Comment modifier la superficie d'un bien au Cadastre et récupérer paiements « en trop »

De nombreux propriétaires découvrent fréquemment que l'inscription de leur propriété au Cadastre contient des erreurs, notamment sur la superficie de la propriété. Ce n'est pas un problème anodin, car un excédent de superficie enregistrée augmentera la valeur cadastrale, affectant des impôts tels que l'impôt foncier (IBI) et l'impôt communal sur les plus-values. Il est essentiel de rectifier ces erreurs, non seulement pour éviter des charges fiscales indues, mais également pour obtenir le remboursement des paiements « en trop ». José María Salcedo, associé directeur de Salcedo Tax Litigation, explique comment obtenir un éventuel remboursement des revenus indus.

Procédures de correction des erreurs dans la superficie cadastrale du bien

Il existe deux procédures principales pour résoudre ces erreurs :

Correction des écarts : elle est réglementée par l'article 18 du texte révisé de la loi sur le cadastre immobilier (TRLCI) et corrige les erreurs liées aux données ou caractéristiques spécifiques au bien, y compris la superficie, mais lorsque l'erreur résulte d'une mauvaise application d'un règle légale (terrasses, porches, etc.), et non due à la mesure elle-même. Toutefois, elle ne s'applique pas aux écarts dans les paramètres urbains ou dans les grilles tarifaires évaluatives.

Rectification des erreurs : elle est réglementée par l'article 220 du Code Général des Impôts (GTL) et corrige les erreurs résultant d'une mauvaise application des informations urbanistiques ou d'erreurs de mesure de la superficie.

Le Cadastre privilégie la procédure de correction des écarts. Pourquoi? Le Cadastre et le Trésor préfèrent généralement la correction des écarts à la rectification des erreurs. La résolution des divergences prend effet à compter de la date de résolution ou de la fin du délai de réclamation, tandis que la rectification des erreurs prend effet rétroactivement à compter de la date de l'erreur.

Le Tribunal Central Économique et Administratif (TEAC) est en faveur du Trésor. Concrètement, une récente résolution du 26 septembre 2023 (00/01822/2021) soutient la procédure de correction des écarts pour corriger les erreurs dans la superficie cadastrale. Selon ses résolutions, la procédure de rectification des erreurs ne serait pas applicable dans ces cas, car elle impliquerait une modification substantielle de l'acte administratif.

Concrètement, la Cour considère que « les circonstances requises pour rectifier les erreurs n'existent pas, étant donné que l'on recherche la modification de la surface bâtie, les usages et les valeurs prises en considération, qui nécessitent tous l'interprétation des règles juridiques et techniques, ainsi que les titres considérés, entraînant également une modification substantielle de l'acte administratif ». Tout ce qui précède fait référence à une résolution antérieure du 19-1-2016.

En outre, elle considère que le recours à la procédure de rectification d'erreurs est inappropriée car elle considère, en se référant à un arrêt du TSJ de Catalogne du 4-12-2015, que « la rectification d'erreurs ne peut pas être utilisée lorsque l'intention est de révoquer l'acte ou d'en modifier le contenu essentiel ou certains de ses extrêmes ou éléments substantiels. Ainsi, la modification du registre cadastral d'un bien, c'est-à-dire le nom du propriétaire ou la superficie du bien, ne peut être considérée comme une simple rectification d'erreur de fait pouvant être corrigée par la procédure de rectification d'erreurs, car il s'agit, au contraire, d'un élément essentiel de la description du bien cadastral, connaissant son véritable propriétaire, ainsi que sa superficie, au moins du point de vue cadastral ».

Effet rétroactif et remboursement des revenus indus

« Le problème en obligeant les contribuables à recourir à la procédure de rectification des écarts pour corriger les erreurs de superficie dans l'évaluation cadastrale est que l'on veut que la résolution émise n'ait pas d'effets rétroactifs », explique Salcedo. Quelle est la conséquence ? Les contribuables pourront réaliser des économies d'impôts à l'avenir, tant sur le quota IBI que sur une éventuelle vente du bien immobilier dans le cadre de l'impôt communal sur les plus-values. Cependant, comme le rappelle l'associé directeur de Salcedo Tax Litigation, ils ne pourront pas récupérer ce qui a été payé en trop les années précédentes. Le Trésor préfère s'abstenir de mesures rétroactives après avoir détecté une valeur cadastrale erronée car la superficie de la propriété au Cadastre était plus grande que la superficie réelle.

En résumé, la correction des écarts n'est pas rétroactive, ce qui limite la possibilité de demander un remboursement rétroactif des impôts payés en trop. Cependant, la Cour suprême a souligné dans plusieurs arrêts que des remboursements peuvent être obtenus pour les années antérieures si l'erreur existait au cours de ces périodes.

Pour José María Salcedo, avec les arrêts de la Cour suprême en main, un remboursement pourrait être obtenu pour les années précédant la correction des écarts. Ceci tant que l'erreur de superficie a existé au cours des exercices fiscaux pour lesquels le remboursement des revenus indus est demandé parce que l'impôt avait été payé selon une valeur cadastrale supérieure à celle qui correspondrait selon la superficie réelle du bien.

Procédure accélérée pour les remboursements de revenus indus

La Cour suprême se prononce actuellement sur un pourvoi en cassation pour déterminer si – le remboursement du paiement indu peut être directement demandé lors de la réduction de la valeur cadastrale en corrigeant les écarts. Cela pourrait simplifier considérablement le processus de remboursement sans qu’il soit nécessaire d’engager des procédures de réexamen spéciales.

Par ordonnance du 8 février de cette année (appel 5519/2022), la Cour suprême a accepté de décider « dans les cas où la valeur cadastrale d'une propriété est réduite, affectant le règlement final de l'impôt foncier (IBI), de déterminer si un remboursement des revenus indus dérivées de ce qui précède peuvent être demandées directement, en ce qui concerne les transactions, une procédure de révision telle que prévue à l'article 221.3 du GLT, le tout sur la base des dispositions de l'article 224.1, paragraphe 3 du GLT ».

En conclusion, les erreurs de superficie cadastrale doivent être corrigées pour éviter des charges fiscales excessives. Même si les procédures peuvent être complexes, connaître les options disponibles et les éventuelles modifications réglementaires permettra aux contribuables de corriger plus facilement ces écarts et d’obtenir le remboursement des charges indues.