Modifications des nouvelles lois sur les locations en Espagne en 2019

José Luis Ábalos, ministre du développement, et Pedro Sánchez, président espagnol / Gtres
José Luis Ábalos, ministre du développement, et Pedro Sánchez, président espagnol / Gtres

Ces changements affectent principalement les locations à long terme.

Si le propriétaire est une personne physique :

  • Période de renouvellement obligatoire de 5 ans sur les locations à long terme (plus 3 ans de renouvellement silencieux). Auparavant, c'était trois ans plus un.

Si le propriétaire est une personne morale :

  • Période de location obligatoire de 7 ans pour les locations à long terme (plus 3 ans de renouvellement silencieux). Auparavant c'était trois ans plus un.
  • Les garanties bancaires supplémentaires demandées par un propriétaire pour des locations à long terme ne peuvent excéder un dépôt de garantie de deux mois. Les propriétaires demandent généralement des garanties supplémentaires en plus du dépôt obligatoire d'un mois, en particulier lorsqu'un locataire est un non-résident (en raison du risque financier accru). Ces garanties sont désormais plafonnées pour les personnes morales agissant en tant que propriétaires. Pour les propriétaires physiques, il n'y a pas de changement et ils peuvent continuer à demander des garanties supplémentaires dépassant le dépôt de garantie de 2 mois.
  • Selon la loi, les propriétaires paieront la commission aux agences immobilières en vertu de contrats de location. Les locataires payaient la moitié ou la totalité de cette commission, directement ou indirectement.

Les modifications suivantes affectent toutes les personnes, quel que soit le statut juridique du propriétaire :

  • Mise à jour sur l'inflation : sauf indication contraire, tous les contrats seront mis à jour pour les aligner sur l'inflation. L'indice IPC est utilisé comme référence au cours des cinq premières années. Étant donné que les rendements des loyers a augmenté de deux chiffres au cours des trois dernières années, cette mesure limite essentiellement toute augmentation des loyers à un seul chiffre.
  • Non-renouvellement (pour les périodes de renouvellement tacites uniquement) : les propriétaires doivent maintenant donner un préavis de 4 mois et les locataires, un préavis de 2 mois.
  • « Clause de nécessité » : désormais cette clause doit être expressément formulée dans le contrat pour pouvoir être déclenchée par un propriétaire. Cette clause autorisait juridiquement les propriétaires à annuler un contrat à long terme avant la durée convenue (pour un usage personnel, pour une utilisation familiale, etc.).
  • Vente de biens immobiliers : les acheteurs de biens immobiliers doivent désormais respecter toute la durée des contrats de location préexistants, même s'ils ne sont pas enregistrés au registre foncier. Cela pourrait sérieusement compromettre les ventes. Si vous souhaitez vendre votre propriété, ne vous engagez pas dans un contrat de location de 8 ou 10 ans.
  • Taxe sur le transfert de proriété : le paiement de la taxe de transfert par les locataires à la signature du contrat de location a été supprimé.
  • Subrogation : en cas de décès du locataire, si sa famille se trouve dans une position vulnérable (enfants mineurs, handicaps physiques ou mentaux et personnes âgées de plus de 65 ans), elle peut prendre en charge son statut de locataire pendant toute la durée du contrat.

De nouvelles lois concernant les locations de vacances à court terme sont également disponibles :

  • La loi horizontale espagnole est modifiée et permet à la communauté des propriétaires de voter à la majorité simple des 3/5, afin d'interdire la location de vacances pure et simple au sein d'une copropriété. Cet accord n'a pas d'effet rétroactif.
  • La loi horizontale espagnole est modifiée et permet à la communauté des propriétaires d'augmenter le quota attribué à un propriétaire (plafonné à 20%) du budget global de la communauté. Ce qui veut dire que la copropriété peut désormais voter pour augmenter le quota d’un propriétaire qui utilise son / ses biens comme location de vacances. Cet accord n'a pas d'effet rétroactif.
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