La creació d'habitatge nou no aconsegueix seguir el ritme del creixement demogràfic a Catalunya. Entre el 2019 i el 2025, el nombre de llars va augmentar en unes 150.000 unitats, mentre que els certificats finals d'obra van comptabilitzar prop de 55.000 habitatges acabats durant el mateix període.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
La diferència entre les dues magnituds deixa un desfasament acumulat d'aproximadament 95.000 habitatges en sis anys, segons els càlculs inclosos a l' Informe anual de l'economia catalana del 2025 , elaborat pel Departament d'Economia i Finances de la Generalitat .
En altres paraules, la nova oferta residencial només hauria cobert al voltant d'un terç de la creació neta de llars registrada a Catalunya. Els dos terços restants no van trobar correspondència a la producció d'habitatge acabat.
El Govern puntualitza que aquesta diferència s'ha d'interpretar com un indicador de pressió sobre l'oferta i no com una estimació exacta del dèficit residencial. La creació d‟una llar no sempre exigeix la construcció d‟un nou habitatge, ja que part de la demanda pot absorbir-se mitjançant immobles buits, canvis d‟ús, rehabilitació o rotació dins del parc existent.
Tot i aquest matís, les dades mostren la intensitat del desequilibri entre l'augment de les necessitats residencials i la capacitat del mercat per incorporar nous habitatges.
La demanda creix, però l'obra nova recula
El desfasament es produeix en un moment de forta activitat al mercat immobiliari català. Durant el 2025 es van formalitzar més de 112.500 compravendes , el nivell més elevat des de la crisi financera, mentre que la constitució d'hipoteques va créixer prop d'un 18 %.
L'oferta nova, en canvi, continua mostrant un feble comportament. El 2025 es van visar 15.812 habitatges d'obra nova, davant dels 84.842 registrats el 2007. L'activitat roman, per tant, més d'un 80 % per sota dels nivells assolits abans de l'esclat de la bombolla immobiliària.
Els visats residencials van disminuir un altre 6,6 % durant el 2025 a Catalunya. L'evolució contrasta amb la del conjunt d'Espanya, on van augmentar un 8,8 %.
La Generalitat assenyala que els processos de planificació urbanística, la manca d'obra i l'encariment de la construcció estan limitant la resposta de l'oferta. Els costos de construir acumulen un increment del 27,6 % des del 2020, un augment que dificulta la viabilitat de nombrosos projectes i acaba traslladant-se al preu final de les promocions.
Tot i que el valor afegit del conjunt de la construcció va créixer el 5,4 % el 2025, aquest impuls va procedir principalment de l'obra civil i de la licitació pública. El segment residencial va continuar mostrant limitacions per respondre al dinamisme de la demanda.
La combinació d'una demanda robusta i una producció insuficient continua pressionant els preus, especialment a les zones urbanes i turístiques.
L'índex general del preu de l'habitatge va augmentar un 11,3 % a Catalunya durant el 2025 i ja supera els màxims anteriors a la crisi financera del 2008, tant al mercat d'obra nova com al de segona mà.
En el conjunt de la darrera dècada, els preus de compravenda acumulen una pujada del 87,7 %. L'informe atribueix la fortalesa de la demanda al creixement demogràfic, a la creació intensa de llars ia la creixent consideració de l'habitatge com a actiu d'inversió.
El finançament també va recuperar protagonisme durant el passat exercici. Catalunya va comptabilitzar 49.271 noves hipoteques, un 17,7 % més que el 2024, mentre que l'import del nou crèdit hipotecari va avançar un 21,8 %. Aquesta diferència reflecteix, entre d'altres factors, l'encariment dels immobles adquirits.
La manca d'oferta desplaça llars cap al lloguer
El coll d'ampolla de l'obra nova no afecta només el mercat de compravenda. La Generalitat adverteix que les llars que no poden reunir l'estalvi previ necessari o accedir a una hipoteca s'acaben desplaçant cap al lloguer.
Aquest procés modifica l'estructura residencial de Catalunya. Entre el 2013 i el 2025, el nombre de llars que viu de lloguer a preu de mercat va augmentar en unes 250.000 unitats, fins a assolir les 734.000 llars . Durant el mateix període, les famílies propietàries es van reduir en aproximadament 90.000, fins a 2,1 milions.
La transformació és especialment visible entre els joves. El 49,3 % de les llars encapçalades per persones entre 18 i 29 anys viu de lloguer de mercat. A la franja de 30 a 44 anys, el percentatge arriba al 41,2 %, malgrat que fa una dècada aquest grup accedia majoritàriament a la propietat.
La demanda creixent de lloguer es troba, a més, amb un mercat habitual que ha perdut dinamisme. Els nous contractes residencials van passar de 167.842 el 2021 a 108.057 el 2025, mentre van augmentar modalitats alternatives com el lloguer de temporada i per habitacions.
L'informe també assenyala que Catalunya disposa d'un parc de lloguer social insuficient per actuar com a alternativa al mercat lliure. Els aproximadament 40.600 habitatges socials només representen l'1,3 % del parc de residències principals, un dels percentatges més baixos d'Europa.
El Pla territorial sectorial d'habitatge estableix l'objectiu d'elevar aquesta proporció fins al 10,3 % als municipis amb demanda forta durant els propers 20 anys. Per aconseguir-ho caldria incorporar al voltant de 275.000 habitatges socials, gairebé set vegades el parc actual.
La inversió pública catalana en habitatge equival al 0,1 % del PIB, davant del 0,6 % de mitjana europea. Per part seva, el programa per promoure 50.000 habitatges assequibles ha mobilitzat fins ara sòl urbanitzable amb capacitat per a unes 22.000 unitats, destinat a promotors privats i entitats del tercer sector mitjançant drets de superfície.
Construir, rehabilitar i mobilitzar habitatge buit
La Generalitat reconeix que tancar el desfasament només mitjançant construcció nova serà complicat. Els costos, la manca de treballadors qualificats i la lentitud dels desenvolupaments urbanístics obliguen a combinar diferents vies.
A més d'accelerar la promoció, l'informe planteja mobilitzar habitatges buits, impulsar-ne la rehabilitació i canalitzar immobles privats cap a usos assequibles. També aposta per reforçar els operadors públics, cooperatius i del tercer sector capaços de gestionar habitatge amb una rendibilitat limitada.
El diagnòstic del Govern apunta així a un problema fonamentalment estructural: mentre Catalunya crea llars a un ritme molt superior al de l'habitatge acabat, la pressió es continuarà traslladant als preus de compravenda i lloguer.
Sense una ampliació sostinguda de l'oferta, el desfasament acumulat amenaça de consolidar un mercat dividit entre els que ja tenen un habitatge en propietat i els que estan atrapats en un lloguer cada cop més tensionat i menys estable.
