Compras un piso, y cuando empiezas a vivir en él aparecen sorpresas, como manchas de humedad que vuelven, suelos que ceden, grietas que no estaban o instalaciones que fallan sin explicación. Estos problemas, denominados vicios ocultos, se pueden reclamar. Pero, ¿merece realmente la pena?
En esta guía te explicamos cuándo reclamar los vicios ocultos de una vivienda, qué requisitos se necesitan y cómo hacerlo.
¿Merece la pena denunciar por vicios ocultos en vivienda?
Para valorar si merece la pena denunciar por vicios ocultos, conviene analizar si el defecto implica una reparación grave y costosa, una pérdida de valor significativa del inmueble o incluso la inhabitabilidad de la vivienda. También es importante valorar el coste del informe pericial, la duración del procedimiento judicial y el riesgo de tener que asumir las costas en caso de que la demanda no prospere.
No suele resultar aconsejable reclamar cuando el defecto es discutible, cuando no puede acreditarse que existía con anterioridad a la compraventa o si el coste de la reparación no compensa el tiempo, el esfuerzo y el riesgo económico que conlleva iniciar un procedimiento judicial.
¿Cuándo se puede denunciar por vicios ocultos?
Para que la reclamación por vicios ocultos se pueda llevar a cabo, deben concurrir estos requisitos:
- Oculto: El defecto no era manifiesto ni estaba "a la vista" en una inspección ordinaria. Es decir, no se trata de desperfectos evidentes.
- Grave: El problema ha de tener la suficiente entidad como para hacer la vivienda impropia para su uso o disminuir de forma relevante su valor o funcionalidad.
- Preexistente: El defecto existía antes de la compraventa, aunque se manifieste después.
- Desconocimiento: El comprador no tenía conocimiento del defecto en el momento de la compra. El artículo 1484 del Código Civil establece una excepción: no habrá responsabilidad por los defectos ocultos cuando el comprador sea un perito que, por razón de su profesión o experiencia, debiera haberlos detectado.
Plazo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda
Los plazos para reclamar son diferentes si la vivienda es obra nueva o de segunda mano, así como en casos especiales de subasta.
Vicio oculto en vivienda de segunda mano
En una compraventa de segunda mano, las acciones por vicios ocultos del régimen de saneamiento tienen un plazo de 6 meses. Este empieza a contar desde la entrega de la vivienda (normalmente, la entrega de llaves), tal y como establece el artículo 1490 del Código Civil.
Cuando el defecto es tan grave que frustra la finalidad del contrato, el caso puede salir del marco del vicio oculto y encajar en una acción general por incumplimiento contractual. En ese supuesto, el plazo sería de 5 años (artículo 1964 del Código Civil). Eso sí, esta vía exige un encaje jurídico y probatorio más exigente.
Vicio oculto en viviendas nuevas
Cuando se trata de obra nueva o de defectos constructivos, hay que acudir a la LOE. El artículo 17 establece un sistema de garantías por plazos:
- 1 año para defectos de terminación o acabado.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
- 10 años para defectos que afecten a la estructura del edificio.
Además, una vez que el daño aparece dentro del periodo de garantía correspondiente, existe un plazo de 2 años para ejercitar la acción, según el artículo 18 de la LOE.
Vicio oculto en subastas
En esta ocasión, el margen para reclamar suele ser más limitado y el análisis depende de las condiciones de la subasta, del grado de información disponible y de si el comprador asume ciertos riesgos.
¿Cómo poner una demanda por vicios ocultos?
La reclamación por vicios ocultos se debe hacer bien documentada, siguiendo estos pasos:
- Actúa desde el primer día y evita que el daño vaya a más: Si detectas un defecto, lo primero es minimizar riesgos y daños, y no realizar obras que puedan dificultar la prueba del problema.
- Documenta todo: Reúne fotos, vídeos, fechas, facturas, presupuestos y una cronología clara de cuándo aparece el problema y cómo evoluciona.
- Notifica al vendedor: Comunica el problema e inicia la negociación (MASC) mediante burofax, email certificado, etc., solicitando una solución, que puede incluir la reparación del defecto. Esto es requisito previo antes de demandar si no hay acuerdo.
- Encarga un informe pericial: Es muy importante presentar un documento en el que un perito identifique el origen del defecto, explique si era o no detectable en una revisión normal, acredite que ya existía antes de la compra y valore su gravedad y el coste de reparación.
- Demanda judicial (si no hay acuerdo): Con el intento MASC acreditado y la prueba pericial bien armada, se presenta la demanda. Después vendrán, si procede, el juicio y la sentencia.
- Resolución del conflicto: Según cómo termine la negociación o el procedimiento, el comprador puede conseguir una rebaja del precio (compensación económica), que se repare el defecto o en los casos más graves, la resolución de la compraventa.
¿Cuánto cuesta demandar por vicios ocultos?
Denunciar por vicios ocultos implica los siguientes gastos:
- Perito: El informe pericial técnico puede moverse en un rango aproximado de 500 a 2.000 euros, según la complejidad del defecto y las pruebas necesarias.
- Abogado y procurador: La cifra orientativa va desde 1.000 hasta 6.000 euros. Si no se gana el caso, habría que pagar las costas del juicio.
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