Empuriabrava, la « Venise catalane », marque le début d'un boom du luxe nautique et de l'immobilier

Aux premières heures du matin, lorsque le soleil effleure à peine la surface de l'eau, le canal principal d'Empuriabrava se transforme en un miroir parfait. Les façades blanches de ses maisons se dédoublent dans son reflet, et le silence n'est rompu que par le doux murmure d'un moteur hors-bord. Pourtant, ce paysage paisible est sur le point de changer : la rénovation du pont du Grand Canal permettra aux navires plus grands d'accéder aux propriétés situées au-delà de ce passage historique. Pour beaucoup, cet ajustement technique pourrait marquer un tournant pour la plus grande marina résidentielle d'Europe et, selon des sources consultées par idealista/news, pourrait faire flamber les prix de l'immobilier dans la région.

Jusqu'à présent, les habitations situées au-delà du pont étaient défavorisées par rapport à celles offrant un accès direct à la mer. Le gabarit restreint empêchait le passage des bateaux plus grands, un facteur déterminant pour de nombreux amateurs de nautisme. La rénovation, qui surélèvera le tablier du pont d'environ 80 centimètres, allégera cette contrainte et ouvrira la voie à des yachts et voiliers de plus grande taille. Si ce changement peut paraître modeste, ses répercussions économiques et urbaines pourraient s'avérer considérables. Les travaux devraient débuter en octobre.

Concernant les prix, l'impact immédiat semble modéré. Jordi Mercader, associé gérant de Barnes Costa Brava, explique : « Mi-2025, nous constatons déjà une légère hausse des prix – entre 5 % et 8 % par an – sur le littoral, y compris à Empuriabrava. Cependant, nous n'avons pas encore constaté de surcote pour les propriétés situées au-delà du pont. » Selon ses chiffres, les maisons donnant sur le canal sont actuellement évaluées entre 4 000 € et 6 000 €/m², sans distinction claire jusqu'à présent entre les zones situées de part et d'autre du canal.

Nadine Wendt, directrice d'Engel & Völkers Empuriabrava , partage cette prudence : « Un projet similaire a été réalisé sur un autre pont de la région, et son impact sur le marché a été limité. » Selon elle, la rénovation à venir améliorera à la fois la sécurité de passage et la sensation d'espace, « mais elle ne change pas fondamentalement le type de bateaux qui peuvent y passer. » Plutôt que de modifier le profil des acheteurs potentiels, elle estime que le projet améliorera principalement le confort pour ceux qui s'intéressent déjà à la région.

D'autres agents, cependant, détectent déjà des signes clairs de mouvement. Stefan Bont, directeur de Walter Haus sur la Costa Brava, note que depuis l'annonce, « une reprise a été observée dans le segment supérieur, avec l'arrivée de plusieurs maisons haut de gamme sur le marché ». Son évaluation concorde avec les données d'idealista : si le prix moyen d'une propriété à Empuriabrava se situe autour de 3 500 €/m², les maisons situées sur de larges canaux ou avec de grands amarrages dépassent facilement les 4 500 €/m², le segment ultra-luxe atteignant des chiffres nettement supérieurs.

Un nouvel acheteur à Empuriabrava ?

Quant à l'acheteur cible, Mercader estime que la rénovation séduira les « amateurs de navigation haut de gamme, les propriétaires de yachts et les professionnels de la voile recherchant un accès direct du canal à la mer ». Ce profil est majoritairement international et représente déjà entre 20 % et 25 % des transactions locales, souvent motivées par l'attrait d'un amarrage privé. Wendt affirme que le public cible restera globalement inchangé, même si les acheteurs bénéficieront d'une plus grande liberté pour opter pour des bateaux légèrement plus hauts. Bont, quant à lui, confirme que son portefeuille de clients comprend des propriétaires de grands bateaux pour qui l'accessibilité à l'amarrage est un critère déterminant lors de l'achat d'une maison.

La question de savoir si la rénovation permettra de niveler les prix des propriétés le long du canal reste sujette à débat. Mercader affirme qu'elle « pourrait remodeler le paysage immobilier : les propriétés situées au-delà du pont, historiquement moins chères, pourraient commencer à converger vers celles situées plus près de la mer. » Bont est confiant quant à une hausse plus large, non seulement dans le segment du luxe, mais aussi dans le milieu de gamme. Wendt, plus prudent, souligne que des facteurs tels que l'orientation, l'état du bien et la proximité de la mer continueront de jouer un rôle déterminant dans la détermination des prix.

Pour certains, l'attrait potentiel du segment ultra-luxueux est évident. « Empuriabrava propose déjà des villas à plus de 1 ou 2 millions d'euros, avec des amarrages privés jusqu'à 25 mètres », note Mercader. « Si l'accès des bateaux plus grands au-delà du pont est rendu possible, promoteurs et investisseurs pourraient accélérer la création de résidences exclusives destinées aux acquéreurs fortunés. »

Bont anticipe également l'arrivée d'une clientèle fortunée et la construction de nouvelles résidences haut de gamme. Wendt prévient toutefois que l'accès des grands bateaux ne sera possible que dans certaines zones. Cette rénovation à elle seule ne devrait donc pas déclencher un boom du luxe, même si elle renforcera sans aucun doute la réputation d'Empuriabrava comme destination nautique de premier ordre.

À mesure que les travaux avancent, les attentes augmentent. L'amélioration du pont ne se contentera pas de faciliter la navigation : elle pourrait servir de catalyseur à une transformation plus vaste, contribuant à rééquilibrer les valeurs, à revitaliser des zones auparavant moins prisées et à consolider Empuriabrava comme l'un des lieux les plus prisés pour vivre, investir et profiter de la mer sur la Costa Brava. Si son impact final dépendra de facteurs tels que la demande internationale, les tendances du marché et l'offre limitée le long du canal, une chose semble certaine : l'horizon de la « Venise catalane » n'a jamais été aussi clair.