Les locations de vacances pourraient-elles disparaître en Espagne ?

La nouvelle a fait l'effet d'une bombe : le maire de Barcelone, Jaume Collboni, a annoncé le retrait des 10 101 licences d'hébergement touristique de la ville d'ici novembre 2028. L'objectif, selon la municipalité, est de « libérer des logements à usage résidentiel » et d'améliorer l'accès au logement. Mais la réaction du secteur n'a pas tardé. Pour beaucoup, il ne s'agit pas d'une simple mesure réglementaire, mais d'une attaque directe contre un modèle économique consolidé. Nous avons interrogé des experts du tourisme et de l'immobilier pour analyser les conséquences potentielles de cette décision, non seulement à Barcelone, mais dans toute l'Espagne.

« « Il ne s’agit pas dde diriger, mais de détruire » »

Silvia Blasco, présidente de la Fédération espagnole des associations de logements et d'appartements touristiques (Fevitur), est claire : « Ce que propose la mairie de Barcelone n'est pas une correction, c'est une amputation. » Selon elle, cette mesure équivaut au démantèlement délibéré d'un modèle économique qui « génère plus de 1,9 milliard d'euros de PIB et soutient 40 000 emplois directs et indirects. »

Blasco met en garde contre l'effet domino que cette décision pourrait avoir sur d'autres villes : « Ce qui se passe à Barcelone est un test pilote pour voir jusqu'où une collectivité locale peut aller lorsqu'elle choisit de sacrifier son capital touristique, son économie locale et sa réputation internationale pour des raisons idéologiques. » Elle ajoute une mise en garde plus générale : « Aujourd'hui, il s'agit d'hébergement touristique ; demain, ce pourrait être la restauration, le commerce de détail ou toute autre activité réglementée. »

Selon Blasco, les locations de vacances ne disparaîtront pas complètement, mais leur légitimité sera « minée et persécutée sous sa forme la plus réglementée ». Elle conclut : « Ce qui disparaîtra, c'est le modèle juridique – celui qui paie des impôts, crée des emplois et contribue à un emploi de qualité. Barcelone risque de perdre son statut de destination touristique européenne de premier plan. Non pas par manque d'attrait, mais parce que ses institutions ne parviennent pas à la gérer avec sagesse. On ne construit pas une ville en démantelant tout ce qui a fait son succès. »

« L’incertitude juridique va dissuader les investissements »

Juanjo Bande, consultant spécialisé dans la location touristique, estime que l'impact de la mesure sera « significatif et multidimensionnel ». Il souligne plusieurs conséquences immédiates : « La baisse d'attrait de Barcelone comme destination d'investissement, la fuite des entreprises spécialisées, la hausse des prix de l'hôtellerie, la perte de diversité de l'offre touristique et la perte de confiance dans la ville en tant que pôle résidentiel et d'investissement. »

Juanjo Bande met également en garde contre un changement de paradigme imminent : « Nombre de ceux qui ont investi dans l’immobilier à Barcelone au cours des dernières décennies l’ont fait dans un cadre juridique qui est aujourd’hui fondamentalement modifié. » Selon lui, le sentiment croissant d’incertitude juridique pourrait laisser une marque durable sur la réputation de la ville.

Toutefois, il souligne que cette mesure est mise en œuvre dans un cadre municipal : « Barcelone, bien que symboliquement cruciale, ne représente qu'environ 3 % de la population espagnole et une part similaire du marché de la location touristique. » Chaque mairie disposant de ses propres compétences en matière d'urbanisme et agissant en fonction des circonstances locales, il ne pense pas que cela signifie la fin définitive de la location de vacances : « Au cours des douze derniers mois, près de 10 millions de locations touristiques ont été réalisées en Espagne. Cela reflète une demande sociale solide et soutenue. »

Nous assistons à un nouveau changement de paradigme, similaire à la réforme de 2013 de la loi sur les locations urbaines, qui a transféré les compétences réglementaires sur l'hébergement touristique aux communautés autonomes. Aujourd'hui, l'urbanisme devenant le principal axe de régulation, le secteur entre dans une nouvelle phase.

À l'avenir, il prédit une transformation du modèle vers des locations « numériques ou flexibles », où locations de vacances, séjours de moyenne durée et locations de chambres se chevaucheront de plus en plus. Il identifie trois tendances clés : la numérisation croissante, une professionnalisation accrue et une réglementation urbaine plus complexe qui nécessitera un accompagnement technique expert.

« L’hôtel gagnera des parts de marché, mais au prix d’une limitation de l’offre. »

Chez Colliers, Carolina Pérez, directrice du bureau barcelonais du cabinet de conseil, reconnaît que le changement sera considérable. « Le véritable impact se fera sentir à partir de 2029, lorsque la demande d'hébergement de courte durée devra être réorientée. Ce n'est pas la demande qui changera, mais le cadre juridique qui soutient ce type de services. » Dans ce contexte, elle souligne que le secteur hôtelier a tout à gagner, car il absorbera une part de marché plus importante dans une ville où « l'offre est déjà rare et où le développement de nouveaux produits hôteliers représente un véritable défi ».

Carolina Pérez anticipe également que de nombreux propriétaires seront contraints de revoir leur stratégie : « Ils devront transformer ces logements en locations à long terme – souvent avec des prix contrôlés – ou les vendre. » Pour autant, elle ne croit pas que la décision de Barcelone marque un tournant irréversible pour le reste de l'Espagne : « Barcelone est souvent pionnière en matière de réglementation, mais cela ne garantit pas qu'elle soit suivie ailleurs. »

Cela dit, elle reconnaît que les villes soumises à une forte pression touristique, comme Madrid, Saint-Sébastien et Malaga, pourraient envisager des politiques similaires. Elle préconise toutefois une approche plus mesurée : « Pour trouver un véritable équilibre entre usages résidentiel et touristique, nous devrions envisager des solutions plus flexibles ou développer l'offre de logements grâce à des modèles alternatifs. »

Les locations de vacances sont-elles menacées de disparition ?

Les trois experts s'accordent à dire que ce qui nous attend n'est pas la disparition du modèle de location saisonnière, mais sa profonde transformation. Le cadre juridique évoluera inévitablement, remodelant le fonctionnement du secteur. « Nous entrons peut-être dans une période de meilleure planification urbaine et de meilleure cohabitation entre les différents usages, avec des hébergements plus professionnalisés », déclare Carolina Pérez.

Le modèle traditionnel, largement porté par de petits propriétaires individuels, pourrait céder la place à des formats plus structurés, tels que les espaces de coliving ou les appartements avec services, concentrés dans des zones touristiques désignées et gérés par des opérateurs spécialisés. La location de vacances devrait perdurer, mais au sein d'un nouvel écosystème plus réglementé, plus professionnel – et, selon certains, moins libre.