Com os olhos já postos no que se está a chamar a "nueva normalidad", os agentes imobiliários em Espanha começam a perguntar-se quais serão as consequências, como será a recuperação e quais são as chaves para um regresso bem sucedido na sequência da crise do coronavírus. Raf Jacob, economista especializado em finanças e membro do Conselho de Administração Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario e professor da Universidade de Barcelona no curso de Mestrado em Imobiliário, deu a sua opinião sobre a situação num artigo sobre o impacto da COVID-19 no mercado imobiliário em Espanha e, em particular, em Barcelona, e sobre quais serão as 7 chaves para a sua posterior recuperação, incluindo algumas consequências positivas que poderão advir da crise. Jacob é também CEO da Inspire Boutique Apartments.
Uma crise muito diferente da crise financeira e imobiliária de 2008
Muitas pessoas assumem rapidamente, e publicam declarações correspondentes nas redes sociais, que a COVID-19 irá causar os mesmos efeitos na habitação que a crise que vivemos há 12 anos. Essas pessoas lembram-se, basicamente, que os preços dos imóveis em Espanha caíram cerca de 40%, devido à bolha imobiliária. Hoje em dia, tanto o mercado imobiliário como o financeiro são mais saudáveis, a situação de endividamento dos proprietários é melhor, já que existem poupanças e as taxas de juro são historicamente baixas.
Não há razão para esperar uma queda semelhante nos preços em resultado do coronavírus. Mas a economia está, de fato, num impasse, aproxima-se uma recessão económica, e talvez mesmo um possível período de deflação. O mercado da habitação depende diretamente da saúde da economia.
No seu relatório, Jacob afirma também que comparar ambas as crises em termos do seu impacto nos preços da habitação é um erro que pode levar a decisões que os compradores poderão lamentar durante anos. Eis a razão.
O que esperar do mercado da habitação em 2020
Os preços irão descer? Claro que sim! E haverá menos transacções, menos compradores e menos vendedores. Os vendedores vão sofrer mais do que os compradores e as zonas costeiras, especialmente as segundas residências, vão enfrentar os momentos mais difíceis. As principais zonas das grandes cidades vão atrair o interesse dos compradores.
Muitas agências imobiliárias desaparecerão por falta de negócio, principalmente as que prestam poucos ou maus serviços. Há, no entanto, uma oportunidade para os compradores que olham para além da crise atual e não são influenciados pelo medo. Jacob acredita que os investidores mais jovens são os candidatos a tirar partido desta nova situação durante a qual compradores e vendedores terão de se adaptar.
Esquece os teus parâmetros de referência
Num período de apenas alguns dias, a atividade de compra e venda de imóveis caiu para quase 0%. Podemos esperar que esta atividade seja retomada pouco depois de que a situação do coronavírus melhore, mas até lá as coisas serão bastante diferentes.
Digamos que, em janeiro, um potencial comprador ou vendedor tinha um amplo conhecimento do mercado imobiliário e dos preços em cidades como Barcelona. No entanto, no clima atual, essas referências podem levar a uma decisão bastante má (ou, pelo menos, a uma que seja menos do que ideal) em junho. Compreender a nova situação e adaptar a estratégia à mesma é crucial. Por essa razão, devemos esquecer as referências anteriores, segundo Jacob.
O impacto será mais difícil para os vendedores do que para os compradores
Alguns vendedores esperarão para ver se conseguem vender e outros simplesmente retirarão a sua casa do mercado se não tiverem necessidade ou urgência de vender. Isto reduzirá o volume de transacções, porque não haverá tanto produto no mercado.
Mas, a realidade será que a desaceleração económica e a incerteza levarão muitos proprietários a vender e a ajustar as suas expetativas de preço. Enquanto um comprador ou investidor pode esperar, indivíduos, famílias, empresários ou investidores que precisam de dinheiro a curto prazo, por razões pessoais ou comerciais, serão forçados a vender ativos não essenciais e não poderão esperar. Em primeiro lugar, venderão a sua segunda casa, se a tiverem, ou apartamentos que estejam arrendados, uma vez que ambos não são essenciais.
Com menos compradores no mercado e uma maior parcela de compradores desejosos de oportunidades, os vendedores também terão de ajustar os seus preços de venda. O problema é que a maioria dos proprietários pensa que a sua casa é muito melhor e vale mais do que a do seu vizinho ou amigo, quando na verdade não vale mais nem é melhor.
Se necessitas vender, enfrenta a realidade e limita a tua exposição às dificuldades, porque podes perder a tua oportunidade de vender e, provavelmente, não terá uma segunda oportunidade como esta num futuro próximo. Jacob salienta ainda que, se tens dúvidas a este respeito, deves procurar aconselhamento profissional.
Investidores encurralados que precisam de um "plano B
As principais cidades do país têm um grande número de investidores (famílias, empresários e estrangeiros, entre outros) que, nos últimos anos, têm especulado com demasiada confiança na compra, reabilitação e venda de casas. Atualmente, possuem uma ou mais propriedades e não conseguem encontrar uma saída para o mercado.
Se te encontras nesta situação, abandona o teu plano A e passa a um plano B ou C. Jacob acrescenta que tem conversas semelhantes todos os dias e compreende o quanto estes investidores estão preocupados. "Devo avisar que o plano de negócios não será cumprido este ano". Além disso, os custos fixos e variáveis irão consumir os lucros mês a mês". Se este é o teu caso, o conselho de Jacob é que vendas hoje, mesmo com uma margem inferior ou negativa, podes conseguir melhores resultados do que se esperares até ao final deste ano e deves ser criativo. Fala com o teu banco, renegocia as condições de financiamento ou tenta, entretanto, arrendar a casa. Mas, acima de tudo, não te limites ao teu plano A, se precisares de vender este ano.
O coronavírus vai criar oportunidades para compradores ou investidores solventes
A solvabilidade não significa ter uma grande quantidade de dinheiro na conta bancária. Significa ter um emprego estável mais alguma poupança e, portanto, acesso a um crédito habitação. Evidentemente, em Barcelona e noutras cidades espanholas há muitas pessoas que pertencem a este grupo.
Jacob observa que os compradores de investimentos são cada vez mais jovens. Os jovens compram com maior facilidade durante e após uma crise do que os investidores mais velhos. Não têm referências de perdas, detectam melhor as oportunidade, estão bem informados e/ou são aconselhados.
Se és for solvente, podes obter uma taxa de juro nunca antes vista, e aqui estamos a falar de taxas mínimas históricas. Podes obter uma hipoteca de taxa fixa por 10, 20 ou mesmo 30 anos (para investidores mais jovens). Assim, criarás riqueza, utilizando a capacidade financeira do banco a um custo quase irrelevante.
Estes compradores solventes poderão comprar, investindo muito pouco capital próprio (50.000 euros-100.000 euros), e comprar um apartamento numa zona excelente, o que lhes dará tranquilidade, fluxos de caixa mensais positivos e rendimentos que podem exceder 10% do capital investido. Estes compradores poderão também comprar com desconto, o que aumenta as hipóteses de revalorização.
E terão comprado em zonas emblemáticas de Barcelona e de outras grandes cidades espanholas. Em Barcelona, por exemplo, haverá mais compradores no centro da cidade e na zona superior, uma zona que, até agora, era proibitiva. Haverá oportunidades de compra nos distritos de Eixample, Sant Gervasi, Borne e Gracia, entre outros. É importante salientar que as oportunidades não dependem apenas da zona, mas também da situação pessoal do proprietário e da necessidade de vender que é um factor-chave.
Haverá oportunidades e até algumas pechinchas, mas não continuarão para sempre e talvez nem mesmo em 2021
Para concluir o seu ponto de vista, Jacob afirma: "Duvido que as pessoas com necessidade de vender baixem os seus preços publicamente nas plataformas online. Fá-lo-ão em privado. Terão de lutar por descontos significativos numa negociação, com uma boa estratégia. Mas antes disso, é necessário encontrar esses apartamentos".
Como pode a COVID-19 ter impacto nos preços dos imóveis?
Os preços, provavelmente, variarão pouco inicialmente, ao longo das próximas semanas, mas depois a diferença entre os preços pedidos pelos vendedores e o preço de fecho diminuirá, e os preços das casas cairão, ligeiramente ou mais significativamente, dependendo das características do imóvel, da zona e da urgência do vendedor.
Para Barcelona é possível prever uma descida de preços na ordem dos 7% a 8%. Madrid poderá descer um pouco mais e Espanha, em média, poderá reduzir cerca de 10% ao longo deste ano. Para as casas de férias nas zonas costeiras, o problema pode ser muito diferente, e podemos ver uma situação na qual as curvas da oferta e da procura de habitação terão dificuldade em cruzar-se, o que significa que muitas transacções simplesmente não se concretizarão.
Quanto tempo durará? O impacto será maior a curto prazo e se os estímulos financeiros e fiscais necessários forem implementados a partir de Espanha e da Europa, assistiremos a uma curva de crescimento positivo em 2021. Em termos de imobiliário, isso é um curto espaço de tempo. Por exemplo, se estás a pensar comprar: quando decidires como agir, e tiveres encontrado o imóvel e concluído a compra, já estaremos junho ou até setembro.