Spanisches Mietrecht: Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, vielleicht eine Ferienwohnung, die Sie für vermieten, während Sie sie nicht selber nutzen, können Sie mit der Vermietung etwas zusätzliches Geld verdienen. Während die Miete eine zusätzliche Einnahme darstellt, haben immer mehr Vermieter in Spanien Probleme mit ihren Mietern, die sich nicht an die Klauseln der Mietverträge halten. Die Nichtzahlung der Miete ist eines der zunehmenden Probleme, und in einigen der schlimmsten Fälle haben Mieter sogar jahrelang Geld geschuldet, was bedeutet, dass die Zwangsräumung von Mietern in Spanien die einzige Lösung ist. Was können Sie als Vermieter tun, wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlt?

Einem Mieter in Spanien kündigen

Nach Angaben des spanischen Consejo General del Poder Judicial (Generalrat der rechtsprechenden Gewalt) betrug die Zahl der in Spanien im 2. Quartal 2021 durchgeführten Zwangsräumungen 11.571, ein Anstieg gegenüber dem Vorquartal (10.961) und demselben Zeitraum letztes Jahr (7.096).

Was kann ich tun, wenn meine Mieter die Miete nicht zahlt?

Mahnung

Spaniens größte Verbraucherorganisation OCU rät Vermietern, den Mieter zunächst telefonisch oder schriftlich auf das Problem aufmerksam zu machen. Wenn der Mieter nicht antwortet, müssen Sie die Zahlung erneut einfordern, aber auf zuverlässigem Wege, d. h. mit Mitteln, die einen rechtlichen Beweis beinhalten: Bürofax, notarielle Wege oder gerichtliche Schlichtung. Zahlt der Mieter immer noch nicht, bleibt nichts anderes übrig, als vor Gericht zu gehen.

Handeln Sie schnell

Laut Arantxa Goenaga, Rechtsanwältin und Partnerin der Anwaltskanzlei Círculo Legal Barcelona, ist es im Falle einer Nichtzahlung der Miete das Wichtigste, dass der Vermieter schnell handelt und vom ersten Moment der Nichtzahlung an verlangt, dass der Mieter zahlt und seinen Verpflichtungen nachkommt.

„Es ist aus mehreren Gründen wichtig, schnell zu handeln: Erstens, weil der Mieter sieht, dass wir ihn beobachten, und wir ihn an seine Nichtzahlung erinnern, damit er nicht denkt, dass er seine Zahlungen ohne Konsequenzen einstellen kann. Zweitens ist es wichtig, eine schriftliche Beschwerde einzureichen, damit sie aktenkundig und beweisbar ist; und drittens, wenn der Mieter nicht im ersten Monat zahlt, sollten Sie rechtliche Schritte einleiten, um den Mietvertrag zu kündigen, da die Gerichte logischerweise eine gewisse Zeit brauchen, um ein Gerichtsverfahren einzuleiten.“

Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Mieters im Vorfeld

Laut Jesús Duque, Vizepräsident von Alfa Inmobiliaria, kann dieses Problem mit Hilfe eines Fachmanns im Voraus vermieden werden, „der nicht nur die Besichtigungen von Interessenten verwaltet oder den Preis festlegt, sondern was viel wichtiger ist: die Zahlungsfähigkeit des potenziellen Mieters, indem er die Mietnomadendatenbank konsultiert, den Vertrag so erstellt, dass er perfekt mit dem spanischen Mietgesetz (LAU) übereinstimmt, die Kaution bei der entsprechenden Stelle hinterlegt und sogar den Abschluss einer Versicherungspolice gegen Nichtzahlung verwaltet“.

Was ist zu tun, wenn der Mieter in Spanien nicht zahlt?

Sie können den geschuldeten Betrag einfordern oder den Vertrag kündigen und die Räumung wegen Nichtzahlung beantragen oder beides gleichzeitig. Die OCU wiederholt, dass Sie, wenn der Mieter zahlungsfähig ist, Ihre Schulden einfordern sollten. Wenn nicht, lohnt es sich nicht, da Sie nicht nur nichts bezahlen, sondern auch die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen müssen. Es ist besser, sich auf die Auflösung des Vertrags und die Wiedererlangung des Eigentums zu konzentrieren.

Alfa Inmobiliario betont, dass der Vermieter vor Gericht klagen und nachweisen muss, dass der Mieter die Miete nicht bezahlt hat. Entscheidet das Gericht zugunsten des Vermieters, muss der Mieter die Wohnung verlassen und die geschuldete Miete zahlen. Andererseits betont Anwältin Arantxa Goenaga, dass es manchmal nicht notwendig sei, sofort ein Gerichtsverfahren einzuleiten, weil es sich um ein einmaliges Liquiditätsproblem des Mieters handele und ein Weg gefunden werden könne, es zu lösen, „aber man muss immer schnell handeln, denn wenn der Mieter denkt, dass Sie es nicht bemerken, kann die Nichtzahlung zur Gewohnheit werden“.

Welche Rechtsfolgen hat die Nichtzahlung der Miete?

Die grundlegende Konsequenz, so Goenaga, sei Vertragsbruch, die Zahlungspflicht werde verletzt und dies könne zur Kündigung des Vertrages wegen Nichtzahlung führen. Schon ein Monat Nichtzahlung kann zur Kündigung des Vertrages führen.

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