La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) concluye en un estudio que la aplicación de la Ley de Vivienda y, en concreto, el límite del precio del alquiler en zonas tensionadas como en Catalunya ha provocado una moderación de su precio, pero reduce su oferta.
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En concreto, el informe elaborado por Fernando Pinto, de la Universidad Rey Juan Carlos, desglosa que el precio medio del alquiler se modera más en el territorio tratado. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025 esta variable acumula una subida del 5,7% en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5% en Madrid y al 10,8% en el conjunto nacional. “Las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación (entre el 3,1 y el 5,7%)”, reza el informe.
Ahora bien, la oferta de anuncios de alquiler cae con intensidad donde la ley se aplica. El retroceso es del 22,2% en Barcelona y del 20,5% en Cataluña, mientras que en Madrid la oferta aumenta un 3,9% y en el resto de España, sin Cataluña, cae solo un 7%.
El informe también pone de relevancia que la regulación catalana no se ha mantenido estática, sino que se ha ampliado de forma sucesiva. El Decreto ley 6/2024, de 24 de abril, el Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, y el Decreto 2/2025, de 25 de febrero, convertido en ley por el Parlament el 18 de diciembre de 2025, han ido extendiendo el perímetro de regulación hacia segmentos contiguos, en particular el alquiler de temporada y el de habitaciones. “Esta secuencia de ampliaciones reactivas constituye, en sí misma, un dato sobre el comportamiento del mercado”, señalan en el estudio.
Estas bajadas podrían ser un espejismo
En declaraciones a idealista/news, Carlos Balado, investigador de OBS Business School, destaca que el 16 de marzo de 2026 se cumplieron dos años de la declaración de las primeras zonas tensionadas en Cataluña.
“Barcelona se ha tomado como ejemplo de éxito porque la renta media de una vivienda ha bajado un 4,8% desde que se aplican los topes, hasta situarse en 1.136 euros al mes en el segundo trimestre de 2025”, comenta.
Ahora bien, según el experto, cuando se corrige por el efecto composición y se analiza el precio por metro cuadrado, este se sitúa en 16,56 euros/m2, “prácticamente igual que antes del control y con tendencia creciente”.
¿Por qué baja entonces la renta media?
Para el experto, la razón es que se están alquilando pisos más pequeños, la superficie media ha caído casi un 5% hasta apenas 71,4 m2. “Es decir, los inquilinos no pagan menos por lo mismo, sino que reciben menos por algo parecido. Por tanto, lo que baja no es el precio del metro cuadrado, sino el tamaño de la vivienda que se alquila”, reitera.
El experto de OBS, de igual forma que el estudio de Fedea, menciona que hay un desplome de la oferta: en el segundo trimestre de 2025 se firmaron 7.411 contratos en Barcelona, un 24,6% menos que un año antes y casi la mitad que en los máximos de 2021.
Es decir, “menos pisos disponibles, menos opciones para los inquilinos. El ajuste no se está produciendo vía precios, sino vía cantidad y calidad, que es exactamente lo que la teoría económica predice cuando se imponen controles de precios”, en palabras de Balado.
El estudio de Fedea constata una presión de la demanda. Medida como contactos por anuncio, alcanza 462 en Barcelona en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid. Como cabría esperar, la competencia por las viviendas que permanecen en el mercado se intensifica precisamente allí donde la oferta se retira. Según Fedea, Barcelona registró del orden de 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid. "No son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y reflejan el exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio", sostiene el informe.
Para Fedea, esta combinación de resultados sugiere que "la ley no ha conseguido su objetivo declarado de facilitar un mejor acceso a la vivienda".
Por otra parte, según el experto, el precio del alquiler tiene un límite teórico que es la capacidad de pago de los hogares, pero las familias se adaptan compartiendo piso, reduciendo superficie, alejándose del centro o dedicando una proporción cada vez mayor de su renta al alquiler.
El estudio concluye que el ajuste entre oferta y demanda que el precio ya no realiza se produce por la vía del racionamiento entre solicitantes con criterios subjetivos.
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