Affitto con riscatto in Spagna: cosa c'è da sapere

L'affitto con riscatto è uno dei contratti più ricorrenti oggi, anche se non è così facile come sembra.

Si tratta di un contratto atipico complesso, che non ha una specifica normativa legale, pertanto è un contratto che contiene due attività legali (opzione di affitto e acquisto) collegate tra loro, come ricorda l'avvocato Carmen Giménez, avvocato dello studio G&G Abogados.

Cos'è l'affitto con riscatto?

L'affitto consiste nel consegnare il possesso o l'uso di una proprietà, in cambio di un prezzo, che si chiama affitto.

E in questo caso "l'opzione di riscatto" è un'attività preparatoria dell'attività di vendita, definita dalla giurisprudenza (priva di una regolamentazione giuridica espressa), come quell'accordo con il quale una parte (la proprietà o il concedente) concede a un'altra il potere esclusivo di decidere se concludere o meno il contratto di vendita, che deve essere eseguito entro il termine specificato e le condizioni concordate e che di solito è accompagnato dal pagamento di un corrispettivo da parte dell'interessato.

Si tratta pertanto di un unico contratto, che contiene due attività legali correlate durante il periodo in cui il locatario ha il potere di esercitare l'opzione di acquisto, entro il termine stabilito. 

Qual è lo sviluppo del contratto e le sue caratteristiche principali?

Una volta che il proprietario dell'immobile si è messo d'accordo con l'inquilino, nello stesso contratto dovranno essere presenti le circostanze elencate di seguito, sebbene si raccomanda sempre di consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare , che potrà riflettere nel contratto la vera intenzione delle parti contraenti, allontanandosi dai modelli o dalle forme "preconfigurate", poiché alla complessità stessa di questo tipo di contratto, si uniscono le circostanze speciali, e talvolta persino eccezionali, di coloro che lo formalizzano.

Sull'affitto:

• Descrizione dell'oggetto di proprietà del contratto e suo utilizzo o destinazione.
• Termine, nel rispetto di quanto stabilito dalla legge in vigore al momento della formalizzazione del contratto, e che può essere anche più lungo del termine concesso per l'opzione di acquisto, ma non inferiore a quello richiesto dalla legge e, a discrezione del locatario.
• Data di inizio dell'affitto, che non deve coincidere con la data dell'inizio del contratto.
• Prezzo o affitto e relativo aggiornamento, nonché metodo di pagamento.
• Importo del deposito e, in caso, sua applicazione al prezzo di acquisto se l'opzione di acquisto è stata finalmente esercitata.
• Risarcimento a favore del proprietario in caso di recesso dell'affitto da parte del locatario e dopo i primi 6 mesi dalla sua entrata in vigore.
• Obblighi sul pagamento di servizi e forniture e ripercussioni per il locatario, durante il periodo di affitto, tasse e/o commissioni (imposta sugli immobili, tassa sui rifiuti).

E tutte le questioni e clausole che interessino le parti in riferimento al contratto di locazione concordato, a condizione che siano conformi alla legge.

Sull'opzione di acquisto:

• La concessione all'opzione del diritto di decidere unilateralmente sull'opportunità o meno di acquistare l'immobile sul quale è stato concordato l'affitto.
• Il periodo specifico durante il quale l'inquilino può esercitare il diritto all'opzione di acquisto e che non può essere più lungo del periodo di noleggio concordato e delle sue estensioni forzate, sebbene inferiore.
• Il prezzo vero e concreto concordato per la futura acquisizione.
• Il pagamento di un importo costante, in questo caso la rata dell'affitto, (inteso come se fosse un segno di una vendita e poiché al locatario è concesso un potere di acquisto esclusivo) e il suo gioco: la sua perdita o il rimborso totale o parziale nel caso in cui il potere di acquisto da parte del locatario non venga esercitato.
• Percentuali o rate del canone che verranno applicate al prezzo della vendita concordata, nonché alla sua progressività, a seconda del momento dell'esercizio dell'opzione di acquisto e se saranno applicabili o meno, nel caso in cui si sia verificato inadempienza durante lo sviluppo del contratto di locazione, comprendendoli come bonus al prezzo concordato.
• Distribuzione delle spese e delle tasse per la vendita futura.

E, per quanto riguarda il contratto di locazione, quante clausole risultino di interesse per le parti.

Il collegamento del contratto di locazione e l'opzione di acquisto

È sempre consigliabile stabilire se l'opzione d'acquisto concessa, che non è obbligatoria per l'inquilino, come indica la parola opzione stessa, si estingue in caso di violazione, da parte dell'inquilino, di tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, in particolare quelli di natura economica.

Se si conviene che il contratto che viene concesso, di affitto con riscatto, potrà essere iscritto nel Registro degli Immobili, si dovrà prevedere chi sostiene le spese che si sono originate in conseguenza dell'elevazione a pubblico del contratto e della successiva iscrizione, essendo abitualmente convenuto che si assume le spese, chi ha avuto l'iniziativa affinché la sede del registro abbia luogo.

Questioni di interesse

Il termine per l'esercizio è la sua scadenza, in modo che, se non esercitato entro il termine concordato, il diritto concesso alla parte optante scompare.

Una volta che l'opzione è stata esercitata secondo le modalità pianificate e concordate dalle parti (è consigliabile farlo tramite burofax o tramite atto notarile), viene perfezionata, l'accordo di acquisto viene automaticamente perfezionato, anche se né la proprietà né il prezzo sono stati consegnati , lasciando, il contratto di locazione estinto.

La Corte Suprema ha stabilito che, avendo esercitato il diritto di opzione da parte del locatario entro il termine concordato, la vendita è perfezionata e da quel momento il venditore può sollecitare l'altra parte a concedere l'atto e pagare il prezzo concordato, pertanto che non è in alcun modo opportuno dichiarare lo sfratto del locatario per mancato pagamento del reddito e l'obbligo di pagarli al momento successivo all'esercizio, in modo tempestivo, dell'opzione.

Contratti di affitto con riscatto

In innumerevoli occasioni, l'avvocato Carmen Giménez è stata in grado di verificare i contratti in cui è indicato che, se viene esercitata l'opzione di acquisto, tutti gli importi pagati per l'affitto verranno decurtati dal prezzo dell'immoble. La cosa corretta è una percentuale, non la totalità.

"Dal mio punto di vista, e poiché" il senso giuridico comune, è il più comune dei sensi ", i contratti che prevedono questo tipo di accordo possono essere qualificati come acquisto e vendita a rate, con finanziamento senza interessi o a interessi 0, ma non dovrebbero in alcun modo essere considerati contratti di affitto con riscatto, poiché si deve intendere che con gli obblighi contratti dal proprietario che concede l'opzione - il divieto di avere la proprietà offerta e di mantenere l'offerta che è vincolante per essa - alcuni vantaggi, per quanto piccoli, devono essere ottenuti da questa complessa attività legale.