Con gli occhi già puntati su quella che viene definita la "nuova normalità", gli agenti immobiliari spagnoli stanno cominciando a chiedersi quali saranno le conseguenze e la ripresa e quali sono le chiavi di un ritorno di successo da svolgere nella scia della crisi del coronavirus. Raf Jacob, un economista specializzato in finanza e membro del Consiglio di amministrazione dell'Associazione spagnola di Personal Shopper del settore immobiliare ("Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario") e professore all'Università di Barcellona nel settore immobiliare, ha espresso la sua opinione sulla situazione in un articolo su quale sarà l'impatto del COVID-19 sul mercato immobiliare in Spagna e in particolare a Barcellona e quali saranno le 7 chiavi del suo successivo recupero, tra cui alcune conseguenze positive che potrebbero uscire dalla crisi.
Jacob è anche CEO di Inspire Boutique Apartments.
Una crisi, ma molto diversa dalla crisi finanziaria e immobiliare del 2008
Molte persone leggono e pubblicano rapidamente dichiarazioni sui social network, secondo cui il COVID-19 causerà gli stessi effetti sugli alloggi della crisi che abbiamo vissuto 12 anni fa. Queste persone ricordano sostanzialmente che i prezzi degli immobili in Spagna sono diminuiti di circa il 40%. Ciò era dovuto alla bolla immobiliare. Oggi sia il mercato immobiliare che quello finanziario sono più sani, la situazione del debito dei proprietari è migliore, perché ci sono risparmi e i tassi di interesse sono storicamente bassi.
Non c'è motivo di aspettarsi un calo simile dei prezzi a causa del coronavirus.
Ma l'economia è di fatto ferma, si profila una recessione economica e forse anche un possibile periodo di deflazione. Il mercato immobiliare dipende direttamente dalla salute dell'economia.
Nel suo rapporto, Jacob afferma anche che confrontare entrambe le crisi in termini di impatto sui prezzi delle abitazioni è un errore che può portare a decisioni sbagliate che gli acquirenti potrebbero rimpiangere per anni. Ecco perché.
Cosa aspettarsi dal mercato immobiliare nel 2020
I prezzi scenderanno? Certo! E ci saranno meno transazioni, meno acquirenti e meno venditori. I venditori soffriranno più degli acquirenti e le aree costiere, in particolare le seconde case, dovranno affrontare i momenti più difficili.
Le principali località nelle grandi città attireranno l'interesse degli acquirenti.
Molte agenzie immobiliari spariranno a causa della mancanza di affari, prima quelle che davano un servizio scarso o di poca qualità. Vi è tuttavia un'opportunità per quegli acquirenti che guardano oltre l'attuale crisi e non sono influenzati dalla paura.
Jacob crede che gli investitori più giovani siano i candidati per trarre vantaggio da questa nuova situazione in cui acquirenti e venditori dovranno adattarsi.
Dimentica i tuoi parametri di riferimento
In pochi giorni, l'attività di acquisto e vendita di immobili è scesa quasi allo 0%. Possiamo aspettarci che questa attività riprenda poco dopo il miglioramento della situazione del coronavirus, ma a quel punto le cose saranno piuttosto diverse.
Diciamo che a gennaio un potenziale acquirente o venditore aveva una vasta conoscenza del mercato immobiliare e dei prezzi in città come Barcellona. Tuttavia, nel clima attuale tali riferimenti potrebbero portare a una pessima decisione (o almeno una che è meno che ideale) a giugno. È fondamentale comprendere la nuova situazione e adattare la propria strategia ad essa. Ecco perché dovresti dimenticare i tuoi parametri di riferimento secondo Jacob.
L'impatto sarà più duro per i venditori che per gli acquirenti
Alcuni venditori aspetteranno di vedere se possono vendere, e altri venditori semplicemente ritireranno la loro casa dal mercato se non avranno bisogno o urgenza di vendere. Ciò ridurrà il volume delle transazioni, perché non ci sarà più prodotto sul mercato.
Ma la realtà sarà che la recessione economica e l'incertezza spingeranno molti proprietari di case a vendere e dovranno adattare le loro aspettative di prezzo.
Mentre un acquirente o un investitore può aspettare, individui, famiglie, imprenditori o investitori che hanno bisogno di denaro a breve termine per motivi personali o aziendali saranno costretti a vendere attività e non potranno aspettare.
In primo luogo venderanno la loro seconda casa, se ne hanno una, o gli appartamenti che vengono affittati, poiché entrambi non sono essenziali.
Con un minor numero di acquirenti sul mercato e una porzione più ampia di acquirenti assetati di opportunità, i venditori dovranno anche adeguare i loro prezzi di vendita. Il problema è che la maggior parte dei proprietari di case pensa che la loro casa sia migliore e valga più di quella del loro vicino mentre in realtà non è così.
Se hai bisogno di vendere, affronta la realtà e limita la tua esposizione alle flessioni, perché potresti perdere la possibilità di vendere e probabilmente non avrai una seconda possibilità nel prossimo futuro.
Investitori intrappolati che hanno bisogno di un piano B
Le principali città del paese hanno un gran numero di investitori (famiglie, uomini d'affari e stranieri, tra gli altri) che negli ultimi anni hanno speculato con troppa fiducia nell'acquisto, nella ristrutturazione e nella vendita di case. Attualmente possiedono una o più proprietà e non riescono a trovare una via d'uscita dal mercato.
Se ti trovi in questa situazione, abbandona il tuo piano A e passa a un piano B o C. Jacob aggiunge che ogni giorno ha conversazioni simili e capisce quanto siano preoccupati questi investitori.
Il consiglio di Jacob è che vendere oggi, anche con un margine inferiore o negativo, potrebbe essere meglio che aspettare fino a fine anno e raccomanda di essere creativo. Parla con la tua banca, rinegozia le condizioni del mutuo o prova a affittare la casa nel frattempo. Ma soprattutto, non attenerti al piano A se vuoi vendere quest'anno.
Il coronavirus creerà opportunità per acquirenti o investitori di solventi
Solvibilità non significa avere una grande quantità di denaro nel conto bancario. Significa avere un lavoro stabile più alcuni risparmi e quindi l'accesso a un mutuo. Certo, a Barcellona e in altre città spagnole ci sono molte persone che appartengono a questo gruppo.
Jacob nota che gli acquirenti di investimenti stanno diventando più giovani. I giovani acquistano più facilmente durante e subito dopo una crisi rispetto agli investitori più anziani. Non hanno riferimenti di perdita, vedono di più l'opportunità, sono ben informati e/o consigliati.
Se sei solvente, puoi ottenere un tasso di interesse mai visto prima, e qui stiamo parlando di tassi minimi storici. È possibile ottenere un mutuo a tasso fisso per 10, 20 o anche 30 anni (per gli investitori più giovani). Creerai quindi ricchezza, usando la leva finanziaria bancaria a un costo quasi irrilevante.
Questi acquirenti di solventi saranno in grado di acquistare, investendo pochissimo capitale (50.000 euro-100.000 euro) e acquistare un appartamento in un'area eccellente che garantirà loro tranquillità, flussi di cassa mensili positivi e rendimenti che possono superare il 10% sul loro capitale investito. Questi acquirenti avranno anche acquistato con uno sconto, il che aumenta le possibilità di rivalutazione.
E avranno acquistato in zone emblematiche di Barcellona e in altre grandi città della Spagna. A Barcellona, ad esempio, un numero maggiore di acquirenti sarà visto nel centro della città e nella zona superiore, un'area che fino ad ora era proibitiva. Ci saranno opportunità di acquisto nei distretti di Eixample, Sant Gervasi, Borne e Gracia. È importante sottolineare che le opportunità non dipendono solo dall'area, ma anche dalla situazione personale del proprietario e dalla necessità di vendere.
Ci saranno opportunità e potrai fare persino alcuni affari, ma non continueranno per sempre e forse nemmeno nel 2021.
Per concludere, Jacob afferma: "Dubito che le persone che hanno bisogno di vendere abbasseranno i loro prezzi pubblicamente sulle piattaforme online. Lo faranno privatamente. Dovranno lottare per sconti significativi in una trattativa, con una buona strategia. Ma prima devi trovare quegli appartamenti. "
In che modo COVID-19 può influire sui prezzi degli immobili?
I prezzi probabilmente varieranno inizialmente poco, nelle prossime settimane, ma poi la differenza tra i prezzi richiesti dai venditori e il prezzo di chiusura diminuirà e i prezzi delle case diminuiranno, leggermente o più significativamente, a seconda delle caratteristiche dell'appartamento, l'area e l'urgenza del venditore.
Per Barcellona è possibile un calo dei prezzi compreso tra il 7% e l'8%. Madrid potrebbe cadere un po' di più e la Spagna in media potrebbe adeguarsi di circa il 10% verso il basso nel corso di quest'anno. Per le case vacanza nelle zone costiere, il problema potrebbe essere molto diverso e potremmo vedere una situazione in cui le curve della domanda e dell'offerta abitativa faranno fatica ad alzarsi, il che significa che molte transazioni semplicemente non si materializzeranno.
Quanto durerà? L'impatto sarà maggiore a breve termine e se i necessari stimoli finanziari e fiscali saranno attuati dalla Spagna e dall'Europa, vedremo una curva di crescita positiva nel 2021. In termini di immobili, è un breve periodo di tempo. Ad esempio, se stai pensando di acquistare: quando hai deciso come agire e hai trovato la proprietà e completato l'acquisto, saranno già arrivati giugno o settembre.