Segons els notaris, l'encariment actual del metre quadrat de l'habitatge a Espanya i la limitada capacitat d'estalvi de les llars joves per a poder accedir a la compra han reforçat la rellevància de les transmissions patrimonials intergeneracionals. Tant les donacions com les herències es consoliden com a instruments d'accés a l'habitatge.
Augment de donacions per a compra d'habitatge
Les dades ho confirmen. El 2024, els testaments oberts van concentrar el 51,5% dels documents autoritzats, seguits per les adjudicacions d'herència (19,4%), les donacions (13,8%) i els poders generals (12,3%), segons el Consell General del Notariat.
En aquest període, els notaris destaquen el fort augment del pes de les donacions, que van passar del 7,1% al 14,1% entre el 2017 i el 2025, en detriment principalment de les herències, el pes de les quals sobre el total d'actes es va reduir del 21,1% el 2017 al 18,8% el 2025.
El primer semestre del 2025 les donacions totals van augmentar un 9,8% (en passar de 96.368 el primer semestre del 2024 a les 105.851 actuals), mentre que les donacions que contenen habitatges van créixer un 1,7% (des de les 24.784 el primer semestre del 2024 fins a les 25.209 d'aquest any).
Catalunya és una de les comunitats amb més operacions en termes absoluts, amb xifres superiors als 200.000 actes.
Què és una donació?
Jorge Fernández, advocat i soci d'AF Legis, destaca que la donació és un acte de liberalitat, gratuït, pel qual una persona, donant, disposa d'un bé, moble o immoble, a favor d'una altra, donatari, que l'accepta.
"La donació és una forma ràpida i sense contraprestació econòmica per part de l'adquirent, que permet transmetre la propietat o un dret, per exemple, la nua propietat conservant el donant l'usdefruit, d'un immoble".
L'augment de les donacions com a ajuda a la compra d'un habitatge
La relació entre les xifres dels notaris i el context actual del mercat immobiliari adquireix una rellevància creixent. Segons els notaris, "en paral·lel a l'augment de la compra d'habitatge, les herències i, sobretot, les donacions, semblen mostrar signes de convertir-se en un canal clau d'accés per a les generacions més joves. L'envelliment poblacional augura una gran transmissió patrimonial a les properes dècades, ja sigui mitjançant donacions o herències".
Per a l'advocat Jorge Fernández també han augmentat el nombre de donacions de pares a fills, "encara que sigui per al primer pagament d'un contracte privat de compravenda, per al pagament de les arres o fins i tot per cobrir un percentatge de l'import del preu de l'habitatge que els permeti després accedir a finançament de tercers (entitats financeres)".
Com funcionen les donacions a Catalunya?
Ja sigui d'immobles que constitueixin el primer habitatge habitual dels donataris, o dels diners per a l'adquisició d'aquest primer habitatge, constitueixen un instrument molt útil i, certament, fiscalment rendible, explica l'advocat.
Fernández destaca que aquestes donacions, sempre que es facin a favor de descendents, permeten que s'apliqui una reducció del 95% del valor de l'habitatge o dels diners donats per a aquesta adquisició, amb un límit de 60.000 euros, que es duplica per a persones donatàries amb una discapacitat igual o superior al 65%.
A més, a les donacions en escriptura pública fetes a favor d'ascendents o descendents, o entre cònjuges o parelles de fet, ja sigui de diners o d'immobles, se les hi aplica un tipus reduït, que resulta més atractiu que el que s'aplica a l'impost de successions o al de transmissions.
“Els tipus reduïts permeten que fins a un valor de 200.000€ s'apliqui el 5%, de 200.000€ fins a 600.000€ s'apliqui el 7%, i a partir de 600.000€ s'apliqui el 9%. A l'impost de successions, fins a 50.000€ s'aplica el 7%, de 50.000€ a 150.000€, l'11%, de 150.000€ a 400.000€ s'aplica 17%, de 400.000€ a 800.000€, el 24%”, apunta Fernández.
D'altra banda, l'impost de transmissions patrimonials per a les vendes d'immobles a Catalunya és del 10%.
Passos per fer una donació a Catalunya
- El requisit ineludible i més important d'atorgar escriptura pública de donació, davant de notari. Perquè la donació d'immobles sigui vàlida, ha de constar en escriptura pública.
- Un cop atorgada l'escriptura i liquidats els impostos de donacions i plusvàlua municipal (Impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana) s'hauria de presentar al registre de la propietat corresponent a l'immoble objecte de la donació.
- La donació de béns mobles, com ara els diners, no necessita atorgament en escriptura pública, però "fiscalment resulta molt millor fer-la en escriptura pública. La donació de diners està subjecta a tributació per l'impost de successions i donacions", relata l'advocat.
- Finalment, "a les donacions d'habitatges també hem de tenir en compte l'impacte a l'IRPF que puguin tenir per al donant, com a increment patrimonial en renda per la diferència entre el valor del donat quan el va adquirir i el valor que té l'immoble quan el dóna, encara que no rebi res per ell".
Ara bé, hi ha exempcions, com és el cas de la transmissió d'habitatge habitual per a més grans de 65 anys o per persones en situació de dependència severa o de gran dependència, però s'ha d'analitzar bé per l'impacte fiscal que pugui tenir l'operació.
Altres solucions al problema d'accés a l'habitatge
Per a l'advocat, les donacions d'immobles o de diners per a la seva adquisició, com a tals, poden ajudar a accedir a l'habitatge els descendents que no tenen capacitat econòmica o prou capacitat econòmica per adquirir un habitatge o per accedir a finançament bancari de part del preu per a la seva adquisició.
"La donació d'un immoble permet els que la reben de ser propietaris de l'habitatge de forma immediata. Ara bé, pensar que el problema de l'habitatge se soluciona amb les donacions que els pares puguin fer als seus fills, s'allunya força de la realitat", destaca.
Fernández subratlla que hauria de ser una cosa generalitzada que tots els progenitors tinguessin dos o més habitatges de manera que poguessin donar un habitatge als seus fills perquè sigui el seu habitatge habitual i ells en conservin un altre per atendre les seves necessitats i, “certament, això no és així”.
El més destacat
