Se hai una casa in Spagna, magari una casa per le vacanze che affitti per il resto dell'anno quando non la usi, potresti chiederti cosa succederebbe se gli inquilini all'improvviso non pagassero più l'affitto mensile. Il mancato pagamento dell'affitto è uno dei problemi in aumento in Spagna, ma allora, come padrone di casa, cosa puoi fare se gli inquilini non pagano l'affitto?
Sfratto degli inquilini in Spagna
Secondo i dati del "Consejo General del Poder Judicial" spagnolo (Consiglio generale della magistratura), il numero di sfratti effettuati in Spagna nel secondo trimestre del 2021 è stato di 11.571, in aumento rispetto al trimestre precedente (10.961) e nello stesso periodo dell'anno scorso (7.096).
Cosa posso fare se gli inquilini non pagano l'affitto?
Un avviso
La più grande organizzazione di consumatori spagnola, OCU, consiglia al proprietario di portare prima il problema all'attenzione dell'inquilino, per telefono o per iscritto. Se l'inquilino non risponde, dovrai richiedere nuovamente il pagamento, ma con un mezzo affidabile, vale a dire con mezzi che implicano prove legali: burofax, canali notarili o conciliazione giudiziale. Se l'inquilino continua a non pagare, non c'è altra scelta che andare in tribunale.
Agire velocemente
Secondo Arantxa Goenaga, avvocato e partner dello studio legale Círculo Legal Barcelona, in caso di mancato pagamento dell'affitto, la cosa più importante è che il padrone di casa agisca rapidamente e, dalla prima volta che si verifica un mancato pagamento, pretenda che l'inquilino paghi e adempia ai suoi obblighi .
"È importante agire rapidamente per diversi motivi: in primo luogo, perché l'inquilino vede che stiamo controllando e gli ricordiamo il suo mancato pagamento in modo che non possa pensare di poter smettere di pagare senza che nessuno se ne accorga. In secondo luogo, è importante presentare un reclamo scritto in modo che sia registrato e possa essere provato, e in terzo luogo, se l'inquilino non paga nel primo mese, bisogna subito intraprendere un'azione legale per risolvere il contratto di locazione perché, logicamente, i tribunali impiegano del tempo per avviare un'azione legale”.
Studiare preventivamente la solvibilità dell'inquilino
Secondo Jesús Duque, vicepresidente di Alfa Inmobiliaria, questo problema può essere evitato in anticipo con l'aiuto di un professionista, "non solo gestendo le visite degli interessati o fissando il prezzo, ma ciò che è molto più importante: studiando la solvibilità del potenziale inquilino consultando i registri di morosità, redigendo il contratto in modo che sia perfettamente in linea con la legge locativa spagnola (LAU), depositando la caparra presso l'ente corrispondente e persino gestendo la stipula di una polizza assicurativa contro il mancato pagamento". Commenta anche che ci sono società che garantiscono l'affitto al padrone di casa, in quanto sono loro che pagano direttamente il padrone di casa, a cambio di una percentuale.
I passi da seguire in caso di mancato pagamento dell'affitto in Spagna
Puoi reclamare quanto dovuto, oppure risolvere il contratto e richiedere lo sfratto per mancato pagamento, o entrambe le cose contemporaneamente. L'OCU ribadisce che, se l'inquilino è solvibile, dovresti prima reclamare ciò che ti è dovuto. In caso contrario, non ne vale la pena, poiché dovrai sostenere le spese del processo giudiziario. È meglio concentrarsi sulla risoluzione del contratto e sul recupero della proprietà.
Alfa Inmobiliario sottolinea che il padrone di casa deve sporgere denuncia in tribunale e dimostrare che l'inquilino non ha pagato l'affitto. Se il tribunale decide a favore del locatore, l'inquilino deve lasciare la proprietà e pagare l'importo dell'affitto dovuto. D'altra parte, l'avvocato Arantxa Goenaga sottolinea che a volte non è necessario avviare subito un procedimento giudiziario perché è un problema una tantum della liquidità dell'inquilino e si può trovare un modo per risolverlo, "ma bisogna sempre agire in fretta e far vedere che ci si rende subito conto del mancato pagamento, per non farlo diventare una pratica abituale".
Quali sono le conseguenze legali del mancato pagamento dell'affitto?
La conseguenza fondamentale, dice Goenaga, è quella dell'inadempimento contrattuale, cioè l'inadempimento dell'obbligo di pagamento e questo può portare alla risoluzione del contratto per mancato pagamento. Anche il mancato pagamento di un solo mese può portare alla risoluzione del contratto.
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