Der Mietkauf wird immer beliebter, auch wenn diese Art, eine Immobilie zu kaufen, komplizierter sein kann als es scheint. Es handelt sich um einen komplexen, atypischen Vertrag, der keiner spezifischen rechtlichen Bestimmung unterliegt. Er enthält zwei Rechtsgeschäfte (Miete und Kaufoption), die aneinander gebunden sind, es sei denn, der Mieter macht von der Kaufoption nicht Gebrauch oder es verstreicht die im Vertag festgelegte Frist, wie die Rechtsanwältin Carmen Giménez von der Kanzlei G&G Abogados erklärt.
Wie funktioniert Mietkauf?
Die Vermietung besteht in der Übergabe des Besitzes oder der Nutzung einer Immobilie gegen einen Preis, der als Miete bezeichnet wird.
Die Kaufoption ist ein dem Kaufgeschäft vorangestelltes Geschäft, das nach der Rechtsprechung (ohne ausdrückliche rechtliche Regelung) als jene Vereinbarung definiert ist, durch die eine Partei (der Eigentümer) einer anderen Partei (dem Mieter) die ausschließliche Entscheidungsbefugnis über den Abschluss des Kaufvertrags einräumt, der innerhalb der vereinbarten Fristen und Bedingungen abgeschlossen werden muss und in der Regel von der Zahlung einer Optionsprämie durch den Mieter begleitet wird.
Es handelt sich also um einen einzigen Vertrag, der zwei Rechtsgeschäfte enthält, die während des Zeitraums, in dem der Mieter die Kaufoption ausüben kann, miteinander verbunden sind. Die Kaufoption verfällt, wenn sie nicht innerhalb der festgelegten Frist ausgeübt wird.
Was sind die Merkmale des Vertrags beim Mietkauf?
Im Einvernehmen zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Mieter müssen im selben Vertrag die nachstehend aufgeführten Umstände in allgemeiner Form aufgeführt werden, wobei es sich jedoch stets empfiehlt, den Vertrag von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt erstellen zu lassen, damit er die Absichten der Vertragsparteien wahrheitsgetreu widerspiegelt. Vorgefertigte oder Musterverträge sollten vermieden werden, da die Komplexität dieser Art von Vertrag durch die besonderen und manchmal sogar außergewöhnlichen Umstände der Vertragsparteien noch zunimmt.
Bestandteile des Vertrags bezüglich der Vermietung:
- Beschreibung der Immobilie, die Objekt des Vertrages ist, sowie seiner Nutzung oder Bestimmung.
- Vertragslaufzeit unter Beachtung der durch das zum Zeitpunkt der Vertragsabschließung geltende Recht festgelegten Mindestlaufzeit. Diese kann sogar länger sein als die für die Kaufoption gewährte Frist.
- Datum des Inkrafttretens des Mietverhältnisses, das nicht mit dem Vertragsbeginn übereinstimmen muss.
- Höhe der Miete und vorgesehene Erhöhungen; Zahlungsart der Miete.
- Höhe der Kaution und ggf. deren Anrechnung auf den Kaufpreis, falls die Kaufoption ausgeübt wird.
- Höhe der an den Vermieter zu entrichtenden Entschädigung falls der Mieter nach Ablauf der ersten 6 Monate vom Vertrag zurücktritt.
- Verpflichtungen zur Zahlung der Versorgungsleistungen (Strom, Wasser usw.) sowie Steuern und Gebühren (Grundsteuer, Abfallgebühr) während der Dauer des Mietverhältnisses.
- Alle weiteren Klauseln, die für die Parteien in Bezug auf den Mietvertrag von Interesse sein könnten, solange sie dem Gesetz entsprechen.
Bestandteile des Vertrags bezüglich der Kaufoption:
- Die Gewährung des Rechts an den Mieter, einseitig zu entscheiden, ob er die Immobilie, die er zu mieten bereit erklärt hat, kauft oder nicht.
- Der spezifische Zeitraum, in dem der Mieter das Kaufrecht ausüben kann, der nicht länger (wohl aber kürzer) als die vereinbarte Mietdauer und deren Verlängerungen sein darf.
- Der für den Immobilienkauf vereinbarte Preis.
- Die Zahlung einer Optionsprämie (dies wird als Anzahlung auf den Kaufpreis verstanden, da der Mieter ein Vorkaufsrecht gewährt wird) und Bestimmungen über den Verlust oder die vollständige oder teilweise Rückerstattung für den Fall, dass der Mieter die Kaufoption nicht ausübt.
- Anteile oder Anzahl der Mieten, die auf den vereinbarten Kaufpreis anzurechnen sind.
- Verteilung der Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf, die meist wie in Spanien üblich aufgeteilt werden: Mit Ausnahme der Wertzuwachssteuer (plusvalía) muss der Käufer sämtliche Kosten übernehmen.
- Alle weiteren Klauseln, die für die Parteien in Bezug auf den Verkauf der Immobilie von Interesse sein könnten.
Verbindung von Miete und Kauf: Gemeinsame Klauseln
Es empfiehlt sich stets festzulegen, ob die Kaufoption aufgehoben wird, wenn der Mieter eine seiner Pflichten, insbesondere die Zahlung der monatlichen Miete, nicht oder nicht vollständig erfüllt.
Wurde vereinbart, den Vertrag des Mietkaufs ins Grundbuchamt eintragen zu lassen, muss die Partei für die anfallenden Kosten aufkommen, die die Eintragung verlangt hat.
Weitere interessante Infos zum Mietkauf
Die Frist für die Ausübung der Kaufoption verfällt, wenn sie nicht innerhalb des vereinbarten Zeitraums ausgeübt wird, so dass das Recht des Mieters, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen zu kaufen, erlischt.
Sobald die Kaufoption in der dafür vorgesehenen Frist ausgeübt wurde (es empfiehlt sich, dies in einer notariell beglaubigten Urkunde festzuhalten), wird automatisch der Kaufvertrag abgewickelt, obwohl weder die Immobilie noch der Kaufpreis übertragen wurde.
Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat festgestellt, dass, sobald das Optionsrecht vom Mieter innerhalb der vereinbarten Frist ausgeübt wurde, der Kauf und Verkauf vollendet ist und der Verkäufer von diesem Zeitpunkt an von der anderen Partei die Ausstellung der Kaufurkunde und die Zahlung des vereinbarten Preises verlangen kann. Eine Räumungsklage gegen den Mieter wegen Nichtzahlung der Mieten ist jedoch keinesfalls zulässig.
Hinweise zu Mietkaufverträgen
Der Rechtsanwältin Carmen Giménez wurden mehrfach Verträge vorgelegt, die festlegen, dass bei Ausübung der Kaufoption sämtliche gezahlte Mieten vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen werden. Korrekt wäre ein vorher bestimmter Prozentsatz aller gezahlten Beträge, nicht ihre Gesamtheit.
„Meiner Meinung nach“ und „weil der rechtliche Allgemeinsinn der häufigste Allgemeinsinn ist“, können diese Art von Verträgen als Kaufvertrag auf Raten interpretiert werden, mit einer Finanzierung ohne Zinsen. Trotzdem müssen sie als Mietvertrag mit Kaufoption angesehen werden, da der Eigentümer aus den Verpflichtungen, die für ihn aus dem Vertrag entstehen – Überlassung der Immobilie und Aufrechterhaltung des Verkaufsangebotes –, ein gewisser Nutzen entstehen muss, auch wenn er noch so klein ist.