Compres un pis, i quan comences a viure-hi apareixen sorpreses, com taques d'humitat que tornen, terres que cedeixen, esquerdes que no hi eren o instal·lacions que fallen sense explicació. Aquests problemes, anomenats vicis ocults, es poden reclamar. Però val realment la pena?
En aquesta guia t'expliquem quan reclamar els vicis ocults d'un habitatge, quins requisits es necessiten i com s'ha de fer.
Val la pena denunciar per vicis ocults en un habitatge?
Per valorar si val la pena denunciar per vicis ocults, cal analitzar si el defecte implica una reparació greu i costosa, una pèrdua de valor significativa de l'immoble o fins i tot la inhabitabilitat de l'habitatge. També és important valorar el cost de l'informe pericial, la durada del procediment judicial i el risc d'assumir les costes en cas que la demanda no prosperi.
No sol resultar aconsellable reclamar quan el defecte és discutible, quan no es pot acreditar que existia amb anterioritat a la compravenda o si el cost de la reparació no compensa el temps, l'esforç i el risc econòmic que comporta iniciar un procediment judicial.
Quan es pot denunciar per vicis ocults?
Perquè la reclamació per vicis ocults es pugui dur a terme, han de concórrer aquests requisits:
- Ocult: el defecte no era manifest ni estava "a la vista" en una inspecció ordinària. És a dir, no es tracta de desperfectes evidents.
- Greu: el problema ha de tenir la suficient entitat per fer l'habitatge impropi per al seu ús o disminuir-ne de forma rellevant el valor o la funcionalitat.
- Preexistent: el defecte existia abans de la compravenda, encara que es manifesti després.
- Desconeixement: el comprador no tenia coneixement del defecte en el moment de la compra. L'article 1484 del Codi civil estableix una excepció: no hi haurà responsabilitat derivada dels defectes ocults quan el comprador sigui un pèrit que, per raó de la seva professió o experiència, els hauria d'haver detectat.
Termini per reclamar els vicis ocults d'un habitatge
Els terminis per reclamar són diferents si l'habitatge és obra nova o de segona mà, així com en casos especials de subhasta.
Vici ocult en habitatge de segona mà
En una compravenda de segona mà, les accions per vicis ocults del règim de sanejament tenen un termini de 6 mesos, que comença a comptar des del lliurament de l'habitatge (normalment, el lliurament de claus), tal com estableix l'article 1490 del Codi civil.
Quan el defecte és tan greu que frustra la finalitat del contracte, el cas pot sortir del marc del vici ocult i encaixar en una acció general per incompliment contractual. En aquest supòsit, el termini seria de 5 anys ( article 1964 del Codi civil). Això sí, aquesta via exigeix un encaix jurídic i probatori més exigent.
Vici ocult en habitatges nous
Quan es tracta d'obra nova o de defectes constructius, cal acudir a la LOE. L'article 17 estableix un sistema de garanties per terminis:
- 1 any per defectes de terminació o acabat.
- 3 anys per defectes que afectin l'habitabilitat.
- 10 anys per defectes que afectin l'estructura de l'edifici.
A més, una vegada que el dany apareix dins del període de garantia corresponent, hi ha un termini de 2 anys per exercir l'acció, segons l'article 18 de la LOE.
Vici ocult en subhastes
Aquesta vegada, el marge per reclamar sol ser més limitat i l'anàlisi depèn de les condicions de la subhasta, del grau d'informació disponible i de si el comprador assumeix certs riscos.
Com posar una demanda per vicis ocults ?
La reclamació per vicis ocults s'ha de fer ben documentada, seguint aquests passos:
- Actua des del primer dia i evita que el dany empitjori: si detectes un defecte, el primer és minimitzar riscos i danys i no fer obres que puguin fer més difícil provar el problema.
- Documenta-ho tot: reuneix fotos, vídeos, dates, factures, pressupostos i una cronologia clara de quan apareix el problema i com evoluciona.
- Notifica'l al venedor: comunica el problema i inicia la negociació (MASC) mitjançant burofax, email certificat, etc., sol·licitant una solució, que pot incloure la reparació del defecte. Això és requisit previ abans d'interposar una demanda si no hi ha acord.
- Encarrega un informe pericial: és molt important presentar un document en què un pèrit identifiqui l'origen del defecte, expliqui si era detectable o no en una revisió normal, acrediti que ja existia abans de la compra i en valori la gravetat i el cost de reparació.
- Demanda judicial (si no hi ha acord): amb l'intent MASC acreditat i la prova pericial ben armada, es presenta la demanda. Després vindran, si escau, el judici i la sentència.
- Resolució del conflicte: segons com acabi la negociació o el procediment, el comprador pot aconseguir una rebaixa del preu (compensació econòmica), que es repari el defecte o, en els casos més greus, la resolució de la compravenda.
Quant costa demandar per vicis ocults?
Denunciar per vicis ocults implica les despeses següents:
- Pèrit: l'informe pericial tècnic es pot moure en un interval aproximat de 500 a 2.000 euros, segons la complexitat del defecte i les proves necessàries.
- Advocat i procurador: la xifra orientativa va des de 1.000 fins a 6.000 euros. Si no es guanya el cas, caldria pagar les costes del judici.
