Avec la « nouvelle normalité », les agents immobiliers en Espagne commencent à se demander quelles seront les conséquences et quelles sont les clés pour la reprise à la suite de la crise du coronavirus. Raf Jacob, économiste spécialisé en finance et membre du conseil d'administration de l'Association espagnole des acheteurs personnels en immobilier (« Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario ») et professeur à l'Université de Barcelone du Master de l'immobilier, a donné son avis sur la situation dans un article qui expose quel sera l'impact de la COVID-19 sur le marché immobilier en Espagne et en particulier à Barcelone, quelles seront les 7 clés de la reprise, y compris les conséquences positives qui pourraient résulter de la crise. Jacob est également PDG d'Inspire Boutique Apartments.
Une crise, mais très différente de la crise financière et immobilière de 2008
Beaucoup de gens supposent rapidement et publient les déclarations correspondantes sur les réseaux sociaux, que la COVID-19 aura les mêmes effets sur le logement que la crise que nous avons connue il y a 12 ans. Ils se souviennent essentiellement que les prix de l'immobilier en Espagne ont chuté d'environ 40 %. Cela était dû à la bulle immobilière. Aujourd'hui, l'immobilier et les marchés financiers sont en meilleure santé, la situation d'endettement des propriétaires est meilleure, car il y a de l'épargne et les taux d'intérêt sont historiquement bas.
Il n'y a aucune raison de s'attendre à une baisse similaire des prix en raison du coronavirus. Mais l'économie est de facto au point mort, une récession économique se profile, et peut-être même une éventuelle période de déflation. Le marché du logement dépend directement de la santé de l'économie.
Dans son rapport, Jacob déclare également que comparer les deux crises en termes d'impact sur les prix des logements est une erreur qui peut conduire à de mauvaises décisions que les acheteurs pourraient regretter pendant des années. Voici pourquoi.
À quoi s'attendre pour le marché du logement en 2020
Les prix vont-ils baisser ? Bien sûr qu'ils le feront ! Et il y aura moins de transactions, moins d'acheteurs et moins de vendeurs. Les vendeurs souffriront plus que les acheteurs et les zones côtières, en particulier les résidences secondaires, connaîtront les périodes les plus difficiles. Les principaux emplacements dans les grandes villes attireront l'intérêt des acheteurs.
De nombreuses agences immobilières vont disparaître faute de business, celles qui donnent peu ou pas de service en premier. Il existe cependant une opportunité pour les acheteurs qui regardent au-delà de la crise actuelle et ne sont pas influencés par la peur. Jacob pense que les jeunes investisseurs sont les candidats pour profiter de cette nouvelle situation où acheteurs et vendeurs devront s'adapter.
Oubliez vos repères habituels
En l'espace de quelques jours à peine, l'activité d'achat et de vente de biens immobiliers est tombée à près de 0%. Nous pouvons nous attendre à ce que cette activité reprenne peu de temps après l'amélioration de la situation sanitaire, mais d'ici là, les choses seront plutôt différentes.
Disons qu'en janvier, un acheteur ou un vendeur potentiel avait une large connaissance du marché immobilier et des prix dans des villes comme Barcelone. Cependant, dans le climat actuel, ces références pourraient conduire à une très mauvaise décision (ou au moins une décision loin d'être idéale) en juin. Comprendre la nouvelle situation et adapter votre stratégie est crucial. C'est pourquoi vous devriez oublier vos repères et points de référence selon Jacob.
L'impact sera plus dur pour les vendeurs que pour les acheteurs
Certains vendeurs attendront de voir s'ils peuvent vendre et d'autres vendeurs retireront simplement leur maison du marché s'ils n'ont pas besoin de vendre de façon urgente. Cela réduira le volume des transactions, car il n'y aura pas autant de produits sur le marché.
Mais la réalité sera que le ralentissement économique et l'incertitude inciteront de nombreux propriétaires à vendre et qu'ils devront ajuster leurs attentes en matière de prix. Alors qu'un acheteur ou un investisseur peut attendre, les particuliers, les familles, les entrepreneurs ou les investisseurs qui ont besoin d'argent à court terme pour des raisons personnelles ou professionnelles seront obligés de vendre des actifs non essentiels et ne pourront pas attendre. Ils vendront d'abord leur résidence secondaire, s'ils en ont une, ou des appartements loués, car aucun des deux n'est indispensable.
Avec moins d'acheteurs sur le marché et une plus grande proportion d'acheteurs en quête d'opportunités, les vendeurs devront également ajuster leurs prix de vente. Le problème est que la plupart des propriétaires pensent que leur maison est bien meilleure et vaut mieux que celle de leur voisin ou de leur ami, alors qu'en règle générale cela n'est pas le cas
Si vous avez besoin de vendre, faites face à la réalité et limitez votre exposition aux baisses de prix, car vous pouvez perdre votre chance de vendre et vous n'aurez probablement pas une seconde chance comme celle-ci dans un proche avenir. Jacob conseille également de demander conseil à un professionnel si vous hésitez à ce sujet.
Investisseurs piégés qui ont besoin d'un « plan B »
Les principales villes du pays comptent un grand nombre d'investisseurs (familles, hommes d'affaires et étrangers entre autres) qui, ces dernières années, ont spéculé avec trop de confiance dans l'achat, la réforme et la vente de maisons. Ils possèdent actuellement une ou plusieurs propriétés et ne trouvent pas de débouché sur le marché.
Si vous vous trouvez dans cette situation, abandonnez votre plan A et passez à un plan B ou C. Jacob ajoute qu'il a des conversations similaires tous les jours et comprend à quel point ces investisseurs sont inquiets. « Je dois vous avertir que la rentabilité ne sera pas atteint cette année. De plus, les coûts fixes et variables grignoteront les bénéfices un peu plus chaque mois. » Si tel est votre cas, Jacob conseille de vendre aujourd'hui, même avec une marge inférieure ou négative et explique que cela vaut peut être mieux que d'attendre. Il recommande également d'être créatif. Parlez à votre banque, renégociez les conditions de financement ou essayez de louer la maison en attendant. Mais surtout, ne vous en tenez pas à votre plan A si vous devez vendre cette année.
La crise du coronavirus créera des opportunités pour les acheteurs ou investisseurs solvables
La solvabilité ne signifie pas avoir une grosse somme d'argent sur le compte bancaire. Cela signifie avoir un emploi stable plus quelques économies et donc avoir accès à un prêt hypothécaire. Bien sûr, à Barcelone et dans d'autres villes espagnoles, il y a beaucoup de gens qui appartiennent à ce groupe.
Jacob note que les investisseurs rajeunissent. Les jeunes achètent plus facilement pendant et juste après une crise que les investisseurs plus âgés. Ils n'ont aucune référence de perte, ils voient davantage l'opportunité, ils sont bien informés et/ou conseillés.
Si vous êtes solvable, vous pouvez obtenir un taux d'intérêt jamais vu auparavant, et nous parlons ici des taux minimaux historiques. Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe pour 10, 20 ou même 30 ans (pour les jeunes investisseurs). Vous créerez donc de la richesse, en utilisant le levier financier des banques à un coût quasiment insignifiant.
Ces acheteurs solvables pourront acheter, investir très peu de fonds propres (entre 50 000 euros et 100 000 euros), et acheter un appartement dans un excellent quartier qui leur procurera une tranquillité d'esprit, des cash-flows mensuels positifs et des rendements qui peuvent dépasser 10 % du capital investi. Ces acheteurs auront également acheté à prix réduit, ce qui augmente les chances de réévaluation.
Et ils auront acheté dans des quartiers emblématiques de Barcelone et d'autres grandes villes d'Espagne. À Barcelone, par exemple, on verra plus d'acheteurs dans le centre-ville et dans la partie haute, une zone qui, jusqu'à présent, était prohibitive. Il y aura des opportunités d'achat dans les districts de l'Eixample, Sant Gervasi, Borne et Gracia entre autres. Il est important de souligner que les opportunités ne dépendent pas seulement de la zone, mais aussi de la situation personnelle du propriétaire et de sa nécessité de vendre. C'est un facteur clé.
Il y aura des opportunités et même des bonnes affaires, mais elles ne dureront pas éternellement et n'iront peut-être même pas jusqu'en 2021.
Pour conclure son propos, Jacob déclare : « Je doute que les personnes qui ont besoin de vendre baissent leurs prix publiquement sur les plateformes en ligne. Ils le feront en privé. Ils devront se battre pour des remises importantes dans une négociation, avec une bonne stratégie. Mais avant cela, vous devez trouver ces appartements, bien sûr. »
Comment la COVID-19 peut-elle avoir un impact sur les prix de l'immobilier ?
Les prix varieront probablement peu au départ, au cours des prochaines semaines, mais ensuite la différence entre les prix demandés par les vendeurs et le prix de clôture diminuera et les prix des logements baisseront, légèrement ou plus significativement, en fonction des caractéristiques de l'appartement, la zone et l'urgence de la vente.
Pour Barcelone, une baisse de prix de l'ordre de 7 % à 8 % est possible. Madrid pourrait baisser un peu plus et l'Espagne en moyenne pourrait accuser une baisse d'environ 10 % au cours de cette année. Pour les maisons de vacances dans les zones côtières, le problème peut être très différent et nous pourrions voir une situation où les courbes de l'offre et de la demande de logements auront du mal à se croiser, ce qui signifie que de nombreuses transactions ne se matérialiseront tout simplement pas.
Combien de temps cela va-t-il durer ? L'impact sera plus important à court terme et si les stimuli financiers et fiscaux nécessaires sont mis en œuvre depuis l'Espagne et l'Europe, nous verrons une courbe de croissance positive en 2021. En termes d'immobilier, c'est peu de temps. Par exemple, si vous envisagez d'acheter : lorsque vous aurez décidé comment agir, que vous aurez trouvé la propriété et effectué l'achat, juin ou septembre seront arrivés.