Quelles subventions et avantages existe-t-il pour acheter une maison en Espagne en 2025 ?

L'un des plus grands défis du marché immobilier espagnol est la difficulté à laquelle sont confrontés des millions de personnes pour acheter une propriété, en particulier parmi les groupes tels que les jeunes, les familles avec enfants ou parents à charge et les personnes disposant de ressources financières limitées.

Les conditions macroéconomiques, sociales et de travail, ainsi que la nécessité d’épargner massivement pour obtenir un prêt hypothécaire, la pénurie de logements pour répondre à la demande croissante et la hausse des prix de l’immobilier, créent tous des obstacles importants pour ceux qui espèrent en finir avec la location.

Pour aider à atténuer ces difficultés, divers types de subventions sont disponibles pour les acheteurs de logements. Dans cet article, nous explorons les options de soutien auxquelles vous pouvez accéder en 2025 si vous résidez en Espagne.

En quoi consistent les aides à l’accession à la propriété ?

Il existe diverses incitations financières destinées à soutenir l’achat et la vente de biens immobiliers, généralement destinées aux groupes ayant besoin d’une plus grande protection.

Les subventions à l’achat d’un logement disponibles sont les suivantes :

• Aides directes sous forme de garantie : par exemple, la garantie hypothécaire de 20 % pour les jeunes et les familles nombreuses, annoncée en mai 2023 mais mise en œuvre seulement fin 2024 en raison de retards dans l'élaboration de la réglementation.
• Aides directes sous forme de réductions : il s'agit notamment de réductions sur certains impôts, tels que l'impôt sur les actes juridiques (AJD) et l'impôt sur les transferts immobiliers (ITP).
• Subventions pour le paiement des prêts hypothécaires : conçues pour alléger le fardeau financier de ceux qui remboursent un prêt hypothécaire, ces subventions aident à atténuer l’impact de la hausse des taux d’intérêt qui pourrait menacer les finances personnelles ou familiales et la capacité à effectuer les paiements mensuels.

De cette manière, des aides sont disponibles pour accéder à la propriété et pour la conserver pendant les périodes économiques particulièrement difficiles.

Subventions pour les jeunes acquéreurs de logement

Plusieurs dispositifs d'aides de l'État sont disponibles pour les acquéreurs de logements en 2025, à condition qu'ils remplissent les conditions requises. Les principales catégories comprennent l'aide aux jeunes et aux familles nombreuses, offerte dans le cadre du Plan national pour le logement 2022-2025.

Pour les jeunes jusqu'à 35 ans, le principal dispositif d'aide est une aide directe de l'État pouvant atteindre 10 800 €, plafonnée à 20 % du prix d'achat du bien.

Conditions requises pour obtenir une aide à l'achat d'un logement pour les jeunes

Cette subvention est destinée aux villes ou aux agglomérations de 10 000 habitants ou moins. Pour y avoir droit, les candidats doivent remplir certaines conditions :

• Le prix du bien ne peut pas dépasser 120 000 €
• Il doit être situé dans une ville comptant jusqu'à 10 000 habitants.
• Le bien doit être utilisé comme résidence habituelle et permanente pendant une période minimale de cinq ans.
• Pour bénéficier de cette subvention, vous ne devez pas être propriétaire ou usufruitier d’un autre bien en Espagne.
• Vos revenus familiaux ne doivent pas dépasser trois fois l'IPREM (Indicateur Public de Revenu à Effets Multiples), soit 25 200 € par an en 14 versements. Cette limite passe à quatre fois l'IPREM (33 600 € par an) pour les personnes handicapées et à cinq fois l'IPREM (42 000 € par an) pour les personnes lourdement handicapées.

Si vous êtes admissible à l'aide à l'achat d'un premier logement, il s'agit d'une subvention gérée au niveau régional, ce qui signifie que vous devrez contacter l'autorité compétente au sein de votre communauté autonome pour en faire la demande.

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Bourses pour familles nombreuses

La principale aide destinée aux familles nombreuses qui achètent un logement consiste en une réduction de l'impôt sur les transferts de propriété (ITP) lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion. Pour les logements neufs, ce sont la TVA ou l'IGIC (aux îles Canaries) qui s'appliqueront à la place.

Par exemple, dans la Communauté de Madrid, les familles nombreuses bénéficient d'un taux réduit de l'ITP de 4 %, contre 6 % pour le taux général, sous réserve de remplir certaines conditions. Aux Canaries, les familles nombreuses ou monoparentales qui achètent une résidence principale bénéficient d'une réduction de l'ITP de 1 %, contre 6,5 % habituellement, sous réserve du respect de certains critères économiques.

Il est important de noter que l'ITP est un impôt géré par les communautés autonomes et que le taux applicable varie de 6% à 11%, avec quelques exceptions où des taux inférieurs s'appliquent (comme dans la Communauté de Madrid, en Navarre et aux îles Canaries).

Chaque communauté autonome a le pouvoir de fixer ses propres réductions de l'ITP pour les familles nombreuses, les familles monoparentales, etc., par rapport au taux général, ainsi que d'ajuster les exigences spécifiques.

En outre, les familles nombreuses bénéficient de diverses déductions fiscales au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui peuvent être encore renforcées par des réglementations régionales. Pour l'année fiscale 2024, la déduction générale pour les familles nombreuses est de 1 200 € par an (soit 100 € par mois), tandis que pour les familles nombreuses spéciales, cette déduction passe à 2 400 € par an (soit une augmentation de 100 %).

Dans la continuité de l'impôt sur le revenu des personnes physiques 2024, pour chaque enfant faisant partie d'une famille nombreuse et dépassant le nombre minimum d'enfants requis pour ce statut, les montants ci-dessus peuvent être majorés jusqu'à 600 € par an.

De plus, il est possible que plusieurs personnes aient droit à la déduction pour une même famille nombreuse. Dans ce cas, le montant sera réparti également entre toutes les personnes admissibles, à moins que le droit à la déduction ne soit transféré à une seule personne, qui recevra alors le montant intégral.

De même, une déduction est prévue pour les ascendants séparés de corps ou célibataires ayant deux enfants et n'ayant pas droit à une pension alimentaire annuelle (familles monoparentales avec deux enfants), ainsi que pour les ascendants ou descendants handicapés. Ces déductions font également partie du régime de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Il est également important de ne pas négliger les éventuels bonus de taxe foncière locale (IBI) pour les familles nombreuses, qui peuvent varier selon la ville.

Prêts ICO pour les jeunes et les familles nombreuses

Une autre forme d'aide disponible est la possibilité de recevoir une garantie hypothécaire de 20 % pour l'achat d'un premier logement par les jeunes et les familles ayant des mineurs à leur charge.

Cela signifie que vous pouvez demander un prêt couvrant 20 % du prix du bien, garanti par l'État pour contribuer à l'apport personnel.

Cette aide permet de couvrir plus facilement la part du prix du logement généralement exigée par les institutions financières lors de l'octroi d'un prêt hypothécaire, un objectif d'épargne difficile pour beaucoup.

Comme l'explique le Gouvernement, ces garanties sont financées par le budget du ministère des Transports, de la Mobilité et de l'Agenda urbain et visent à « faciliter l'accès au financement nécessaire à l'acquisition d'un premier logement en Espagne pour les groupes qui, bien que solvables financièrement, ne disposent pas d'économies suffisantes ».

Que devez- vous prendre en compte lors de la demande d’un prêt ICO ?

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Tout d’abord, les garanties sont accessibles aux jeunes jusqu’à 35 ans au moment de la formalisation du prêt hypothécaire, ainsi qu’aux familles ayant des mineurs à leur charge (sans limite d’âge).

Les jeunes et les familles avec mineurs doivent acquérir leur premier logement permanent en Espagne et remplir les conditions spécifiques de ce programme de garantie. Dans des cas très limités, il peut être possible de bénéficier de ces prêts si vous possédez déjà un bien immobilier en Espagne.

Dans tous les cas, les revenus individuels ne doivent pas dépasser 37 800 € bruts par an (soit 4,5 fois l'IPREM). Si deux personnes achètent le bien ensemble, le plafond de revenus sera doublé.

Des facteurs d'amélioration sont également prévus en fonction du nombre d'enfants et du caractère monoparental ou non de la famille. Pour chaque enfant à charge, le plafond de ressources sera augmenté de 0,3 fois l'IPREM (soit 2 520 € bruts par an). De plus, pour les familles monoparentales, le plafond pourra être augmenté de 70 % supplémentaires. De plus, le patrimoine du bénéficiaire sera plafonné à 100 000 € maximum.

En revanche, si la propriété a une cote énergétique minimale de D ou supérieure, jusqu’à 25 % du capital du prêt peut être garanti.

La période de formalisation des prêts hypothécaires couverts par ce régime de garantie prendra fin le 31 décembre 2025, avec la possibilité d'une prolongation de deux ans en fonction de la demande et des conditions économiques.

Le prêt à garantir peut atteindre jusqu'à 100 % de la valeur la plus basse entre la valeur d'expertise et le prix d'achat du logement.

Enfin, il est important de noter que cette garantie durera au maximum 10 ans, quelle que soit la durée de remboursement du prêt ou l'existence d'un délai de grâce. De plus, le Ministère partagera jusqu'à 20 % du risque du capital total de chaque prêt hypothécaire avec l'institution prêteuse, à des conditions égales.

Avantages liés au remboursement des prêts hypothécaires en 2025

Outre tout ce qui précède, les mesures du Code de bonnes pratiques 2022 ont été renouvelées pour 2025 afin d'aider ceux qui ont déjà un prêt hypothécaire et qui sont confrontés aux effets de la hausse des taux d'intérêt, mais avec certaines limites.

Concrètement, la période d’application de ces mesures a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2025 ou jusqu’en mai 2026 pour les personnes résidant dans les zones touchées par les crues soudaines d’octobre de l’année dernière.

Ces mesures visent à atténuer les effets de l'inflation sur les citoyens ayant des prêts hypothécaires. Par conséquent, certaines de ces dispositions seront progressivement supprimées cette année en raison du ralentissement économique.

Voici les exigences pour être éligible au Code de bonnes pratiques 2025 :

• Le programme s'adresse aux personnes physiques disposant de prêts ou de crédits garantis par une hypothèque sur leur résidence principale ou sur l'emprunteur non débiteur, dont le prix d'achat ne dépasse pas 300 000 €, tel qu'établi jusqu'au 31 décembre 2022.
• Le seuil de revenus pour bénéficier de l’aide au logement en 2025 restera fixé à 38 000 € bruts (soit 4,5 fois l’IPREM, soit le même qu’en 2024). En outre, la cellule familiale doit avoir connu un « changement significatif de sa situation économique » (en termes d’efforts pour accéder au logement) ou « des circonstances familiales de vulnérabilité particulière » doivent être apparues. Autre condition : le montant du prêt doit être supérieur à 30 % du revenu net de l’ensemble de la cellule familiale.

Les personnes répondant à ces exigences pourront accéder aux mesures suivantes :

• Novation de prêt hypothécaire

D’une part, il est possible d’allonger la durée de remboursement jusqu’à un maximum de 7 ans, sans dépasser une durée totale de 40 ans à compter de la date d’octroi du prêt. Toutefois, l’allongement de la durée ne peut pas entraîner une réduction de la mensualité en dessous du montant qui était payé au 1er juin 2022.

Une autre option consiste à fixer, par le biais d'un délai de grâce total ou partiel sur le principal, le montant mensuel correspondant au montant payé le 1er juin 2022, ou au montant du premier versement pour les prêts formalisés après cette date. Ce délai peut être fixé à 12 mois à compter de la novation. Le principal non amorti produira des intérêts à un taux résultant de l'application d'une réduction de 0,5 % à la valeur actuelle nette du prêt.

Ces deux mesures peuvent être utilisées ensemble.

• Passer d'un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt hypothécaire à taux fixe

Le Code de bonnes pratiques prévoit également la possibilité de convertir la formule de calcul des intérêts initialement convenue d’un taux variable en un taux fixe, en fonction du taux fixe proposé par l’établissement prêteur.

Toutefois, à compter du 31 décembre, le bénéfice de ne pas payer d’intérêts ou de commissions en cas de remboursement anticipé total ou partiel ou d’amortissement de prêts et crédits hypothécaires à taux variable – ainsi que pour la conversion d’un prêt hypothécaire d’un taux variable à un taux fixe – a expiré.

Si vous souhaitez bénéficier de l'une de ces mesures, vous pouvez utiliser le simulateur créé par la Banque d'Espagne (BdE). Il vous suffit de saisir une série de données sur votre prêt immobilier, vos revenus et votre situation familiale pour voir à quelles prestations vous pouvez prétendre et comment en faire la demande.