So wirkt sich die Coronakrise auf den spanischen Immobilienmarkt aus

Viele Immobilienmakler in Spanien richten ihren Blick bereits auf die „neue Normalität“ nach der Coronakrise und fragen sich, wie diese konkret auf dem Immobilienmarkt aussehen und sich auf ihre Tätigkeit auswirken wird. Raf Jacob, ein auf Finanzen spezialisierter Ökonom und Mitglied des Verwaltungsrates der spanischen Vereinigung der Immobilien Personal Shopper („Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario“) und Professor im Masterstudiengang Immobilien an der Universität Barcelona, äußert in diesem Artikel seine Meinung zur Situation auf dem spanischen Immobilienmarkt und den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Sektor, speziell in Barcelona. Er identifiziert 7 wichtige Punkte für die Erholung der Immobilienbranche, einschließlich einiger positiver Folgen der Coronakrise. Jacob ist auch CEO von Inspire Boutique Apartments.

Die Coronakrise entscheidet sich stark von der Finanz- und Immobilienkrise von 2008

In den sozialen Netzwerken werden viele Meinungen dazu geäußert, dass die Coronakrise die gleichen Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben wird wie die Krise, die wir vor 12 Jahren erlebt haben. Dabei wird vor allem daran erinnert, dass die Immobilienpreise in Spanien um etwa 40% fielen. Das lag an der Immobilienblase. Heute sind sowohl die Immobilien- als auch die Finanzmärkte gesünder, die Verschuldungssituation der Eigentümer ist besser, weil sie über Ersparnisse verfügen und die Zinssätze sind auf einem historischen Tiefstand.

Nichts deutet daraufhin, dass es aufgrund der Coronakrise zu einem ähnlichen Preisverfall kommen wird. Die Wirtschaft steht jedoch still und es eine Rezession, vielleicht sogar eine Deflation. Der Wohnungsmarkt hängt direkt von der Situation der Wirtschaft ab.

In seinem Bericht stellt Jacob auch fest, dass der Vergleich beider Krisen hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Immobilienpreise ein Fehler ist, der zu falschen Entscheidungen führen kann, die die Käufer möglicherweise jahrelang bereuen werden.

Was Sie vom Immobilienmarkt im Jahr 2020 erwarten können

Werden die Immobilienpreise in Spanien sinken? Natürlich! Es wird auch weniger Käufe und Verkäufe geben. Dabei werden die Verkäufer werden als die Käufer leiden. Vor allem auf die Küstengebiete, in denen überwiegend Zweitwohnungen gekauft werden, haben schwierige Zeiten vor sich. Der Immobilienmarkt in den spanischen Großstädten wird hingegen das Interesse der Käufer wecken.

Viele Immobilienagenturen werden aufgrund mangelnder Verkäufe verschwinden, allen voran diejenigen, die einen schlechten Service bieten oder über ein zu kleines Portfolio verfügen. Es gibt jedoch Möglichkeiten für diejenigen Käufer, die über die aktuelle Krise hinausblicken und sich nicht von der allgemeinen Angst beeinflussen lassen. Jacob glaubt, dass junge Investoren die idealen Kandidaten sind, um diese neue Situation zu nutzen, in der sich Käufer und Verkäufer anpassen müssen.

Vergessen Sie Ihre Benchmarks

Innerhalb weniger Tage ist die Kauf- und Verkaufsaktivität von Immobilien auf fast 0% gesunken. Wir können davon ausgehen, dass diese Aktivität im Zuge der Lockerungen der Ausgangssperre wieder aufgenommen wird, aber bis dahin wird sich vieles ändern.

Nehmen wir an, ein potenzieller Käufer oder Verkäufer kannte sich im Januar gut auf dem Immobilienmarkt und mit den Preisen in Städten wie Barcelona aus. Aktuell könnten diese Referenzwerte jedoch zu einer sehr schlechten (oder zumindest nicht idealen) Entscheidung führen. Es ist wichtig, die neue Situation zu verstehen und die Strategie daran anzupassen. Deshalb sollten Sie laut Jacob Ihre Benchmarks und Referenzwerte vergessen.

Schlimmere Auswirkungen für Verkäufer als für Käufer

Einige Verkäufer werden abwarten, um zu sehen, ob sie ihre Immobilie verkaufen können, während andere Verkäufer ihr Haus oder ihre Wohnung direkt vom Markt nehmen werden, insofern der Verkauf nicht eilt. Dies wird das Volumen der abgeschlossenen Immobiliengeschäfte reduzieren, da weniger Produkte auf dem Markt sind.

Aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs und der Unsicherheit werden sich jedoch viele Immobilienbesitzer zum Verkauf gezwungen sehen, wobei sie ihre Preiserwartungen anpassen werden müssen. Während ein Käufer oder Investor warten kann, benötigen Privatpersonen, Familien, Unternehmer oder Investoren aus persönlichen oder geschäftlichen Gründen vielleicht kurzfristig Geld und sehen sich so gezwungen, nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte zu verkaufen, ohne auf eine positivere Preisentwicklung warten zu können. Viele Privatpersonen verkaufen zunächst einen Nebenwohnsitz oder Wohnungen, die sie vermieten.

Es gibt weniger Käufer auf dem Markt und einem größeren Anteil von Käufern, die nach Schnäppchen suchen, so dass die Verkäufer auch ihre Preise anpassen müssen. Das Problem ist, dass der Großteil der Hausbesitzer glaubt, dass ihre Immobilie mehr wert ist als die des Nachbarn, obwohl sie dies nicht ist.

Wenn Sie momentan verkaufen müssen, stellen Sie sich der Realität und reduzieren Sie das Risiko eines weiteren Preisverfalls. Sie könnten sonst Ihre Chance verlieren, Ihre Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen. Ziehen Sie notfalls professionallen Rat heran, wenn Sie Zweifel haben sollten.

Investoren in der Sackgasse, die einen Plan B brauchen

In den Provinzhauptstädten Spaniens gibt es zahlreiche Investoren (unter anderem Familien, Geschäftsleute und auch Ausländer), die in den letzten Jahren freiherzig mit dem Kauf, der Restaurarierung und dem Verkauf von Immobilien spekuliert haben. Sie besitzen momentan eine oder mehrere Immobilien und finden keinen Ausweg aus dem Markt.

Sollten Sie sich in dieser Situation befinden, geben Sie Ihren Plan A auf und fahren Sie mit Plan B oder C fort. Jacob fügt hinzu, dass er jeden Tag ähnliche Gespräche führt und die Sorgen der Investoren versteht. „Ich muss Sie warnen, dass die Erwartungen Ihres Business-Case dieses Jahr nicht erfüllt werden. Außerdem werden die festen und variablen Kosten Monat für Monat den Gewinn verschlingen.“ Wenn dies Ihr Fall ist, rät Jacob, dass es besser sein kann, jetzt zu verkaufen, selbst einer einer niedrigeren oder negativen Marge. Außerdem sollten Sie kreativ sein. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, verhandeln Sie die Finanzierungsbedingungen neu oder versuchen Sie, die Immobilie in der Zwischenzeit zu vermieten. Beharren Sie aber vor allem nicht auf Ihrem Plan A, wenn Sie dieses Jahr unbedingt verkaufen müssen.

Das Coronavirus bietet Möglichkeiten für solvente Käufer und auf die Zukunft ausgerichtete Investoren

Solvenz bedeutet nicht, einen großen Geldbetrag auf dem Bankkonto zu haben. Es bedeutet vielmehr einen stabilen Arbeitsplatz sowie einige Ersparnisse und damit den Zugang zu einer Hypothek zu haben. Natürlich gehören viele Menschen in Barcelona und anderen spanischen Städten zu dieser Gruppe.

Jacob merkt an, dass Investmentkäufer immer jünger werden. Junge Menschen kaufen eher während und kurz nach einer Krise als ältere Investoren. Sie haben keine Verluste und sehen vor allem eine gute Chance, sie sind gut informiert oder beraten.

Wenn Sie solvent sind, können Sie aktuell von historisch niedrigen Zinssätzen profitieren. Sie können ein Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von 10, 20 oder sogar 30 Jahren (für jüngere Anleger) abschließen.

Diese solventen Käufer können mit sehr wenig Eigenkapital (50.000 bis 100.000 Euro) Immobilien in ausgezeichneten Gegenden kaufen, was ihnen Sicherheit, einen positiven Cashflow und Renditen von über 10% des investierten Kapitals bietet. Diese Käufer haben auch zu heruntergesetzten Preisen gekauft, was die Chancen auf eine Wertsteigerung erhöht.

Sie werden in den angesehendsten Gegenden von Barcelona und anderen spanischen Großstädten kaufen. In Barcelona zum Beispiel werden sich die Käufer auf die Innenstadt und die höher gelegenen Bereiche konzentrieren, die vorher unerschwinglich waren. In den Stadtvierteln Eixample, Sant Gervasi, Borne und Gracia wird es unter anderem gute Angebote geben. Es ist wichtig zu betonen, dass die Möglichkeiten nicht nur von der Region abhängen, sondern auch von der persönlichen Situation des Eigentümers, wobei die Dringlichkeit des Verkaufs ein Schlüsselfaktor ist.

Es wird viele günstige Gelegenheiten geben, die allerdings nicht lange auf dem Markt sein werden.

Abschließend stellt Jacob fest: „Ich bezweifle, dass Besitzer, die verkaufen müssen, ihre Preise auf den Online-Plattformen senken werden. Sie werden dies privat im Gespräch mit den Interessenten tun. Käufer müssen bei den Verhandlungen mit einer guten Strategie um Preisnachlässe kämpfen. Aber vorher müssen sie natürliche entsprechende Immobilien finden.“

Wie kann COVID-19 die Immobilienpreise beeinflussen?

Die Preise werden in den nächsten Wochen wahrscheinlich zunächst kaum variieren. Dann wird sich jedoch die Differenz zwischen den von den Verkäufern geforderten Preisen und den tatsächlichen Verkaufspreisen verringern und die Immobilienpreise werden je nach den Merkmalen des Objekts, der Lage und der Dringlichkeit des Verkaufs leicht oder deutlich fallen.

Für Barcelona sind Preissenkungen von 7% bis 8% möglich. In Madrid könnten sie etwas mehr sinken und in ganz Spanien könnten die Preise im Laufe dieses Jahres im Durchschnitt um rund 10% sinken. Bei Ferienhäusern in Küstengebieten könnte es ein anderes Problem geben, wenn die Angebots- und Nachfragekurve sich nicht kreuzen, so dass viele Immobilienkäufe direkt nicht zustande kommen werden.

Wie lange wird diese Situation andauern? Die größten Auswirkungen wird es kurzfristig geben. Doch wenn die erforderlichen finanziellen und steuerlichen Anreize aus Spanien und Europa umgesetzt werden, werden wir 2021 eine positive Wachstumskurve sehen. In Bezug auf den Immobilienmarkt ist dies eine kurze Zeitspanne. Denken Sie beispielsweise an den Immobilienkauf: Bis Sie sich zum Kauf entschlossen, eine passende Immobilie gefunden und den Vertrag abgeschlossen haben, ist es vielleicht schon September.