La Fundació d'Estudis d'Economia Aplicada (Fedea) conclou, en un estudi, que l'aplicació de la Llei d'Habitatge i, en concret, el límit del preu del lloguer a zones tensionades com a Catalunya ha provocat una moderació del preu, però en redueix l'oferta.
En concret, l'informe elaborat per Fernando Pinto, de la Universitat Rey Juan Carlos, desglossa que el preu mitjà del lloguer es modera més al territori tractat. Entre el primer trimestre del 2024 i el quart del 2025 aquesta variable acumula una pujada del 5,7% a Barcelona i a Catalunya, davant el 8,5% a Madrid i el 10,8% al conjunt nacional. "Les quatre províncies catalanes comparteixen aquesta moderació (entre el 3,1 i el 5,7%)", diu l'informe.
Ara bé, l'oferta d'anuncis de lloguer cau amb intensitat on s'aplica la llei. La reculada és del 22,2% a Barcelona i del 20,5% a Catalunya, mentre que a Madrid l'oferta augmenta un 3,9% i a la resta d'Espanya sense Catalunya només cau un 7,0%.
L'informe també posa de relleu que la regulació catalana no s'ha mantingut estàtica, sinó que s'ha ampliat de manera successiva. El Decret llei 6/2024, del 24 d'abril, el Decret llei 1/2025, del 28 de gener, i el Decret 2/2025, del 25 de febrer, convertit en llei pel Parlament el 18 de desembre del 2025, han anat estenent el perímetre de regulació cap a segments contigus, en particular, el lloguer de temporada i el d'habitacions. "Aquesta seqüència d'ampliacions reactives constitueix, en si mateixa, una dada sobre el comportament del mercat", assenyalen a l'estudi.
Aquestes baixades podrien ser un miratge
En declaracions a idealista news, Carlos Balado, investigador d'OBS Business School, destaca que el 16 de març del 2026 es van complir dos anys de la declaració de les primeres zones tensionades a Catalunya.
"Barcelona s'ha pres com a exemple d'èxit perquè la renda mitjana d'un habitatge ha baixat un 4,8% des que s'apliquen els límits, fins a situar-se en 1.136 euros al mes el segon trimestre del 2025", comenta.
Ara bé, segons l'expert, quan es corregeix per l'efecte composició i s'analitza el preu per metre quadrat, aquest se situa en 16,56 euros/m², “gairebé igual que abans del control i amb tendència creixent”.
Per què baixa llavors la renda mitjana?
Per a l'expert, la raó és que s'estan llogant pisos més petits, la superfície mitjana ha caigut gairebé un 5% fins a 71,4 m². "És a dir, els llogaters no paguen menys pel mateix, sinó que reben menys per una cosa semblant. Per tant, el que baixa no és el preu del metre quadrat, sinó la mida de l'habitatge que es lloga", reitera.
L'expert d'OBS, de la mateixa manera que l'estudi de Fedea, esmenta que hi ha una caiguda de l'oferta: el segon trimestre del 2025 es van signar 7.411 contractes a Barcelona, un 24,6% menys que un any abans i gairebé la meitat que als màxims del 2021.
És a dir, "menys pisos disponibles, menys opcions per als llogaters. L'ajust no s'està produint via preus, sinó via quantitat i qualitat, que és exactament el que la teoria econòmica prediu quan s'imposen controls de preus", en paraules de Balado.
L'estudi de Fedea constata una pressió de la demanda. Una mesura com la dels contactes per anunci, arriba als 462 a Barcelona el quart trimestre del 2025, davant dels 103 a Madrid. Com es podria esperar, la competència pels habitatges que romanen al mercat s'intensifica precisament allà on l'oferta es retira. Segons Fedea, Barcelona va registrar de l'ordre de 4,5 vegades més sol·licitants per habitatge que Madrid. "No són diferències marginals, sinó d'ordre de magnitud, i reflecteixen l'excés de demanda que la teoria associa a un preu situat per sota del equilibri", sosté l'informe.
Per a Fedea, aquesta combinació de resultats suggereix que “la llei no ha aconseguit el seu objectiu declarat de facilitar un millor accés a l'habitatge”.
D'altra banda, segons l'expert, el preu del lloguer té un límit teòric que és la capacitat de pagament de les llars, però les famílies s'adapten compartint pis, reduint superfície, allunyant-se del centre o dedicant una proporció cada cop més gran de la seva renda al lloguer.
L'estudi conclou que l'ajustament entre oferta i demanda que el preu ja no realitza es produeix per mitjà del racionament entre sol·licitants amb criteris subjectius.
