres diferents amb funcions ben delimitades. Mentre que al Registre s'inscriuen títols i es publiquen drets, al cadastre es donen d'alta o modifiquen béns immobles.

El registre de la propietat s'encarrega principalment de consignar qui és el titular i el propietari del bé, i també pot incloure altres dades com la localització física, càrregues sobre l'immoble, etc., mentre que el cadastre serveix de base per al tractament fiscal del bé immoble (per exemple, aquí queda consignat el valor cadastral, base per al càlcul de la plusvàlua municipal i de l'impost de béns immobles, entre d'altres impostos). És més, pot passar que hi hagi alguna discrepància entre els dos registres sobre un mateix bé, i en aquest cas, sempre que sigui a efectes diferents de la qüestió tributària, preval el criteri del registre de la propietat.

Finalment, la inscripció al registre de la propietat no és obligatòria a Espanya, mentre que la inscripció al cadastre sí que ho és: l'usuari (titular cadastral de l'immoble) també té l'obligació de declarar davant del cadastre qualsevol alteració d'índole física o jurídica, segons queda reflectit al vigent marc legal (Reial decret legislatiu 1/2004, de 5 de març, pel qual s'aprova el text refós de la Llei del cadastre immobiliari).

Cadastre d'urbana i cadastre de rústica  

Moltes vegades sentim o llegim termes una mica estranys, com cadastre de rústica o cadastre d'urbana. Es fa referència així a les dues principals classes de béns immobles en funció de la seva naturalesa cadastral, és a dir, béns immobles urbans o rústics.

Ara bé, quina és la clau per diferenciar aquests dos tipus de béns immobles? Encara que no hi hagi una translació directa, la situació urbanística dels terrenys és la base sobre la qual s'efectua aquesta diferenciació: per exemple, per determinar si un bé immoble és urbà, ha d'estar sobre sòl classificat com a urbà o urbanitzable (en aquest darrer cas, sempre que es trobi sectoritzat o programat i tingui l'ordenació detallada), si bé el cadastre pot considerar també com a urbanes algunes determinades finques localitzades en sòl no urbanitzable.

A més d'aquestes dues situacions generals, la Direcció General del Cadastre considera una tercera categoria: els béns immobles de característiques especials (BICE), com podrien ser els aeroports, els ports comercials, les preses i les infraestructures energètiques.

No és un, són cinc cadastres

Actualment, a Espanya hi ha 5 cadastres: un sota la responsabilitat (i el tractament normalitzat de la dada) de la Direcció General del Cadastre, corresponent a la gran majoria del territori estatal, i quatre més sota la competència de les respectives Diputacions Forals (les tres províncies basques i la navarresa).

Aquesta situació respon a l'especificitat històrica dels diferents furs bascos i navarrès, en què es reconeix un autogovern determinat sobre el territori que inclou la recaptació de tributs. D'aquí en deriva l'autonomia per a l'activitat cadastral de cada província foral.

A la pràctica, aquesta circumstància suposa de fet una compartimentació de la realitat cadastral espanyola, ja que no només canvia la manera d'identificar els béns, sinó també la metodologia quant a la valoració cadastral.

En aquest sentit, dins d'idealista, empresa editora d'aquest butlletí, s'han elaborat productes com Catastro+, per normalitzar la totalitat de la dada cadastral espanyola i facilitar l'adopció d'estudis i polítiques a escala espanyola.

A més, no és sobrer saber que, gràcies a la seva política de digitalització i accés obert de les dades, el cadastre espanyol gaudeix de molt bona reputació entre els països d'Europa i destaca per la gran quantitat d'atributs disponibles i freqüència d'actualització.

En què m'afecta el cadastre?  

Com a ciutadà, has de saber que si ets propietari d'algun bé immoble (una finca o un habitatge, per exemple), les teves dades personals apareixeran vinculades a la base de dades cadastral, ja que constaràs com a titular cadastral.

A més, com a titular cadastral, el gir de determinats impostos, com ara la plusvàlua municipal o l'IBI, anirà, per tant, al teu nom. De fet, el càlcul d'aquests impostos es realitza prenent com a base el valor cadastral del bé immoble respectiu, per la qual cosa… Sí, el cadastre està darrere de molts dels impostos que t'afecten.

Esperem que amb les properes entrades podrem contribuir a un millor coneixement de la realitat cadastral com a part d'una divulgació necessària per a l'adopció de les millors decisions immobiliàries.