Arrendamento com opção compra - tudo o que precisas de saber

Os segredos do arrendamento com opção compra / Gtres
Os segredos do arrendamento com opção compra / Gtres
26 setembro 2019, Redação

O arrendamento com opção de compra é um dos contratos mais recorrentes hoje em dia, embora não seja tão fácil como parece.

Trata-se de um contrato atípico e complexo, sem regulamentação legal específica, sendo, portanto, um contrato que contém dois negócios jurídicos (arrendamento e opção de compra), vinculados entre si, desde que a opção não seja exercida pelo arrendatário optante, ou que a mesma expire no termo do prazo livremente estipulado pelas partes, como recorda a advogada Carmen Giménez de G&G Abogados.

Em que consiste o arrendamento com opção de compra?

O arrendamento consiste na entrega de posse ou uso de uma propriedade, em troca de um preço, designado renda.

E a opção de compra, é um negócio preparatório do negócio de compra e venda, sendo definida pela jurisprudência (por falta de regulamentação legal expressa), como aquele acordo ou convênio pelo qual uma parte (o imóvel ou o cedente), concede a outra (optante) a faculdade exclusiva de decidir a celebração ou não do contrato de compra e venda, que deverá ser realizada no prazo determinado e nas condições acordadas, e que é acompanhada, geralmente, pelo pagamento de um prémio de opção por parte do optante.

Trata-se, portanto, de um contrato único, que contém dois negócios jurídicos, relacionados entre si, durante o período no qual o arrendatário ou optante tem o poder de exercer a opção de compra, considerando-se esta última caducada, se não é exercida no prazo estipulado.

Como se desenvolve o contrato e quais são as suas principais caraterísticas?

Determinado um acordo entre o proprietário do imóvel e o arrendatário optante devem ser previstas em termos gerais, as circunstâncias a seguir enumeradas. No entanto, é sempre aconselhável que o contrato seja elaborado por um advogado especializado em direito imobiliário, que seja capaz de refletir a verdadeira intenção dos contratantes, evitando os modelos ou formas "pré-redatadas", devido à complexidade deste tipo de contrato e às circunstâncias especiais, e por vezes excecionais, daqueles que o formalizam.

  • Sobre o arrendamento:
  • Descrição do bem objeto do contrato e da sua utilização ou destino.
  • Prazo, respeitando o prazo estabelecido pela lei em vigor no momento da formalização do contrato, que pode ser até maior do que o prazo concedido para a opção de compra, mas não inferior ao exigido por lei, e a critério do arrendatário, para quem é obrigatório apenas durante os 6 primeiros meses.
  • Data de entrada em vigor do arrendamento, que não tem de coincidir com a data que aparece no início do contrato.
  • Preço ou renda e a sua atualização, bem como a forma de pagamento da mesma.
  • Montante da caução e, se necessário, a sua aplicação ao preço de compra se a opção de compra for exercida definitivamente.
  • Indemnizações a favor do senhorio em caso de cancelamento da renda pelo arrendatário, quando já decorreram os primeiros 6 meses desde a sua entrada em vigor.
  • Obrigações sobre o pagamento de serviços e repercussões para o arrendatário, durante o prazo de arrendamento, de impostos e/ou taxas (IBI - Imposto sobre Imóveis, Imposto sobre o Lixo).

E quaisquer questões e cláusulas que possam ser de interesse para ambas as partes em relação ao arrendamento, desde que cumpram a lei.

  • Na opção de compra:
  • A concessão ao optante do direito de decidir, unilateralmente, se compra ou não a propriedade sobre a qual concordou arrendar.
  • O período específico durante o qual o arrendatário requerente pode exercer o direito de opção de compra, que não pode ser superior ao período de arrendamento acordado e às suas extensões obrigatórias, mas sim mais curto.
  • O preço concreto acordado para a futura aquisição.
  • O pagamento de um valor em conceito de prémio de opção (entendido como se fosse um sinal de venda, uma vez que se concede uma faculdade de compra ao arrendatário, de forma exclusiva), e a utilização do mesmo: a sua perda ou reembolso total ou parcial, no caso de que a opção de compra não seja pelo arrendatário.
  • Percentagens ou prestações da renda a aplicar ao preço de compra acordado, bem como a sua progressividade, em função do momento do exercício da opção de compra, e se serão aplicáveis ou não, em caso de incumprimento no decurso do arrendamento, entendendo-as como prémios ao preço acordado.
  • Distribuição das despesas e impostos da futura venda, no entanto, de forma habitual, tudo corre por conta do comprador, exceto o Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana (mais-valia municipal), que será executada pelo vendedor.

E, tal como com o arrendamento, todas as cláusulas adicionais que sejam de interesse para as partes.

A vinculação do arrendamento e a opção compra

É sempre aconselhável estabelecer se a opção de compra concedida, que não é obrigatória para o arrendatário, como a própria palavra opção indica, será extinta em caso de incumprimento de todas as obrigações contraídas através do contrato de arrendamento, especialmente as de natureza económica.

Se for acordado que o contrato que é concedido, de arrendamento com opção de compra, pode ser inscrito no Registo Predial, deve estar previsto quem suporta as despesas originadas em consequência da elevação ao público do contrato e posterior inscrição, sendo que habitualmente é acordado que quem suporta as despesas a pessoa que teve a iniciativa de inscrição no registo.

Assuntos de interesse

O prazo para o exercício da opção é de caducidade, de modo que, se não for exercida dentro do prazo acordado, o direito concedido ao optante desaparece.

Uma vez exercida a opção na forma prevista e acordada pelas partes (é aconselhável fazê-lo através de bureaufax ou escritura notarial), a opção é consumada e o contrato de venda é automaticamente aperfeiçoado, mesmo que nem a propriedade nem o preço tenham sido entregues, e o arrendamento deixa de existir.

O Supremo Tribunal estabeleceu que, uma vez exercido o direito de opção pelo arrendatário no prazo acordado, a compra e venda é concluída e, a partir desse momento, o vendedor pode solicitar à outra parte a celebração da escritura e o pagamento do preço acordado, pelo que não é de modo algum adequado declarar o despejo do arrendatário pelo não pagamento das rendas e a obrigação de as pagar num momento posterior ao exercício, em tempo e forma, da opção.

Contratos arrendamentos com opção de compra

Em inúmeras ocasiões a advogada Carmen Giménez foi capaz de verificar contratos nos quais se indica que, se a opção de compra for exercida, o valor total pago pelo arrendamento será descontado do preço acordado. Contudo, o mais correto é a utilização de uma percentagem e não a totalidade.

"Desde o meu ponto de vista, e porque "o senso comum é o mais comum dos sentidos", os contratos que prevêem esse tipo de acordo podem ser qualificados como de compra a prazos, com financiamento sem juros ou com juros zero, mas de nenhuma forma devem ser considerados como arrendamento com opção de compra, pois é preciso entender que com as obrigações contratadas pelo proprietário que outorga a opção -proibição de dispor do imóvel ofertado e manter a oferta que lhe é vinculante-, algum benefício, ainda que pequeno, deve ser obtido com esse complexo negócio jurídico”.

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