Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann trügerisch einfach erscheinen. Man findet ein Objekt, das einem gefällt, einigt sich auf einen Preis, unterzeichnet einige Dokumente beim Notar und erhält die Schlüssel. In Wirklichkeit birgt der rechtliche Aspekt des Immobilienkaufs in Spanien jedoch einige Fallstricke, die in den Broschüren von Immobilienmaklern nicht immer erwähnt werden.
Ein guter Anwalt wird frühzeitig auf heikle Punkte hinweisen und auf Grauzonen, die Sie später Geld oder schlaflose Nächte kosten könnten. Dazu gehören Steuerrisiken, ein zu niedrig angegebener Immobilienwert, Gutachten, Zeitpläne und die lokale Kapitalertragsteuer. In Spanien kommt es auf die Details an, denn kleine Versäumnisse können langfristige Folgen haben.
Zu niedrig angegebener Preis
Dank der Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche sowohl auf EU-Ebene als auch in Spanien sowie der verschärften Kontrollen durch die Steuerbehörden kommt dies heutzutage weitaus seltener vor. Dennoch kann es vorkommen, dass Sie der Praxis begegnen, dass der Preis in den rechtlichen Dokumenten zu niedrig angegeben wird, um Steuern zu vermeiden, was mit dem Begriff „Schwarzgeld“ oder „Negro“ verbunden sein kann.
Bei dieser Vorgehensweise wird der Wert einer Immobilie bewusst zu niedrig angegeben, sodass der offizielle Verkaufspreis im Grundbuch um 5 % bis 20 % (früher sogar bis zu 50 %) unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Vom Käufer wird erwartet, dass er den Restbetrag in bar „unterm Tisch“ zahlt. Dadurch zahlt der Käufer weniger Grunderwerbsteuer und der Verkäufer weniger Kapitalertragsteuer.
Widerstehen Sie jeglichem Druck, sich an dieser Art von Betrug zu beteiligen. Auch wenn dies früher bei spanischen Immobilienverkäufen üblich war, ist es illegal. Wird der Betrug nach dem Verkauf aufgedeckt, droht Ihnen eine hohe Geldstrafe.
Bedenken Sie außerdem, dass eine Unterbewertung Ihrer Immobilie dazu führen kann, dass Sie beim Wiederverkauf möglicherweise eine höhere Kapitalertragsteuer zahlen müssen, da Ihr „Gewinn“ höher erscheint, als er tatsächlich war.
Gutachten und Bewertungen
In Spanien besteht keine Verpflichtung, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ein bauliches Gutachten erstellen zu lassen. Wenn Sie jedoch eine Hypothek aufnehmen, wird der Kreditgeber wahrscheinlich auf einem Wertermittlungsgutachten bestehen.
Es ist jedoch ratsam, ein Gutachten erstellen zu lassen, um sich selbst Sicherheit zu verschaffen. Wenn Sie sich darüber informieren, wen Sie beim Immobilienkauf benötigen, achten Sie darauf, dass der Gutachter unabhängig ist. Sie möchten sicher nicht jemanden dabei haben, der soziale oder geschäftliche Verbindungen zum Verkäufer, zum Anwalt des Verkäufers oder zum Immobilienmakler unterhält.
Da der Gutachter Zeit benötigt, um die Immobilie zu besichtigen und den Bericht zu erstellen, sollten Sie den Gutachtenauftrag stets so früh wie möglich erteilen. Manche Gutachter geben Ihnen unmittelbar nach der Besichtigung einen mündlichen Bericht, damit Sie entscheiden können, ob Sie den Kauf fortsetzen möchten (oder nicht), doch bestehen Sie stets auch auf einem anschließenden schriftlichen Bericht.
Die drei Arten von Immobiliengutachten
Bericht zum Gebäudezustand
Diese allgemeine Zustandsprüfung enthält detaillierte Empfehlungen zu allen Arbeiten, die vor dem Kauf durchgeführt werden müssen. Alternativ können Sie auch einen Preisnachlass aushandeln und die Arbeiten selbst durchführen.
Der Gutachter nimmt Vermessungen vor und vergleicht diese sorgfältig mit den Angaben im Grundbuch und in den Steuerunterlagen, da Abweichungen darauf hindeuten können, dass Arbeiten und Bauvorhaben ohne Genehmigung durchgeführt wurden. Wenn Sie eine solche Immobilie erwerben, haften Sie für die Bußgelder. Sie könnten sogar zum Abriss der Anbauten oder der Immobilie gezwungen werden.
Der Gutachter prüft, ob die Immobilie gegen das Küstengesetz verstößt (Ley de Costas), und überprüft den Energieausweis, die Bescheinigung über die technische Gebäudeinspektion, die Unterlagen zur Baugewährleistungsversicherung und berät Sie zu den Nebenkosten.
Bautechnischer Bericht
Dieser ist erst erforderlich, nachdem bei der Gebäudebegutachtung ein schwerwiegendes bautechnisches Problem festgestellt wurde, und wird in der Regel von einem Bauingenieur durchgeführt.
Mängelprotokoll
Dieser gilt für Neubauprojekte. Neben der Überprüfung der Versorgungsleitungen usw. begutachtet der Sachverständige die Immobilie und listet selbst kleinste Mängel oder Schönheitsfehler auf, die der Bauträger beheben muss.
Dieses Protokell sollte sowohl auf Englisch als auch auf Spanisch verfasst sein, da die Handwerker, welche die Arbeiten ausführen, oft alles ignorieren, was sie nicht verstehen. Sobald Ihnen der Bauträger schriftlich die Fertigstellung der Arbeiten bestätigt hat, können Sie oder Ihr Gutachter erneut vor Ort erscheinen, um zu überprüfen, ob alles ordnungsgemäß erledigt wurde.
Was kostet ein Gutachter?
Die Kosten hängen, wie viele versteckte Ausgaben beim Immobilienkauf, vom Zeitaufwand und in diesem Fall vom jeweiligen Sachverständigen ab. Eine Begutachtung einer großen, älteren Immobilie in ländlicher Lage kostet deutlich mehr als die einer neuen Wohnung, die sich in unmittelbarer Nähe vom Büro des Sachverständigen befindet.
Sie können Kosten sparen, indem Sie einen verkürzten Bericht anfordern, in dem lediglich die festgestellten Mängel, deren Ursachen und die Möglichkeiten zur Behebung aufgeführt sind.
Bewertungen
Gutachten enthalten in der Regel keine Immobilienbewertung. Wenn Sie sich vergewissern möchten, dass der von Ihnen gezahlte Preis angemessen ist, müssen Sie eine Immobilienbewertung in Auftrag geben. Sparen Sie etwas Geld, indem Sie dies mit dem Gebäudezustandsbericht kombinieren.
Die spanischen Bauvorschriften sind strenger als früher. Das soll nicht heißen, dass heutige Bauträger nicht auch hin und wieder Abstriche machen, aber wenn die Immobilie, die Sie kaufen möchten, älter als 20 Jahre ist, sollten Sie auf jeden Fall ein Gutachten in Auftrag geben.
Das Ergebnis verschafft Ihnen eine stärkere Verhandlungsposition. Genau aus diesem Grund ist es möglich, dass der Verkäufer einer Begutachtung vor Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags nicht zustimmt.
- Sollte er sich weigern, können Sie nichts dagegen unternehmen. Dies ist insbesondere dann ein Problem, wenn der Hypothekengeber eine Immobilienbewertung verlangt.
Letztendlich können Sie sich, falls der Verkäufer sich weigert, Ihnen die Durchführung einer Begutachtung zu gestatten, leicht selbst ausmalen, warum das so ist. Am sichersten wäre es dann, einfach vom Kauf Abstand zu nehmen.
Preis mit dem Verkäufer aushandeln
Die Immobilienpreise in Spanien erscheinen Ihnen möglicherweise etwas willkürlich und eigenwillig. Dies kann sich nachteilig auf Ihre Verhandlungsfähigkeit auswirken, da dem Konzept eines objektiven Wertes oft wenig Beachtung geschenkt wird.
Sie sollten sich jedoch zumindest über die Preise ähnlicher Immobilien in der Gegend informieren und versuchen, den üblichen Preisnachlass im Gebiet herauszufinden.
Beschleunigung des Vorgangs
Einer der Punkte, auf die Sie sich mit dem Verkäufer einigen müssen, ist eine Frist für die Unterzeichnung der Urkunden. Diese liegt in der Regel zwischen einem und zwei Monaten nach Abschluss des privaten Kaufvertrags.
Wenn beide Seiten den Vorgang schneller abschließen möchten, ist es möglich, sich darauf zu einigen, den privaten Kaufvertrag ganz zu überspringen. Planen Sie jedoch stets ausreichend Zeit ein, damit Ihr Team seine Arbeit erledigen kann.
Achten Sie auf die Plusvalía-Steuer
Die Zahlung der kommunalen Kapitalertragssteuer, der sogenannten Plusvalía, obliegt dem Verkäufer. Sie haften jedoch letztendlich dafür, sollte der Verkäufer verschwinden, ohne diese zu begleichen. Der Grund dafür ist, dass die Schuld technisch gesehen an die Immobilie gebunden ist – sobald die Immobilie Ihnen gehört, gehört auch die Schuld Ihnen.
Sie sollten besonders vorsichtig sein, wenn Sie von einem nicht ansässigen Verkäufer kaufen. Wenn Sie und Ihr Anwalt der Meinung sind, dass Sie diesem Risiko begegnen müssen, können Sie anbieten, die Plusvalía zu zahlen, indem Sie den Betrag von der Abschlusszahlung abziehen, die Sie dem Verkäufer beim Notar leisten. Dies wird als Einbehalt (spanisch: Retención) bezeichnet.
Anwälte können bei Vertragsabschluss mehrere Einbehalte vornehmen, um die Interessen des Käufers zu sichern, falls der Verkäufer noch offene Verbindlichkeiten hat oder nicht nachweisen kann, dass keine Zahlungsrückstände bestehen.
Larrain Nesbitt Abogados ist eine spanische Anwaltskanzlei, die sich auf Immobilienübertragungen, Steuerrecht, Erbrecht, Aufenthaltsrecht und Prozessführung spezialisiert hat.
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