Location avec option d'achat (LOA) ou location-accession (PSLA) en Espagne : tout ce que vous devez savoir

Gtres
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26 septembre 2019, Rédaction

La location avec option d'achat (LOA) ou location-accession (PSLA) est l'un des contrats les plus récurrents aujourd'hui, bien qu'il ne soit pas aussi facile qu'il n'y paraît.

Il s'agit d'un contrat complexe atypique, qui n'a pas de réglementation juridique spécifique, et donc d'un contrat qui contient deux activités juridiques (location et option d'achat), et qui sont liées l'une à l'autre, tant que l'option n'est pas exercée par le locataire, ou que le contrata arrive à terme sans que le locataire ait exercé son droit d'achat, comme rappele Carmen Giménez, avocat titulaire chez G & G Abogados.

En quoi consiste la location avec option d'achat (LOA) ou location-accession (PSLA)?

La location consiste à permettre l'usage d'une propriété en échange d'un prix appelé loyer.

Et l'option d'achat, est une activité préparatoire de l'activité d'achat et de vente, étant définie par la jurisprudence (en l'absence d'une réglementation légale expresse), comme le contrat ou l'accord par lequel une partie (la propriété ou le constituant), accorde à une autre (locataire ou partie optante) la faculté exclusive de décider de la célébration ou non du contrat de vente, qui devra être exécuté dans certaines conditions et délais convenus, et qui est accompagné, généralement, du paiement d'une prime d'option par la partie optante.

Il s'agit donc d'un contrat unique, qui contient deux opérations juridiques liées pendant la période au cours de laquelle le locataire ou optant a le pouvoir d'exercer l'option d'achat, tant que cette dernière est  exercée dans le délai prévu.

Quelle est l'évolution du contrat et ses principales caractéristiques ?

Au sein de l'accord entre le propriétaire de l'immeuble et le locataire (contrat), les circonstances énumérées ci-dessous doivent être prévues en termes généraux, bien qu'il soit toujours recommandé que le contrat soit rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier. Le contrat devrait refléter la véritable intention des parties contractantes et éviter les modèles ou formulaires « prérédigés », puisque la complexité de ce type de contrat est accrue avec les circonstances particulières, et parfois même exceptionnelles, de ceux qui le formalisent.

Pour la location :

  • Description de l'objet immobilier du contrat et de son utilisation.
  • Durée, respectant la durée fixée par la loi en vigueur au moment de la formalisation du contrat, et qui peut être plus longue que la durée accordée pour l'option d'achat, mais non inférieure à celle prévue par la loi. 
  • La date d'entrée en vigueur de la location, qui ne doit pas nécessairement coïncider avec la date qui apparaît au début du contrat.
  • Prix ou location et sa révision, ainsi que le mode de paiement.
  • Montant du dépôt et, le cas échéant, son application au prix d'achat si l'option d'achat est finalement exercée.
  • Indemnités en faveur du propriétaire-bailleur en cas d'annulation de la location par le locataire, et une fois les 6 premiers mois écoulés depuis son entrée en vigueur.
  • Obligations quant au paiement des services, et répercussions pour le locataire, pendant la durée de la location, des taxes et/ou redevances (Taxe foncière, Taxe d'ordures ménagères, etc.).

Et toutes les questions et clauses qui peuvent intéresser les parties en ce qui concerne le bail dont elles conviennent, tant qu'elles se conforment à la loi.

Pour l'option d'achat :

  • L'octroi à l'optant du droit de décider unilatéralement d'acheter ou non le bien immobilier sur lequel il s'est engagé à louer.
  • La période spécifique pendant laquelle le locataire peut exercer son droit d'option d'achat, qui ne peut être plus longue que la période de location convenue et ses prolongations forcées (mais si plus courte).
  • Le prix certain et concret convenu pour l'acquisition future.
  • Le paiement d'un montant en concept de prime d'option (ceci étant entendu comme s'il s'agissait d'un signe de vente, et puisqu'une faculté d'achat est accordée exclusivement au locataire ou optant), et ses conditions : sa perte ou son remboursement total ou partiel au cas où la faculté d'achat ne serait pas exercée de la part du locataire.
  • Les pourcentages ou tranches du loyer à appliquer au prix d'achat convenu, ainsi que leur progressivité, en fonction du moment de l'exercice de l'option d'achat, et s'ils seront applicables ou non, en cas de non-respect en cours de bail.
  • Répartition des frais et taxes de la vente future, la chose habituelle étant la suivante : tout à la charge de l'acheteur, à l'exception de la taxe sur la plus-value des « Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana » (plus-value municipale), qui sera assumée par le vendeur.
     

Et, comme pour la location, toute clause étant dans l'intérêtdes deux parties.

Pour le lien entre la location et l'option d'achat (toute clause commune aux deux activités)

Il convient toujours d'établir si l'option d'achat, qui n'est pas obligatoire pour le locataire, comme l'indique le mot option lui-même, s'éteindra s'il y a manquement de la part du locataire, à l'une des obligations contractées dans le contrat de location, notamment celles de nature économique.

S'il est convenu que le contrat de location avec option d'achat peut être enregistré dans le Registre de la Propriété, il faudra prévoir qui supporte les frais qui sont occasionnés par l'inscription : habituellement, il est convenu que la partie qui supporte les frais est celle qui a l'initiative inscrire le contrat au registre.

Questions d'intérêt

Le délai d'exercice de l'option a une date limite, de sorte que, si elle n'est pas exercée dans le délai convenu, le droit accordé à l'optant disparaît.

Une fois l'option exercée de la manière envisagée et convenue par les parties (il convient de le faire par bureaufax ou acte notarié), le contrat de vente entre automatiquement en vigueur, même et celui de location devient nul.

La Cour suprême a établi qu'une fois le droit d'option exercé par l'optant dans le délai convenu, l'achat et la vente entrent en vigueur, et à partir de ce moment le vendeur peut demander à l'autre partie la délivrance de l'acte et le paiement du prix convenu. Par conséquent, il ne convient en aucune façon de déclarer l'expulsion de l'optant pour non-paiement des loyers ni l'obligation de les payer à un moment ultérieur à l'achat.

Quelques remarques sur les locations avec option d'achat

L'avocate Carmen Giménez a pu vérifier à maintes reprises dans les contrats dans lesquels il est indiqué que, si l'option d'achat est exercée, le montant total payé pour le loyer sera déduit du prix convenu. Ce qui est correct est de déduire un pourcentage et non la totalité.

« De mon point de vue, et parce que « le bon sens juridique est le plus commun des sens », les contrats qui prévoient ce type d'accord, pourront être qualifiés d'achat et de vente à « retardement », avec financement sans intérêt ou à 0 intérêt, mais en aucun cas de location avec option d'achat, car il faut comprendre qu'en échange des obligations contractuelles qu'il acquiert avec cette option (interdiction pour lui de disposer du bien et maintenir l'offre, qui est obligatoire pour lui), le propriétaire doit obtenir un avantage, même petit, de cette entreprise juridique complexe.

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