Închirierea cu opțiune de cumpărare: tot ce trebuie să știi despre acest tip de afacere

Care sunt avatajele semnării unui astfel de contract? / Gtres
Care sunt avatajele semnării unui astfel de contract? / Gtres
26 septembrie 2019, Redacție

Închirierea cu opțiune de cumpărare este unul dintre contractele des întâlnite din ziua de azi, deși nu este atât de simplu pe cât pare.

Este un contract atipic complex, care nu are o reglementare legală specifică, fiind, prin urmare, un contract care conține două chestiuni legale (închiriere și opțiune de cumpărare), cu legătură directă între ele, exceptând situația în care dreptul de opțiune de cumpărare nu este exercitat de chiriaș sau expiră pentru că s-a scurs perioada de timp prevăzută în mod liber de către părți, fără a fi exercitat, așa cum amintește avocatul Carmen Giménez, avocat principal al G&G Abogados.

În ce consta închirierea cu opțiune de cumpărare?

Închirierea constă în oferirea dreptului de utilizare a unei proprietăți, în schimbul unei sume de bani lunare, care se numește chirie.

Iar opțiunea de cumpărare este o activitate pregătitoare a activității de vânzare-cumpărare, fiind definită prin jurisprudență (lipsită de reglementare legală expresă), întrucât acel acord prin care o parte (proprietarul) acordă altei părți (chiriașul) puterea exclusivă de a decide dacă încheie sau nu contractul de vânzare-cumpărare, care trebuie să fie realizat în termenul specificat și în condițiile convenite și care este de obicei însoțit de plata unei prime de opțiune din partea chiriașului.

Prin urmare, este un contract unic, care conține două activități juridice conexe în perioada în care chiriașul sau “optantul” are puterea de a exercita opțiunea de cumpărare, considerându-se că acesta din urmă a expirat, dacă nu se exercită în termenul prevăzut .

Care este desfășurarea contractului și principalele sale caracteristici?

Odată ce proprietarul imobilului a căzut de acord cu chiriașul, în același contract, trebuie prevăzute, în termeni generali, circumstanțele enumerate mai jos, deși este întotdeauna recomandat ca contractul să fie redactat de un avocat specializat în dreptul imobiliar, care să reflecte adevărata intenție a părților contractante, fiind recomandabilă evitarea modelelor sau formularelor „pre-redactate”, întrucât complexitatea acestui tip de contract constă chiar în aceste circumstanțele speciale, și uneori chiar excepționale, ale părților care îl oficializează.

  • Despre închiriere:
  • Descrierea bunului obiect al contractului și utilizarea sau scopul acestuia.
  • Termen, respectându-l pe cel stabilit de legea în vigoare la momentul formalizării contractului și care poate fi chiar mai lung decât perioada acordată pentru opțiunea de cumpărare, dar nu mai puțin decât cea cerută de lege și la discreția chiriașului, pentru care primele 6 luni sunt obligatorii.
  • Data intrării în vigoare a închirierii, care nu trebuie să coincidă cu data care apare la începutul contractului.
  • Prețul sau chiria și actualizarea acestuia, precum și modalitatea de plată.
  • Valoarea depozitului și, dacă este cazul, felul în care acesta se aplică la prețul final de achiziție, dacă opțiunea de cumpărare este exercitată.
  • Despăgubiri în favoarea proprietarului în cazul plecării chiriașului și după primele 6 luni de la intrarea în vigoare a contractului.
  • Obligații cu privire la plata serviciilor și a utilităților și repercusiunile față de chiriaș, durata valabilității închirierii, impozite și/sau taxe (impozit pe proprietate, taxa de gunoi).

Și câte situații și clauze interesează părțile cu referire la contractul de închiriere cu care sunt de acord, atât timp cât acestea sunt conforme cu legea.

  • Acordarea către chiriaș a dreptului de a decide unilateral cu privire la cumpărarea sau nu a bunului asupra cărora s-a convenit închirierea.
  • Perioada specifică în care chiriașul-optant poate exercita dreptul de opțiune de cumpărare și care nu poate fi mai lungă decât perioada de închiriere convenită și prelungirile forțate, deși poate fi mai scurtă.
  • Prețul real și concret convenit pentru achiziția viitoare.
  • Plata unei sume ca primă de opțiune (aceasta fiind înțeleasă ca semn al unei vânzări și din moment ce se acordă chiriașului dreptul de cumpărare exclusivă), și aspectele legate de această primă: pierderea sau rambursarea acesteia în totalitate sau parțial în cazul în care nu se exercită dreptul de cumpărare din partea chiriașului.
  • Procentele sau cotele din chirie care se vor aplica prețului de vânzare convenit, precum și progresivitatea acestuia, în funcție de momentul exercitării opțiunii de cumpărare și dacă acestea vor fi aplicabile sau nu, în cazul în care a existat orice încălcare pe parcursul desfășurării contractului de închiriere, înțelegându-le drept bonusuri la prețul convenit.
  • Distribuirea cheltuielilor și impozitelor viitoarei vânzări, obișnuindu-se după cum urmează: toate în numele cumpărătorului, cu excepția impozitului plusvalia municipal (câștigul de capital), care va fi achitat de vânzător.

Și, în ceea ce privește contractul de închiriere, câte clauze interesează părțile.

Legătura dintre închiriere și opțiune de cumpărare

Este întotdeauna convenabil să se stabilească dacă opțiunea de cumpărare care este acordată, și care nu este obligatorie pentru chiriaș, așa cum indică însuși cuvântul opțiune, va fi anulată dacă există încălcări, din partea chiriașului, ale oricăror obligații care îi revin acestuia în urma contractului de închiriere, în special cele cu caracter economic.

Dacă s-a convenit ca contractul semnat, de închiriere cu opțiune de cumpărare, să fie înregistrat în Registrul Proprietății (Registro de la Propriedad), trebuie menționat care parte a contractului trebuie să se ocupe de cheltuielile de înregistrare a contractului și de cheltuielile ulterioare înregistrării, de obicei acestea fiind suportate de partea care a avut inițiativa de a face înregistrare.

Probleme de interes

Termenul pentru exercitarea opțiunii expiră, astfel încât, dacă nu este exercitat în perioada convenită, acest drept dispare.

Odată ce opțiunea de cumpărare a fost exercitată în modul planificat și agreat de părți (este recomandabil să se facă acest lucru prin burofax sau prin act notarial) aceasta este consumată, acordul de achiziție este perfecționat automat, chiar dacă nici proprietatea și nici prețul nu au fost livrate, contractul de închiriere încetând.

Curtea Supremă a stabilit că, după ce a exercitat dreptul de opțiune de către locatar în termenul convenit, vânzarea este perfecționată, iar din acel moment vânzătorul poate solicita celeilalte părți să acorde fapta și să plătească prețul convenit, prin urmare că nu este potrivit în niciun fel să se declare evacuarea locatarului pentru neplata venitului și obligația de a le plăti la momentul după exercitarea, în timp util, a opțiunii.

Contracte de închiriere cu opțiunea de cumpărare

În nenumărate ocazii, avocatul Carmen Giménez a verificat contracte în care se menționa faptul că, dacă opțiunea de cumpărare este exercitată, toate sumele plătite drept chirie vor fi deduse din prețul convenit. Corect ar fi un procent, nu totalitatea.

„Din punctul meu de vedere și pentru că„ bunul simț juridic, este cel mai comun dintre simțuri ”, contractele care prevăd acest tip de acord, ar putea fi calificate drept vânzare-cumpărare în rate, cu finanțare fără dobândă sau dobândă 0, dar trebuie să fie considerate închiriere cu opțiune de cumpărare, dat fiind faptul că se înțelege că prin obligațiile sale contractuale,  proprietarul imobilului care oferă opțiunea de cumpărare -nu poate folosi proprietatea și trebuie să păstreze oferta de vânzare pentru chiriaș, orice beneficiu, cât de mic ar fi acesta, trebuie obținut din acest negoț complex.

Locuințe de închiriat cu opțiunea de cumpărare de vânzare în Spania

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung